Hamburg: Erste Impulse für neue Büroprojekte trotz Marktunsicherheiten
• Robert C. Spies registriert im ersten Halbjahr 2025 einen Büroflächenumsatz von 180.000 m²
• Öffentliche Hand im Branchenvergleich wieder stärker vertreten
• Ausblick 2025: Bedeutende Neubauprojekte werden neue Spitzenmiete setzen
Der Hamburger Markt für Büroflächenvermietung erzielte im ersten Halbjahr 2025 einen Flächenumsatz von 180.000 m². Aufgrund des geringen Angebots an attraktiven Neubauflächen verlängern viele Unternehmen ihre Mietverträge – diese Prolongationen sind nicht im Flächenumsatz enthalten, ebenso keine Untervermietungen oder Eigennutzerabschlüsse. Nach wie vor beeinflussen gesamtwirtschaftliche Unsicherheiten die Marktentwicklung und sorgen für eine gewisse Zurückhaltung. „Dennoch ist der Hamburger Markt durch seine Branchenvielfalt recht resilient“, beobachtet Gordon Beracz, Leiter für Büroflächenvermietung bei Robert C. Spies in Hamburg, und führt fort: „Die Nachfrage nach modernen Flächen und auch Kaufobjekten verzeichnet aktuell eine leicht anziehende Dynamik.“ Zudem bemühen sich Firmen verstärkt, Mitarbeitende ins Büro zurückzuholen.
Flächenqualität und Lage entscheidend
Neubauten sind weiterhin rar – aber auch hier zeigt der Hamburger Markt erste Anzeichen einer Belebung der Projektpipeline. „Einige Entwickler bringen neue Projekte voran, wobei hohe Vorvermietungsquoten entscheidend für den Baustart sind“, berichtet Beracz. Spekulative Neubauten gelten als zukunftsträchtig im Hinblick auf persepektivisch steigende Spitzenmieten, können aber erst zwischen 2028 und 2029 realisiert werden. Gleichermaßen hinterfragen Eigentümer zunehmend die Zukunftsfähigkeit ihrer Bestandsimmobilien und beschäftigen sich stärker mit Revitalisierungsmaßnahmen. Denn auch wenn die Nachfrage hoch bleibt, ist sie selektiv. Besonders gefragt sind Flächen, die in Lage, Zustand und Ausstattung eine hohe Qualität aufweisen.
Neue Benchmarks in der Spitzenmiete erwartet
Der Elbtower und die Gänsemarkt Höfe werden neue Benchmarks in der Spitzenmiete setzen und voraussichtlich die 40 EUR/m²-Marke knacken. Die Spitzenmiete ist im zweiten Quartal um 3,50 EUR/m² gesunken und liegt nun bei 29 EUR/m². Hintergrund für den Rückgang sind wenige registrierte Neubauvermietungen – daher entsprechen die 29 EUR/m² aktuell der Topmiete im Bestand. Die Durchschnittsmiete liegt aktuell bei 19,80 EUR/m². Auch dieser Mietpreis resultiert aus dem steigenden Mietniveau von Bestandsgebäuden. „Größere Neubauvolumina in guten Lagen würden beide Kennzahlen perspektivisch steigen lassen“, prognostiziert der Büroimmobilienexperte.
Vertragsverlängerungen und Untervermietungen weiterhin marktprägend
Die Anzahl der Vertragsverlängerungen hat im ersten Halbjahr zugenommen – insbesondere bei Großnutzern, da viele Mieter auf neue Projektentwicklungen warten. Unternehmen mit einer strategischen Flächenplanung sichern sich bereits jetzt Projekte, die ab 2028 fertiggestellt werden.
Über alle Größensegmente hinweg werden Büroflächen vermehrt untervermietet. Dies trägt zu einer steigenden Unter- und Nachvermietungsquote bei. Der aktuelle und sichtbare Leerstand liegt mittlerweile bei 5,6 Prozent und wird im Jahresverlauf weiter steigen. Zusätzlich umfasst der nicht sichtbare Leerstand des „Markt im Markt“ eine gleichermaßen hohe Leerstandquote und führt dazu, dass vermietete, aber ungenutzte Flächen einen verdeckten Leerstand darstellen.
Ausblick 2025
Für das Jahr 2025 wird ein Gesamtflächenumsatz zwischen 360.000 und 410.000 m² erwartet. Die Nachfrage bleibt dynamisch. „Durch eine Großanmietung in Wandsbek ist die öffentliche Hand im Branchenvergleich wieder deutlich präsenter“, berichtet Gordon Beracz.
