Hohe Marktaktivität auf dem Frankfurter Bürovermietungsmarkt auch im dritten Quartal

• Flächenumsatz von 455.600 m² – Rekordergebnis innerhalb der letzten zehn Jahre
• Banken, Finanzdienstleister und Versicherungen weiterhin mit Abstand die stärkste Nachfragegruppe
• Zentrale Standorte im Fokus mit höchstem Umsatzanteil in der Bankenlage
• Weitere Steigerung des Mietniveaus durch Anmietungen in Projekten, Neubauten und Revitalisierungen
• Ausblick: zunehmende Marktaktivitäten speziell im mittelgroßen Segment und Jahresergebnis oberhalb von 550.000 m² erwartet 

Das dritte Quartal 2025 beendete der Frankfurter Büroflächenmarkt inklusive Eschborn und Offenbach-Kaiserlei mit einem Flächenumsatz durch Vermietungen und Eigennutzer in Höhe von 111.400 m². Wie aus einer Analyse von NAI apollo, Mitglied von NAI Partners Germany, hervorgeht, bleiben die vergangenen drei Monate hinter den Ergebnissen aus der ersten Jahreshälfte 2025 zurück. Aber gegenüber den Umsätzen aus den Jahren 2023 und 2024, bei denen in keinem Quartal die 100.000 Quadratmetermarke erreicht werden konnte, stellt dies erneut ein sehr positives Ergebnis dar. 

Für die ersten neun Monate im laufenden Jahr summiert sich der Flächenumsatz auf 455.600 m². Der Vorjahreswert wurde damit um 73 Prozent (Q1-Q3 2024: 264.000 m²) übertroffen. Auch der Fünf- oder Zehnjahresdurchschnitt wird mit 76 bzw. 44 Prozent mehr als deutlich überschritten. „Die zu Beginn des Jahres eingesetzte Trendwende auf dem Frankfurt Büromarkt hat in den letzten Sommermonaten eine weitere Stabilisierung erfahren. Auch für das Jahresende erwarten wir hiervon keine Abkehr. So sind vor allem einige mittelgroße Flächengesuche am Markt, die im vierten Quartal zum Abschluss kommen und die Marktaktivitäten hochhalten sollten”, so Michael Preuße, Head of Office and Retail Letting bei NAI apollo. 

Im Hinblick auf die generelle konjunkturelle Entwicklung wird unter anderem in der aktuellen Gemeinschaftsdiagnose führender Wirtschaftsforschungsinstitute nach der Stagnation in der ersten Jahreshälfte 2025 mit einer langsamen Erholung für die zweite Jahreshälfte und für die kommenden zwei Jahre mit einem stärkeren Wirtschaftswachstum gerechnet. „Insbesondere von der prognostizierten Zunahme im Dienstleistungssektor sollte auch der Frankfurter Büromarkt profitieren können, auch wenn weiterhin einige Risiken bestehen, die eine dauerhafte Dynamik ausbremsen“, ergänzt Dr. Konrad Kanzler, Head of Research bei NAI apollo. 

Mehr als die Hälfte des Umsatzes durch Großanmietungen 

„Getragen wurde das positive Marktgeschehen bis dato vor allem durch das großflächige Segment, was sich auch im dritten Quartal bestätigt. So machen Abschlüsse oberhalb der 5.000 Quadratmetermarke im bisherigen Jahresverlauf mit 263.800 m² nahezu 60 Prozent des Gesamtumsatzes aus. Im Vergleich zum Vorjahr bedeutet dies mehr als eine Vervierfachung. Im Segment oberhalb von 10.000 m² hat sich der Flächenumsatz in Höhe von 209.000 m² sogar fast versechsfacht“, erläutert Martin Angersbach, Director Business Development Office Germany bei NAI apollo. Die mit Abstand größten Vermietungen erfolgten durch die Projektanmietungen des gesamten „Central Business Towers“ mit 73.000 m² durch die Commerzbank sowie von 32.000 m² in den „HPQ Offices“ im „Hafenpark Quartier“ durch die ING Deutschland im ersten Quartal. „Aber auch im dritten Quartal konnten wir zwei Abschlüsse oberhalb von 10.000 m² erfassen. Der größte erfolgte durch die Anmietung von Allianz Global Investors über rund 17.400 m² im Bürogebäude ‚Fürstenhof‘ an der Gallusanlage, das derzeit umfassend saniert wird“, ergänzt Preuße.  

Banken, Finanzdienstleister und Versicherungen bilden wichtigste Nachfragegruppe 

Mit großem Abstand führen die „Banken, Finanzdienstleister und Versicherungen“ mit insgesamt 163.600 m² und einem Marktanteil von 35,9 Prozent den Branchenvergleich als stärkste Nachfragegruppe an. Dazu haben die Großabschlüsse des Jahres einen wesentlichen Beitrag geleistet. „Dahinter folgen Unternehmen aus ‚Unternehmensberatung, Marketing und Marktforschung‘ mit 51.200 m². Den dritten Rang sichert sich der Bereich ‚industrielle Produktion und verarbeitendes Gewerbe‘ mit 41.800 m². Vor allem mit der Anmietung des Pharmazieproduzenten Sanofi von 15.000 m² im Industriepark Höchst konnte die im Sommer noch drittplatzierte ‚Öffentliche Hand‘ überholt werden“, so Kanzler. 

Bei räumlicher Differenzierung der Anmietungsaktivitäten innerhalb des Marktgebiets zeigt sich der Teilmarkt Bankenlage mit 114.200 m² am umsatzstärksten. Es folgen das Westend mit 59.700 m², das Ostend-Ost mit 56.000 m², die Stadtmitte mit 34.800 m² und das Finanzviertel West mit 25.000 m².

Weitere Zunahme bei Spitze- und Durchschnittsmiete 

Die Nachfrage nach Büroflächen in zentralen Lagen und vor allem nach modernen, hochwertigen Flächen bleibt trotz höherer Mieten hoch. So hat der Anteil von Anmietungen in Projekten, Neubauten und Revitalisierungen weiter zugenommen und liegt aktuell im Segment über 1.000 m² bei rund 60 Prozent (Q1-Q3 2024: 52 Prozent). Aufgrund dessen stieg das Mietniveau erneut an. „So notiert die Spitzenmiete am Ende des dritten Quartals bei 52,70 Euro pro m². Dies sind 20 Cent pro m² mehr als im Vorquartal und 4,70 Euro pro m² mehr als im Vorjahr. Die flächengewichtete Durchschnittsmiete weist infolge der großflächigen Neubauanmietungen in zentralen Lagen eine Zunahme von 0,30 bzw. 6,90 Euro pro m² auf und beläuft sich damit nun auf 31,50 Euro pro m²“, so Kanzler. 

Leerstand zeigt weiterhin Stabilisierung 

Der marktaktive Leerstand ist im Jahresverlauf 2025 nahezu stabil geblieben. Insgesamt stehen Ende September rund 1,22 Millionen m² kurzfristig zur Anmietung zur Verfügung. Das kommt einer Leerstandsquote von 10,7 Prozent gleich. „Diese entspricht dem Niveau aus dem ersten Quartal 2025 und bedeutet eine Verringerung von 0,1 Prozentpunkten im Vergleich zur Jahresmitte. Nach der rasanten Zunahme des Leerstands in den Vorjahren ist die nun länger andauernde Stabilisierung positiv zu bewerten. Längerfristige Vergleiche sind allerdings ernüchternd. So belief sich der marktaktive Leerstand Ende September 2023 noch auf 9,0 Prozent und damit 1,7 Prozentpunkte unter dem jetzigen Wert“, so Angersbach. 

Aufgrund geringer Flächenabgänge und Flächenfertigstellungen in den vergangenen drei Monaten stagnierte der Büroflächenbestand zum Quartalsende bei rund 11,46 Millionen m². „Bis zum Jahresende wird die Dynamik hier aber zunehmen. So werden im Jahresendquartal Fertigstellungen von Projektentwicklungen und Revitalisierungen mit über 90.000 m² Bürofläche erwartet. Im Gesamtjahr 2025 werden infolgedessen insgesamt über 116.000 m² Bürofläche auf den Markt gekommen sein. Für das Jahr 2026 reduzieren sich die Fertigstellungen nach derzeitigem Kenntnisstand aufgrund von Verschiebungen auf rund 65.000 m². Davon stehen aktuell noch rund 43 Prozent für eine Anmietung zur Verfügung“, so Preuße. 

Aktives Marktgeschehen auch in den kommenden Monaten erwartet 

Die Vorzeichen für eine sich fortsetzende Erholung des Frankfurter Büromarktes in den kommenden Monaten stehen gut. „Traditionell ist das Jahresendquartal am umsatzstärksten, wobei in diesem Jahr vor allem noch einige mittelgroße Anmietungen zum Abschluss kommen sollten. Auch Großgesuche sind am Markt, allerdings werden diese aller Voraussicht nach nicht mehr in diesem Jahr in die Statistik eingehen. Folglich wird eine Fortsetzung der Marktaktivitäten aus dem dritten Quartal und somit ein Jahresendergebnis deutlich oberhalb von 550.000 m² erwartet“, prognostiziert Angersbach. Der Leerstand könnte zum Jahresende mit Blick auf das anstehende erhöhte Fertigstellungvolumen mit noch verfügbaren Flächen leicht ansteigen, sollte sich dann im kommenden Jahr im Zuge einer weiter anziehenden Flächennachfrage aber wieder reduzieren. „Dabei fokussiert sich die Nachfrage unverändert auf moderne, ESG-konforme und zentral gelegene Neubauflächen. Hierdurch besteht weiteres Steigerungspotenzial vor allem bei der Spitzenmiete“, fasst Preuße die weitere Entwicklung zusammen.