Bürovermietungsmarkt 2024 erholt sich – Marktdynamik bleibt uneinheitlich

• 14,5 % Umsatzwachstum im Bürovermietungsmarkt 2024 auf 3,17 Mio. m² (A- und B-Städte)
• B-Märkte besonders dynamisch: +43,7 % auf 583.000 m² – Bonn und Hannover mit Spitzenzuwächsen
• Spitzenmieten steigen weiter: +6,4 % in A-Städten, +6,9 % in B-Städten – München erreicht 67 €/m²
• Leerstandsquote steigt auf 7,0 % – A-Städte mit 7,3 %, B-Städte mit 5,4 %
• Fertigstellungsvolumen 2024 deutlich gesunken: -15,1 % auf 1,56 Mio. m²
• Nachfragefokus auf Premiumobjekte – Modern, zentral, ESG-konform

Die gif Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V. verzeichnet in ihrer aktuellen Büromarkterhebung 2024 eine spürbare Belebung der Büroflächennachfrage in den 13 analysierten A- und B-Städten. Nach dem Einbruch im Vorjahr stieg das bundesweite Umsatzvolumen deutlich auf rund 3,17 Mio. m², was einem Zuwachs von 14,5 % gegenüber 2023 entspricht. Dennoch bleibt das Vermietungsniveau unter dem Vor-Pandemie-Niveau. Besonders dynamisch entwickelten sich die B-Märkte, mit einem Anstieg um 43,7 % auf 583.000 m². Die stärksten Zuwächse wurden in Bonn (+64,9 %) und Hannover (+63,5 %) registriert. In den A-Städten legte das Vermietungsvolumen um 9,5 % auf 2,59 Mio. m² zu. Großflächige Anmietungen der öffentlichen Hand – etwa in Hamburg oder Bonn – stützten den Markt spürbar. Die Entwicklung verlief jedoch regional sehr unterschiedlich: Während Köln mit +36,6 % stark zulegte, musste Düsseldorf ein Minus von 8,7 % verkraften. Noch drastischer war die Spannweite in den B-Städten – von +500 % in Ludwigshafen bis -4,4 % in Mannheim.

Die wirtschaftliche Gesamtlage sorgt weiterhin für Unsicherheit auf Unternehmensseite. Neben geopolitischen Spannungen wirken sich auch konjunkturelle Risiken und politische Entwicklungen in Deutschland negativ auf die Marktstimmung aus. Dazu zählen beispielsweise die geringe außenwirtschaftliche Dynamik, die gesunkene internationale Wettbewerbsfähigkeit sowie die politischen Unsicherheiten im Vorfeld der Bundestagsneuwahl im Februar 2025.

Spitzenmieten steigen weiter – Nachfrage konzentriert sich auf Toplagen

Trotz wachsender Leerstände stiegen die Spitzenmieten in nahezu allen Märkten: In den A-Städten lag der durchschnittliche Anstieg bei 6,4 %, in den B-Städten sogar bei 6,9 %. Besonders München ragte mit einem neuen Spitzenwert von 67,00 EUR/m² hervor – ein symbolträchtiger Sprung über die Marke von 60 Euro. Die gif weist darauf hin, dass die Umrechnungsgrundlage (BGF auf MFG) hier maßgeblich zum Wert beiträgt, der im Marktvergleich jedoch plausibel bleibt. Bei den Durchschnittsmieten zeigte sich ein gemischtes Bild: In den A-Märkten wurde ein durchschnittliches Plus von 5,0 % auf 24,45 EUR/m² verzeichnet, mit positiven Ausreißern in Stuttgart und Frankfurt. Dagegen registrierten Düsseldorf und Hamburg leichte Rückgänge. In den B-Städten sank die Durchschnittsmiete im Mittel um 1,5 %, wobei nur Ludwigshafen, Heidelberg und Leipzig steigende Werte aufwiesen.

Leerstände steigen – vor allem in den A-Städten

Die strukturelle Marktveränderung setzt sich fort: 2024 erhöhte sich der Leerstand in den analysierten Städten um rund 1,6 Mio. m² auf 7,6 Mio. m². Damit liegt die durchschnittliche Leerstandsquote bei 7,0 %, ein Plus von 1,5 Prozentpunkten gegenüber dem Vorjahr. In den A-Städten wurde eine Quote von 7,3 %, in den B-Städten von 5,4 % registriert. Verantwortlich ist vor allem die geringere Nachfrage seitens großer, privatwirtschaftlicher Nutzer.

Bauaktivität nimmt spürbar ab

Die angespannte Marktlage wirkt sich auch auf die Neubautätigkeit aus. 2024 wurden lediglich 1,56 Mio. m² Bürofläche fertiggestellt, was einem Rückgang von 15,1 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Zwar ist die Projektpipeline für 2025 mit 1,64 Mio. m² noch gut gefüllt, doch zeigen sich bereits Verzögerungen bei vielen Projekten. Die ursprüngliche Prognose für 2024 lag bei 2,26 Mio. m² – ein deutliches Zeichen für zurückgestellte oder gestoppte Entwicklungen.

Ein Markt zwischen Licht und Schatten

Die Ergebnisse der Erhebung zeigen einen Bürovermietungsmarkt im Wandel – getrieben von strukturellen, konjunkturellen und politischen Einflüssen. Während hochwertige Lagen und moderne, ESG-konforme Flächen weiterhin stark nachgefragt sind, geraten periphere Lagen und veraltete Bestände zunehmend unter Druck. Die Zweiteilung des Marktes dürfte sich in den kommenden Monaten weiter verfestigen.

Die gif-Büromarkterhebung 2024 basiert auf dem bewährten Konsensverfahren der gif-Kompetenzgruppe Immobilienmarkt-Research. In moderierten Runden wurden die Marktdaten gemeinsam mit den führenden Immobilienberatungsunternehmen an 13 Standorten abgestimmt. Die gif blickt damit auf über 27 Jahre kontinuierlicher Marktforschung zurück. An der aktuellen Erhebung haben rund 50 Unternehmen und Institutionen mit etwa 100 Vertreter:innen mitgewirkt.

Unser Dank gilt den folgenden Unternehmen (in alphabetischer Reihenfolge): Aengevelt Immobilien, AEW, Angermann, Anteon, Aptum GmbH, Art-Invest Real Estate, Aurelis Real Estate Service, Avison Young, blackolive advisors, BNP Paribas Real Estate, bulwiengesa AG, Büro Bornschein, Büro Fahnenstich, Capitell Grundbesitz, CBRE, Colliers, Comforta GmbH, Cushman & Wakefield, DekaBank, Delta Domizil, DENGLER ImmobilienConsulting, DIC Onsite, DIRINGER & SCHEIDEL Wohn- und Gewerbebau, Dr.  Lübke  &  Kelber,  E  &  G  Real  Estate,  Engel  &  Völkers Commercial, FIH Fürst Immobilien, Greif & Contzen, Grossmann & Berger, hanova, Henschel Immobilien, imovo, JLL, Knight Frank, Metropolregion Rhein-Neckar, NAI apollo, Oliver und Holger Domscheit GbR, R.D. Limbach Immobilien KG, RENUM Immobilienvertrieb, RheinReal, RICH Immobilien, Savills, Sparkasse Hannover Gewerbeimmobilienvermittlung, Sparkassen Immobilien Heidelberg, Stadt Heidelberg, Stadt Mannheim, Strategpro Real Estate GmbH, VeInEn Immobilien, Wirtschaftsentwicklungsgesellschaft Ludwigshafen a. Rh., Wirtschaftsförderung Stadt Bonn, Wirtschaftsförderung Stadt Düsseldorf, Wirtschafts- und Beschäftigungsförderung Region Hannover.

Die detaillierten Werte der Büromarkterhebung können kostenlos im gif-Onlineshop unter www.gif-ev.com abgerufen werden.