Colliers: Nahversorger-Pipeline und breiteres Investoreninteresse stützen Marktbelebung

• Jahresauftakt mit 1,2 Milliarden Euro Transaktionsvolumen im Einzelhandelssegment übertrifft Vorjahresniveau um 13 Prozent
• Lebensmittelgeankertes Fachmarktsegment mit starker Verkaufspipeline zunehmend im Fokus ausländischer Investoren
• Interesse an entwicklungsfähigen Innenstadtobjekten und Einkaufszentren wächst ebenfalls spürbar
• Sinkende Spitzenrenditen im Fachmarktsegment bei anhaltender Nachfragedynamik zu erwarten
• Entwicklungen rund um die geopolitischen Konflikte werden derzeit genau beobachtet, dürften den Einzelhandelsimmobilienmarkt jedoch deutlich weniger beeinflussen als andere Assetklassen

Im ersten Quartal 2026 wurden nach Angaben von Colliers in Deutschland Einzelhandelsimmobilien für 1,2 Milliarden Euro gehandelt. Das entspricht einer Steigerung von 13 Prozent gegenüber dem Vorjahresauftaktquartal. Im Vergleich aller Gewerbeimmobilien belegen Einzelhandelsobjekte derzeit mit einem Marktanteil von 18 Prozent Platz zwei der umsatzstärksten Nutzungsarten – hinter dem Bürosegment (26 Prozent) und knapp vor der Logistik mit 17 Prozent.

Die Zahl der Abschlüsse stieg im Jahresvergleich um 55 Prozent, was die spürbare Belebung der Marktaktivitäten unterstreicht. Infolgedessen sank die durchschnittliche Ticketgröße im Vorjahresvergleich von 25 Millionen auf 18 Millionen Euro.

Ausländische Investoren zeigen verstärktes Interesse an Nahversorgerportfolios

Nicole Römer, Head of Retail Germany bei Colliers, erläutert: „Im krisenresilienten Handel mit kleinvolumigen, lebensmittelgeankerten Fachmarktimmobilien beobachten wir eine zunehmende Marktdynamik. Auch wenn der Portfolioanteil im ersten Quartal 2026 mit 21 Prozent vergleichsweise niedrig ausfiel, trifft eine gut gefüllte Angebotspipeline attraktiver Nahversorgerportfolios aktuell auf eine wachsende Käuferschaft. Während heimische institutionelle Investoren, das Marktgeschehen hier über Jahre geprägt haben, sehen wir derzeit auf der Käuferseite zahlreiche internationale Investoren, die entweder erstmals in Deutschland aktiv sind oder nach längerer Abstinenz zurückkehren.“

Einen Hinweis darauf bietet die größte im ersten Quartal abgeschlossene Transaktion: Unter den Mitbietern befanden sich zahlreiche ausländische Kapitalgeber, die sich gemeinsam mit namhaften Vermögensverwaltern zu Bietergemeinschaften zusammenschlossen. Den Zuschlag für die 37 von der TREI Real Estate veräußerten Lebensmittelmärkte erhielt letztendlich die CEV Handelsimmobilien, eine Tochter der Edeka-Zentrale.

Fachmärkte und Fachmarktzentren stellten auch in den ersten drei Monaten des Jahres mit Abstand die umsatzstärkste Handelsform dar. Sie vereinten jeweils 58 Prozent des Transaktionsvolumens und der registrierten Verkäufe im Einzelhandelssegment auf sich. Drei Viertel bzw. zwei Drittel dieser Objekte verfügen über einen Lebensmittelanker.

„Aufgrund der anziehenden Nachfrage haben die Bruttoanfangsrenditen für Fachmarktzentren in der Spitze bereits leicht auf 5,60 Prozent nachgegeben, Lebensmittelfachmärkte rentieren bei 5,40 Prozent“, so Römer.

Zunehmendes Interesse an Geschäftshäusern und Einkaufszentren mit Entwicklungspotenzial

Der seit der zweiten Jahreshälfte 2025 zu beobachtende Nachfrageanstieg nach innerstädtischen Geschäftshäusern und Shoppingcentern setzt sich fort, ungeachtet ausbleibender großvolumiger Verkäufe aus Insolvenzen in den sieben größten Investmentzentren Deutschlands seit Jahresbeginn.

Der Schwerpunkt der Marktaktivitäten lag in den vergangenen drei Monaten auf Objekten mit erhöhtem Revitalisierungsbedarf in der Größenordnung von 10 bis 30 Millionen Euro. Vor allem eigenkapitalstarke Privatinvestoren, Family Offices sowie Projektentwickler können so mit einem überschaubaren Risiko Wertsteigerungspotenziale heben. Preisverhandlungen gestalten sich in diesem Segment weiterhin zäh. Insbesondere bei Shoppingcentern stehen die Renditen unter Druck.

Die mit Abstand größte Einzeltransaktion entfällt auf den Mehrheitsverkauf des Leipziger Einkaufszentrums Höfe am Brühl. Rund 90 Prozent der Anteile wurden auf den tschechischen Investor Investika übertragen. Neben dem TREI-Portfolio handelt es sich um den einzigen Abschluss des Quartals im dreistelligen Millionen-Euro-Bereich. Weitere Transaktionen in dieser Größenordnung befinden sich derzeit in Verhandlung. Die Prozesse benötigen allerdings ihre Zeit.

Während innerstädtische Geschäftshäuser rund ein Drittel aller Abschlüsse ausmachten, entfielen auf sie lediglich 15 Prozent des Transaktionsvolumens. Demgegenüber vereinte der marktprägende Leipziger Deal – bei einem Anteil von lediglich 11 Prozent an der Anzahl der Abschlüsse – etwa 27 Prozent des Gesamtvolumens auf sich.

Ausblick: Moderate Marktbelebung hält an

Römer zeigt sich für den weiteren Jahresverlauf zuversichtlich: „Den Markt für Einzelhandelsinvestments bewerten wir bis auf weiteres auch bei angespannter geopolitischer Lage weiterhin positiv. Steigender Inflationsdruck und rückläufige Konsumneigung treffen Nahversorgungsbranchen des Einzelhandels deutlich weniger als viele andere Bereiche, wie bereits nach Ausbruch der Ukraine-Krise zu beobachten war. Das dürfte die Nachfrage nach stabilen Nahversorgerportfolios weiter stärken, zumal diese aufgrund ihrer Resilienz zu den bevorzugten Anlagezielen stark selektiv agierender Banken zählen. Veräußerungen von Geschäftshäusern und Shoppingcentern mit Revitalisierungsbedarf werden wegen knapper und teurer Fremdfinanzierung schon seit Längerem von eigenkapitalstarken Investoren dominiert. Für das Gesamtjahr 2026 erwarten wir bei moderater Fortsetzung des eingeschlagenen Erholungspfades ein Transaktionsvolumen von 6 bis 7 Milliarden Euro.“