Top-6-Büromärkte Deutschland: Qualität statt Quantität

• Flächenumsatz: In den ersten drei Quartalen 2026 belief sich der Flächenumsatz auf 1,9 Mio. m² und lag damit auf Niveau des Vorjahreszeitraums.
• Mietentwicklung: Die Spitzenmiete verharrte auf hohem Niveau und blieb weitgehend stabil.
• Leerstand: Die Leerstandsquote stieg gegenüber dem Vorquartal um 20 Basispunkte und lag im Durchschnitt der Top-6-Städte bei 9,1 %.
• Ausblick: Für 2026 wird ein Flächenumsatz auf Vorjahresniveau erwartet. Die Spitzenmiete und die Leerstandsquote dürften steigen.

In den ersten neun Monaten des laufenden Jahres summierte sich der Flächenumsatz an den Top-6-Büromärkten* auf 1,9 Mio. m² und entsprach damit etwa dem Vorjahreswert. Die Spitzenmieten blieben auf hohem Niveau, der Leerstand nahm weiter zu. Die seit der Coronapandemie zu beobachtende Polarisierung der Büromärkte setzte sich damit fort. Jan-Niklas Rotberg, Managing Director und Head of Agency Germany bei Savills, kommentiert diese Entwicklung wie folgt: „Die Zahl der Unternehmen und Institutionen, die ihre Büroflächen konsolidieren und effizienter gestalten wollen, bleibt konstant hoch. Gleichzeitig beobachten wir den anhaltenden Wunsch, die Mitarbeitenden stärker an das Büro zu binden, das mit dem Homeoffice konkurriert. Dafür muss das Büro einen Mehrwert gegenüber dem Homeoffice bieten. Qualität statt Quantität bleibt somit ein prägendes Motto an den Büromärkten. Die Flächennachfrage dürfte weiterhin unterdurchschnittlich im Vergleich zu den letzten zehn Jahren bleiben und sich auf bessere Lagen und Objekte konzentrieren. Diese Polarisierung drückt sich auch immer deutlicher in den Marktzahlen aus: Während die Spitzenmieten ohnehin seit Jahren Rekordwerte verzeichnen und überwiegend weiter aufwärts tendieren, hat nun auch der Leerstand ein neues Allzeithoch erreicht.“

In den Top-6-Städten stieg der Leerstand im dritten Quartal 2026 auf etwa 8,1 Mio. m² und damit den höchsten Stand seit der Wiedervereinigung. Die Leerstandsquote erhöhte sich gegenüber dem Vorquartal um 20 Basispunkte auf 9,1 % und überschritt erstmals seit 2011 die 9-% Marke. Die durchschnittliche Spitzenmiete der Top-6-Städte verharrte auf hohem Niveau. In fünf der sechs Städte blieb sie unverändert, während sie in Berlin leicht nachgab. Bis zum Jahresende wird für die Spitzenmiete der Top-6-Städte ein weiterer Anstieg erwartet.

Ausblick: Büromarkt bleibt in Bewegung – Weniger Fläche und mehr Anspruch prägen die Nachfrage

Rotberg blickt voraus: „Zahlreiche größere Unternehmen haben sich in den vergangenen Jahren durch Vertragsverlängerungen Zeit verschafft, um eine Strategie für ihre Büroflächen und hybride Arbeitsplatzkonzepte zu entwickeln. Einige von ihnen haben diese Phase inzwischen abgeschlossen und sind bereits umgezogen. Andere sitzen noch in Gebäuden oder Lagen, die nicht zu den neuen Konzepten und Ansprüchen passen. Die jüngsten Ankündigungen der Stadt Hamburg und der Deutschen Bahn, Büroflächen von bis zu einer halben Million Quadratmeter einsparen zu wollen, untermauern den Trend zu effizienteren und zugleich besseren Flächen. Es stehen also weitere Umzüge an, wodurch sich zwar der Leerstand erhöhen dürfte, der Wettbewerb um gute Büroflächen aber unvermindert intensiv bleibt.“

* Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und München

Ergänzende Grafiken und Daten zu dieser Pressemeldung finden Sie in unserem Online-Dashboard zu den Top-6-Büromärkten.