Branchenvielfalt stärkt Bremens Logistikimmobilienmarkt
• Robert C. Spies registriert hohe Flächenabsorption
• Logistikflächenumsatz im ersten Halbjahr um 21 Prozent gestiegen
• Ausblick: Jahresergebnis könnte rund 250.000 m² erreichen
Der Markt für Logistik- und Industrieflächen (Vermietung, Verkauf und Neubau von Eigennutzern) in Bremen und dem direkten Umland hat das erste Halbjahr 2025 mit einem Flächenumsatz von 119.000 m² abgeschlossen. Im Vergleich zum Vorjahr entspricht das einem Anstieg um 21 Prozent. „In den letzten sechs Monaten ist vor allem der Leerstand kontinuierlich gesunken – es gibt zwar nach wie vor verfügbare Flächen, allerdings wurden deutlich mehr Flächen absorbiert als neues Angebot auf den Markt kam“, berichtet Björn Sundermann, Geschäftsführer der Robert C. Spies Industrial Real Estate GmbH & Co. KG.
Die Flächennachfrage auf dem Logistikimmobilienmarkt entwickelt sich in der Tendenz positiv, auch wenn die geopolitischen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen in Deutschland weiterhin sehr anspruchsvoll sind. Auf der Mieterseite wird grundsätzlich wieder steigendes Interesse registriert. Jedoch ist die Risikobereitschaft aufgrund der wirtschaftlichen Gesamtlage bei potenziellen Nutzern weiterhin niedrig. Zusätzliche Flächen werden nicht spekulativ, sondern ausschließlich bedarfsorientiert angemietet. „Grundsätzlich kalkulieren Logistikunternehmen ihre Flächenbedarfe heute gezielter, meist ohne Reserveflächen für potenzielles Zusatzgeschäft“, beobachtet der Logistikimmobilienexperte.
Handelslogistik als treibende Branche
Mit einem dominanten Anteil von rund 50 Prozent am Gesamtflächenumsatz stellen im ersten Halbjahr Unternehmen aus der Handelslogistik mit ihrem E-Commerce-Geschäft die größten Nachfrager dar. Dazu beigetragen haben u. a. bedeutende Großabschlüsse in diesem Bereich: AUKLogis GmbH hat am Bremer Kreuz eine Hallenfläche mit rd. 28.000 m² angemietet – das war zudem der größte registrierte Abschluss im ersten Halbjahr. Dahinter folgt die Kontrakt- und Lagerlogistik mit einem Anteil von rund 33 Prozent.
Knappes Flächenangebot im Bremer Stadtgebiet
Im Stadtgebiet gibt es nur vereinzelt verfügbare Logistikflächen auf dem Markt, insbesondere im GVZ Bremen sowie rund um das Bremer Kreuz. Etwas größer ist das Angebot im Umland – hier gibt es derzeit noch verschiedene verfügbare Bestands- und Neubauimmobilien.
Mietpreise ziehen an
Die sinkende Leerstandsquote lässt aktuell sowohl die Spitzen- als auch die Durchschnittsmiete leicht ansteigen – vor allem bei Bestandsobjekten ziehen die Mietpreise an. Die Spitzenmiete liegt nur leicht über dem Niveau des Vorjahres und beträgt aktuell 5,90 EUR/m². Die Durchschnittsmiete für moderne Logistikflächen liegt aktuell bei 5,60 EUR/m². Im Bereich Light Industrial bewegen sich die Mieten auch etwas über Vorjahresniveau mit bis zu 7,00 EUR/m².
Für topmoderne Logistikflächen im Spitzensegment übersteigen die Angebotsmieten weiterhin die 6 EUR/m²-Marke. Bei perspektivischen Vertragsabschlüssen in diesem Segment werden diese die Spitzenmiete auf deutlich über 6 EUR/m² steigen lassen.
Mietverträge werden kürzer und flexibler
Grundsätzlich haben sich die Mietvertragslaufzeiten in den registrierten Abschlüssen im Vergleich zu den Vorjahren verkürzt. Viele Nutzer bevorzugen kürzere Laufzeiten, um flexibler auf sich ändernde Rahmenbedingungen reagieren zu können. „Zudem entscheiden sich Unternehmen vermehrt für die zeitliche Gleichschaltung von Mietvertrag und Kundenkontrakt und damit seltener für eine strategische Flächenanmietung“, berichtet Björn Sundermann und ergänzt: „Dabei variieren die gesuchten Flächengrößen stark – gefragt ist weiterhin die klassische „10.000er Box“, die vor allem bei Kontraktlogistikern beliebt ist.“ Daneben gibt es selektiv größere Flächengesuche.
Spitzenrenditen stabil – Investoren prüfen genau
Für Core-Produkte im Bereich der modernen Logistik liegen die Renditen im ersten Halbjahr bei rund 5,2 Prozent, die dem Vorjahresniveau entsprechen. Für Lagerflächen und Objekte aus dem Bereich Light Industrial wurden erneut gestiegene Renditen registriert: Aktuell liegen die Spitzenrenditen für Lagerflächen bei 9,5 Prozent und für Light Industrial bei 6,9 Prozent. Auf dem Investmentmarkt war im ersten Halbjahr – besonders im Bereich von Core-Immobilien in sogenannten „B-Märkten“ wie auch Bremen – weiterhin wenig Bewegung. Diese Situation zeigt sich nicht nur in der Region Bremen, sondern spiegelt auch den bundesweiten Trend wider. Angebotene Investmentobjekte werden von den Käufern sehr kritisch geprüft.
Prognose: Jahresergebnis könnte rund 250.000 m² erreichen
Aufgrund einiger anstehenden Mietvertragsabschlüsse im zweiten Halbjahr ist von einem dynamischen Marktgeschehen auszugehen. Robert C. Spies erwartet für das Gesamtjahr 2025 einen Flächenumsatz zwischen 240.000 und 250.000 m², der damit noch etwa 30.000 m² unter dem Fünfjahresdurchschnitt von 280.000 m² liegen dürfte. „Die Nachfrage verteilt sich derzeit auf eine Vielzahl von Branchen, ohne klare Branchenschwerpunkte – somit eine breite Durchmischung und damit einhergehend ein Indikator für die wirtschaftliche Relevanz der Region als Logistikstandort“, blickt Sundermann positiv auf den Markt. Durch die absorbierten Flächen im Rahmen der Nachvermietungen und das geringe Angebot spekulativer Neubauten wird der Leerstand eine weiterhin sinkende Tendenz zeigen – und die Mieten werden in der Folge steigen.
Das größte Neubauprojekt ist aktuell der Logistikpark von Arrow Capital Partners auf einem 90.000 m² großen Grundstück in der Hüttenstraße im Industriehafen. Hier ist der erste Bauabschnitt mit ca. 27.200 m² Hallenfläche nach höchsten Nachhaltigkeitsstandards fast fertiggestellt. Darüber hinaus plant und entwickelt Baytree in Schwanewede einen Logistikneubau mit rund 27.500 m² Hallenfläche, der Bauantrag wurde bereits eingereicht.
