Bürovermietungsmarkt Wiesbaden

Flächenumsatz

Seit nunmehr 5 Jahren hält der Abwärtstrend auf dem Wiesbadener Bürovermietungsmarkt an – jedenfalls wenn man sich die Umsätze betrachtet. Nach der Corona-Pandemie nahmen die Neuanmietungen in der hessischen Metropole am Rhein stetig ab. Der Umsatzrückgang verlief dabei nahezu linear und erreichte 2025 mit einem Volumen von lediglich 20.700 m² ein neues Allzeit-Tief. Zu wenig Großgesuche, zu viele Unsicherheiten, zu wenig Orientierung – so der Status Quo Ende 2025 auf Wiesbadens Bürovermietungsmarkt. Wirtschaftliche und geopolitische Unsicherheiten führten oft zum Scheitern gefasster Umzugspläne – man verlängerte lieber im Bestand ohne Risiko und meist zu verbesserten Mietkonditionen. Auch die nach wie vor andauernde Transformation der Bürowelt hemmte den Umzugswillen vieler Büromieter. Die Vielfältigkeit von New-Work-Konzepten, der teils begonnene Richtungswechsel in Bezug auf Homeoffice und der rasante Vormarsch der KI, stellten und stellen viele Nutzer vor komplexe Aufgaben bei ihren Anmietentscheidungen.

Und so kam es, wie es kommen musste – der Umsatz halbierte sich gegenüber dem Vorjahr und erreichte 2025 seinen absoluten Tiefpunkt. Zwei Großgesuche ließen bis zuletzt darauf hoffen, dass das fatale Jahresendergebnis noch leicht abgedämpft würde. Leider kamen beide Anmietungen nicht mehr vor Jahresende zum Tragen. Damit werden diese zwei Großabschlüsse mit in Summe ~ 13.000 m² nun Anfang 2026 Wiesbadens Bürovermietungsmarkt ein erfreuliches Frühlingserwachen bescheren.

Bei der Rückschau auf die vergangenen 12 Monate zeigte sich abermals, dass dem Wiesbadener Bürovermietungsmarkt die Großabschlüsse fehlten. Gänzlich ausbleibende Großanmietungen (> 5.000 m²) und eine verschwindend geringe Eigennutzerquote (< 10%) waren verantwortlich für das schlechte Umsatzergebnis. Lediglich zwei Anmietungen im Flächensegment zwischen 1.500 und 5.000 m² waren zu verzeichnen. Als umsatzstärkste Branchen zeigten sich 2025 die Branchen Automobilindustrie, Gesundheit sowie die öffentliche Hand.Der restliche Umsatz setzte sich wie bereits im Vorjahr erneut aus einer Vielzahl von kleineren und mittleren Vertragsabschlüssen (250 ~ 1.500 m²) mit Mietern unterschiedlichster Branchen zusammen.

Ein außergewöhnlicher Sondereffekt war 2025 der Verkauf des Rheingau-Palais in Wiesbaden Schierstein. Das ca. 8.500 m² große Bürogebäude an der Söhnleinstrasse wurde im ersten Halbjahr 2025 durch die Landeshauptstadt Wiesbaden zur Eigennutzung erworben. Die Immobilie wird für die Erich Kästner-Schule zu einer 4-zügigen Haupt- und Realschule umgebaut. Durch die Umnutzung verringert sich Wiesbadens Büroflächenbestand langfristig um diese Fläche. Zugleich zählt durch die geplante Umnutzung zur Schule der Abschluss nicht zum Büroflächenumsatz wie alle sonstigen Verkäufe an Eigennutzer.

Leerstand

Das kurzfristig verfügbare Angebot auf Wiesbadens Bürovermietungsmarkt stieg 2025 erneut leicht an. Ende 2025 standen insgesamt rd. 91.300 m² für einen zeitnahen Bezug (innerhalb von drei Monaten) zur Verfügung. Untermietflächen von in Summe rd. 18.000 m² nahmen ebenfalls zu und erweiterten das Flächenangebot. Weitere ca. 60.000 m² Bürofläche bilden inzwischen in der hessischen Landeshauptstadt den sogenannten Bodensatz – es handelt sich hierbei um faktisch unvermietbare Büroflächen mit veralteter Ausstattung oder zu hohem Sanierungsstau. Die Leerstandsrate bewegte sich 2025 mit 3,6% (exkl. Untermietflächen) weiterhin auf einem sehr niedrigen Niveau.

Spitzenmiete

2025 verzeichnete die Wiesbadener Spitzenmiete für Bestandsobjekte zwar einen leichten Rückgang um 50 Cent, sie konnte sich aber mit netto 19,00 €/m² weiterhin auf einem sehr hohen Niveau behaupten. Die Angebotsmietpreise für Neubauprojekte lagen wie auch in den Jahren zuvor deutlich über der erzielten Spitzenmiete und legten mit netto 26,00 €/m² nochmals leicht zu. Abschlüsse für solche Neubauprojekte blieben allerdings gänzlich aus. Der Median aller Mietpreise in Wiesbaden lag 2025 erneut bei netto 14,00 €/m².

Pipline

Die Neubaupipeline der hessischen Rheinmetropole blieb unverändert und umfasste 2025 Bauprojekte mit einem Volumen von in Summe rd. 175.000 m² Bürofläche. Einziger Neubau im Jahr 2025 war das Büroprojekt der R+V Versicherung in der Abrahm-Lincoln-Straße 13. Der Bezug der 14.000 m² wird Anfang 2026 erfolgen. Freilich handelt es sich dabei nicht um eine Flächenerweiterung, sondern -konsolidierung der Versicherung, denn andere Mietflächen werden im Gegenzug abgemietet. Geringe Marktdynamik, fehlende Großgesuche und fortdauernde Unsicherheiten bei Finanzierung, Bau und Exit bremsten das Neubausegment der hessischen Landeshauptstadt. Spekulative Projekte blieben erneut Mangelware und so verfestigte sich der eklatante Engpass an qualitativ hochwertigen Büroflächen weiter.

Auch für das kommende Jahr ist keine Entspannung durch Neubauten in Sicht, denn alle Projekte benötigen Vorlaufzeiten von durchweg mind. 24 Monaten für Planung, Genehmigung und Realisierung. Spekulative Entwicklungen sind aktuell ganz ausgeschlossen, so dass erschwerend immer erst eine Vorvermietung (ganz oder zumindest teilweise) erzielt werden muss, um Büroprojekte beginnen zu können. Wie bereits 2024 beobachtet, werden sich Neubauten mehr und mehr nur noch als Eigennutzer- bzw. Auftragsbauten realisieren lassen. Wenn sich Wiesbadens Büromieter nicht für maßgeschneiderte Neubauprojekte entscheiden, bleibt ihnen zukünftig nur noch die Anmietung von Bestandsgebäuden. Abstriche sind größtenteils bei Bauund Ausstattungsqualität der Bürohäuser zu machen, denn oft fehlen den Vermietern Sanierungsbudgets, um diese Immobilien in die heutige Zeit zu transformieren. Größte
begonnene Bestandsentwicklung in Wiesbaden war die Revitalisierung der ehemaligen Büroflächen von Hessen Mobil an der Wilhelmstr. 10/Ecke Luisenstr. 2-6. Der Komplex besteht aus dem 1895 als Hotel Metropole errichteten Gebäude Wilhelmstr. 10, dem Anbau Luisenstr. 2- 4, der ursprünglich 1958 für die Allianz Versicherungs-AG errichtet wurde und dem angrenzenden Stilaltbau Luisenstr. 6. In Summe werden hier rd. 7.200 m² Bürofläche komplett revitalisiert und Wiesbadens Büromietern ab 2026 zur Anmietung zur Verfügung stehen.