Wohnimmobilieninvestmentmarkt mit verhaltenem Jahresauftakt 

Der deutsche institutionelle Wohnimmobilieninvestmentmarkt (ab 50 Einheiten) erzielte im ersten Quartal ein Transaktionsvolumen von 1,7 Milliarden Euro. Damit lag das Volumen unter dem Wert des Vorjahresquartals (2,2 Milliarden Euro) aber deutlich über dem Niveau des ersten Quartals 2024, als lediglich 0,7 Milliarden Euro umgesetzt wurden. Mit einem Marktanteil von 23 Prozent war Wohnen die zweitstärkste Assetklasse am deutschen Immobilieninvestmentmarkt hinter Büro. Dies sind die Ergebnisse einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

„Der deutsche Wohninvestmentmarkt ist zu Jahresbeginn von Zurückhaltung geprägt. Zwar ist die Zahl der aktuell zur Vermarktung stehenden Objekte und Portfolios vergleichsweise hoch, doch insbesondere die anhaltend unsichere geopolitische Lage führt dazu, dass viele potenzielle Investoren vorsichtig agieren und Investitionsentscheidungen aufschieben“, sagt Stefan Wilke, Head Residential Investment Deutschland bei CBRE.

„Zusätzlich habe der weiterhin begrenzte Bestand von Core-Objekten das Transaktionsgeschehen gebremst,“, erläutert Jirka Stachen, Head of Research Consulting Continental Europe bei CBRE in Deutschland. Dennoch entfielen im ersten Quartal fast 60 Prozent des Transaktionsvolumens auf Core und Core plus Investments, nach 31 Prozent im Vorjahreszeitraum. Der Anteil von Value-add sank hingegen deutlich auf 35 Prozent, nachdem er im ersten Quartal 2025 noch bei über 60 Prozent gelegen hatte. „Getrieben wurde das Core-plus-Segment vor allem durch den Verkauf von Projektentwicklungen mit einem hohen Anteil an gefördertem Wohnraum, während Value-add-Transaktionen insbesondere aufgrund rückläufiger Verkäufe aus Portfoliobereinigungen an Bedeutung verloren“, erklärt Stachen. Vor diesem Hintergrund gewannen Forward Deals und Forward Fundings weiter an Gewicht: Mit einem Volumen von rund 700 Millionen Euro lag das investierte Kapital in diesem Segment im ersten Quartal um nahezu 75 Prozent über dem Vorjahreswert.

Finanzierungsfähigkeit bestimmt die Transaktionsdynamik

Die globale Krisensituation mit steigenden Energiekosten und anhaltenden Störungen in den Lieferketten lässt erneut Inflationssorgen aufkommen. Zusätzlich zu der Frage weiterer Zinsschritte ist die Finanzierungsfähigkeit jedoch bereits durch den gestiegenen Spread auf die wieder höhere Verzinsung zehnjähriger Bundesanleihen sowie durch weiterhin hohe Baukosten spürbar eingeschränkt. Die Position eigenkapitalstarker Käufer hat sich vor diesem Hintergrund wieder verbessert, während klassisch fremdfinanzierte Investoren nur noch sehr selektiv agieren können. Gleichzeitig sind es zunehmend die Verkäufer, die Transaktionen, wo möglich, pausieren, da sie im volatilen Zinsumfeld kurzfristig keine weiteren Preissteigerungen erwarten. Investoren zeigen zwar weiterhin Interesse, preisen die gestiegenen Finanzierungskosten jedoch konsequent ein. Dies führt insbesondere in weit fortgeschrittenen Prozessen zu Anpassungsbedarf, da Kaufpreise teilweise nicht mehr bestätigt werden können oder nur unter erhöhtem Eigenkapitaleinsatz darstellbar sind. Entsprechend bleiben großvolumige, stark fremdfinanzierte Transaktionen die Ausnahme. Gewinner dieser Marktphase sind auf Käuferseite eigenkapitalstarke Investoren sowie auf Verkäuferseite Objekte mit geringer Zinsabhängigkeit, wie gefördertes Wohnen und energieeffiziente KfW‑40‑Bestände.

Planbarkeit rückt in den Fokus: Gefördertes Wohnen gewinnt an Bedeutung

Daher richten Investoren ihren Fokus zunehmend auf Segmente mit stabilen und gut kalkulierbaren Cashflows. „Geförderter Wohnungsbau und bezahlbare Wohnkonzepte profitieren von klaren und bisher vergleichsweise wenig volatilen regulatorischen Rahmenbedingungen und rücken stärker in den institutionellen Fokus“, sagt Michael Schlatterer, Managing Director Residential Valuation. Dies gilt vor allem vor dem Hintergrund einer perspektivisch zurückhaltenden öffentlichen Hand, die aufgrund und der absehbaren angespannten Haushaltssituation ihre Investitionstätigkeit im Wohnungsbau reduzieren wird. Dennoch erweisen sich Investitionen in den mietpreisgedämpften Wohnungsbau, vor allem in Kombination mit Förderprogrammen und zinsvergünstigten Darlehen, langfristig auch für privatwirtschaftliche Investoren als attraktiv. Niedrige Vermietungsrisiken und stabile Cashflows rechtfertigen eine Einordnung als bondähnliche Investments.

Brown-to-Green als gezielter Wertschöpfungsansatz

Energetische Sanierungen und Brown-to-Green-Strategien bleiben ein relevantes Investitionsthema, erfordern jedoch ein hohes Maß an Selektivität. Investierbar sind vor allem Objekte und Standorte, bei denen Förderinstrumente, Capex-Profile und langfristige Ertragsperspektiven schlüssig ineinandergreifen. „Besonders hoch ist der Wertschöpfungshebel bei Beständen mit sehr schlechten energetischen Ausgangszuständen – Energieeffizienzklasse schlechter als D – in urbanen Räumen und ausgewählten guten Mikrolagen“, sagt Schlatterer. Attraktive Regionen und Objektprofile wurden von CBRE bereits Ende 2025 in einer detaillierten Analyse identifiziert.

Modernes Wohnen bleibt Investors’ Darling – trotz latent erhöhter regulatorischer Risiken

Privates studentisches Wohnen sowie moderne Wohnformen wie Co-Living oder Mikrowohnen stehen weiterhin weit oben auf der Investorenagenda, insbesondere bei internationalen Akteuren. Der Fokus liegt dabei vor allem auf Projektentwicklungen und Objekten jüngerer Baujahre. Größere, aktuell am Markt befindliche Portfolios stoßen hingegen häufig auf Zurückhaltung, da sie entweder zu großvolumig und schwer finanzierbar sind oder ein signifikanter Investitionsrückstau im Immobilienbestand die Attraktivität deutlich mindert. Dennoch ist auch in diesem Segment im weiteren Jahresverlauf mit einer moderaten Belebung zu rechnen.

Öffentliche Hand und internationale Investoren waren besonders aktiv

„Transaktionen kommen derzeit vor allem dort zustande, wo klare Businesspläne oder ein dezidierter Verkaufsanlass bestehen“, erklärt Wilke. Dies betrifft sowohl Portfoliobereinigungen als auch selektive An- und Verkäufe von Akteuren, die in den vergangenen Jahren überwiegend auf der Verkäuferseite standen – darunter Immobilienfonds und börsennotierte Wohnungskonzerne. Während Fonds zuletzt vereinzelt durch den Erwerb von Forward Deals als Käufer aufgetreten sind, zeigen sich börsennotierte Wohnungsunternehmen aktuell wieder aktiver in der Eigenentwicklung.

Aktivster Nettokäufer war die öffentliche Hand mit einem Plus von 480 Millionen Euro – im Vergleich der ersten Quartale seit 2022 haben öffentliche Wohnungsgesellschaften ihr Nettoinvestitionsvolumen verfünffacht. „Noch waren die öffentlichen Wohnungsgesellschaften in Berlin, Hamburg und Nürnberg auf der Käuferseite aktiv, aber zunehmend schränken die knappen Haushalte der Kommunen deren Handlungsfähigkeit ein“, erklärt Stachen.

Abgesehen von Projektentwicklern waren börsennotierte Immobiliengesellschaften und REITs die größten Nettoverkäufer – mit 153 Millionen Euro.

Der Anteil internationaler Investoren legte im Vergleich zum ersten Quartal 2025 deutlich zu – um 25 Prozentpunkte auf nun 37 Prozent. „Das hohe Interesse internationaler Investoren, bedingt durch die stabilen Mieteinnahmen, materialisiert sich zunehmend in einigen selektiven Ankäufen“, sagt Wilke. Beispielhaft dafür ist der Ankauf eines Portfolios in Süddeutschland durch den kanadischen Pensionsfonds Ontario Teachers’ Pension Plan, welcher bei dem Ankauf durch CBRE beraten wurde.

Ausblick auf den weiteren Jahresverlauf 2026

„Sofern sich das globale Investitionsklima nicht weiter eintrübt, ist für 2026 ein Transaktionsvolumen oberhalb des Vorjahres, jedoch unterhalb der Marke von zehn Milliarden Euro zu erwarten“, so Wilke. „Bei einer Entspannung im weiteren Jahresverlauf dürfte sich der Markt schrittweise neu ordnen und die Basis für zusätzliche Abschlüsse bis zum Jahresende schaffen. Ein signifikant höheres Volumen als 2025 erscheint aktuell jedoch weniger wahrscheinlich.“

„Die Spitzenrenditen in den stark nachgefragten Ballungsräumen und Wirtschaftszentren mit einem Nachfrageüberhang auf Mieter- und Investorenseite bleiben vorerst stabil. Möglicherweise steigende Zinsen infolge der höheren Inflationserwartungen könnten zu einem gewissen Druck auf die Immobilienrenditen ausüben, wenn die Finanzierungsbedingungen restriktiver und die Benchmarkrendite für Alternativinvestments bei Staatsanleihen zulegen sollte“, sagt Schlatterer.