Investmentmärkte deutscher Metropolen setzen auf wachsende Dynamik

Der Gewerbeimmobilienmarkt in den sieben deutschen Metropolen verzeichnet im ersten Quartal 2026 ein Transaktionsvolumen von rund 3,15 Milliarden Euro und damit etwas mehr als im Vorjahreszeitraum (3,11 Milliarden Euro). Im Vergleich zum zehnjährigen Mittelwert der ersten Quartale (6,26 Milliarden Euro) liegt der aktuelle Wert um knapp 50 Prozent niedriger, während die Abweichung zum fünfjährigen Durchschnitt (5,59 Milliarden Euro) rund 44 Prozent beträgt.

Die Spitzenrenditen sind im Vergleich zum Vorquartal in allen sieben Städten und Assetklassen stabil geblieben. Die Käuferstruktur war überwiegend inländisch geprägt, wobei deutsche Investoren in den meisten Metropolen per Saldo Immobilienbestand aufbauten. Die Zahl der Transaktionen lag unter dem Vorjahresniveau, ebenso die Anzahl der Großdeals über 100 Millionen Euro.

Berlin erreicht im ersten Quartal 2026 ein Transaktionsvolumen von rund 780 Millionen Euro, was einem Rückgang von 44 Prozent gegenüber dem Vorjahreswert von 1,38 Milliarden Euro entspricht. Büroimmobilien machten mit 305 Millionen Euro den größten Anteil am Transaktionsvolumen aus, gefolgt von Living mit 250 Millionen Euro und Einzelhandel mit 115 Millionen Euro. Die Spitzenrendite für Büroimmobilien beträgt 4,2 Prozent, für Einzelhandelsimmobilien liegt sie bei 3,4 Prozent und für Logistikimmobilien bei 4,6 Prozent. Ausländische Investoren hatten auf der Käuferseite einen Anteil von 48 Prozent, auf der Verkäuferseite betrug er 51 Prozent. Insgesamt wurden 24 Transaktionen registriert, im Vorjahreszeitraum waren es 38. Zwei Deals übertrafen die 100-Millionen-Euro-Schwelle.

Anja Schuhmann, Niederlassungsleiterin JLL Berlin & Leipzig: „Der Berliner Investmentmarkt ist verhalten ins neue Jahr gestartet. Das zu Jahresbeginn beobachtete positive Sentiment hat sich bislang nicht in entsprechenden Transaktionszahlen niedergeschlagen. Der Krieg im Nahen Osten und die dadurch stark gestiegenen Energiepreise haben sich unmittelbar auf die Swap-Rates und Finanzierungskosten ausgewirkt. Die nun vereinbarte zweiwöchige Waffenruhe gibt zwar Anlass zu vorsichtigem Optimismus, doch noch ist unklar, ob die laufenden Gespräche zu einem dauerhaften Abkommen führen können. In diesem volatilen Umfeld agieren zahlreiche Marktteilnehmer in der deutschen Hauptstadt auf Sicht. Dennoch bleibt das grundsätzliche Ankaufsinteresse bestehen, insbesondere für Objekte in Berliner Toplagen. Die weitere Entwicklung der geopolitischen Lage wird die Marktdynamik in den kommenden Monaten entscheidend beeinflussen.“

Düsseldorf verbucht ein Transaktionsvolumen von rund 390 Millionen Euro, was einem Zuwachs von 20 Prozent gegenüber dem Vorjahreswert entspricht. Mischnutzungsobjekte bildeten mit 280 Millionen Euro das dominierende Segment, gefolgt von Einzelhandel mit 52 Millionen Euro und Logistik-Industrie mit 31 Millionen Euro. Die Spitzenrendite für Büroimmobilien liegt bei 4,5 Prozent, für Einzelhandelsimmobilien bei 3,6 Prozent und für Logistikimmobilien bei 4,6 Prozent. Ausländische Investoren traten auf der Käuferseite nicht in Erscheinung, während sie auf der Verkäuferseite einen Anteil von sechs Prozent innehatten. Insgesamt wurden sieben Transaktionen erfasst, im Vorjahreszeitraum waren es 13 gewesen. Ein Deal schaffte es über die Marke von 100 Millionen Euro.

Marcel Abel, Geschäftsführender Direktor und Niederlassungsleiter JLL Düsseldorf: „Großvolumige Transaktionen bleiben zwar selten, doch erste Abschlüsse in Düsseldorf senden klare Signale. 
Den Takt geben aktuell Deals unterhalb früherer Volumenschwellen vor, der Investorenschwerpunkt hat sich spürbar nach unten verschoben, so dass der neue „Sweetspot“ zwischen 20 Millionen und 40 Millionen Euro liegt. Wir beobachten, dass die langwierige Preisfindung sich ihrem Ende nähert und korrigierte Bewertungen zunehmend für Orientierung und Vertrauen sorgen. Institutionelle Investoren, zuletzt eher beobachtend, werden wieder aktiver und positionieren sich selektiv. Der Markt ist noch nicht im Sommer angekommen, aber er hat den Frühling eindeutig begrüßt.“

Frankfurt erzielt ein Investmentvolumen von rund 277 Millionen Euro und damit deutlich mehr als im Vorjahr (149 Millionen Euro). Büroimmobilien repräsentierten mit 144 Millionen Euro das größte Segment, gefolgt von Logistik-Industrie mit 76 Millionen Euro und Living mit 51 Millionen Euro. Die Spitzenrendite für Büroimmobilien beträgt 4,6 Prozent, für Einzelhandelsimmobilien notiert sie bei 3,5 Prozent und für Logistikimmobilien bei 4,5 Prozent. Ausländische Investoren stellten auf der Käuferseite einen Anteil von zehn Prozent, auf der Verkäuferseite dominierten sie hingegen mit 82 Prozent. Insgesamt wurden 18 Transaktionen verzeichnet, im Vorjahreszeitraum waren es neun gewesen. Großdeals gab es keine.

Suat Kurt, Niederlassungsleiter JLL Frankfurt: „Nach dem schwachen Jahr 2025 startete der Frankfurter Büroinvestmentmarkt schwungvoll ins erste Quartal. Zwei Transaktionen im Bereich von 50 Millionen bis 100 Millionen Euro wurden umgesetzt, viele weitere, teilweise großvolumige Objekte sind am Markt beziehungsweise im Verkaufsprozess weit fortgeschritten. Dazu hat die Pitchaktivität, insbesondere im Innenstadtbereich, zugenommen. Und auch wenn der März aufgrund der geopolitischen Lage etwas verhaltener war, bleibt JLL für Frankfurt weiterhin optimistisch für 2026.

Das gilt auch für den Frankfurter Wohninvestmentmarkt, der mit vorsichtigem Optimismus ins erste Quartal 2026 startete, da sich internationale Investoren zunehmend für Core-Objekte und jüngere Bestände interessieren und die realistische Anpassung der Preiserwartungen erste Transaktionen ermöglicht haben sowie weitere vor dem Abschluss stehen.“

Hamburg kommt im ersten Quartal 2026 auf ein Transaktionsvolumen von rund 764 Millionen Euro, was einer Zunahme von 31 Prozent gegenüber dem Vorjahreswert von 583 Millionen Euro entspricht. Living bildete mit 460 Millionen Euro das mit Abstand größte Segment, gefolgt von Büro mit 208 Millionen Euro und Hotel mit 50 Millionen Euro. Die Spitzenrendite für Büroimmobilien liegt bei 4,05 Prozent, für Einzelhandelsimmobilien beträgt sie 3,4 Prozent und für Logistik sind es 4,5 Prozent. Ausländische Investoren waren auf der Käuferseite mit einem Anteil von 14 Prozent präsent, auf der Verkäuferseite betrug ihr Anteil neun Prozent. Die Anzahl der Transaktionen stieg von 16 auf 26, davon drei Deals im dreistelligen Millionen-Euro-Bereich.

Alexander von Bülow, Niederlassungsleiter JLL Hamburg: „In Hamburg herrscht weiterhin eine gewisse Unsicherheit, was zu langen Entscheidungswegen führt und die Dynamik im Markt bremst. Allerdings ist gut sichtbar, dass sich die Kaufpreisvorstellungen der Verkäufer den Möglichkeiten der Käufer wieder mehr annähern und somit einige Transaktionen im Lauf des Jahres 2026 wahrscheinlicher werden. Das Interesse der Investoren liegt dabei weiter klar auf Core- und Value-add-Objekten, die nach wie vor am stärksten nachgefragt sind.

Köln zeigt einen kräftigen Anstieg des Transaktionsvolumens von 89 Millionen auf 202 Millionen Euro. Büroimmobilien stellten mit 123 Millionen Euro das bedeutendste Segment dar, gefolgt von Logistik-Industrie mit 43 Millionen Euro und Einzelhandel mit 21 Millionen Euro. Die Spitzenrendite für Büroimmobilien liegt bei 4,5 Prozent, für Einzelhandelsimmobilien bei 3,7 Prozent und für Logistikimmobilien bei 4,60 Prozent. Ausländische Investoren waren auf der Käuferseite mit einem Anteil von 23 Prozent beteiligt, auf der Verkäuferseite belief sich ihr Anteil auf 31 Prozent. Insgesamt wurden elf Transaktionen verbucht, während im Vorjahreszeitraum nur vier registriert worden waren. Großdeals gab es keine.

Knut Kirchhoff, Niederlassungsleiter JLL Köln: „Die Dynamik am Kölner Investmentmarkt nimmt weiter zu und wir gehen davon aus, dass das Transaktionsvolumen in den kommenden Monaten entsprechend steigen wird. Dies ist insbesondere auf eine deutlich höhere Pitchaktivität und Vorbereitung von Verkaufsprozessen zurückzuführen. Damit diese Transaktionen erfolgreich umgesetzt werden können, ist weiterhin eine realistische Kaufpreiseinschätzung auf der einen Seite und eine detaillierte Vorbereitung auf Verkäuferseite auf der anderen Seite essenziell.“

München erreicht ein Investmentumsatz von rund 639 Millionen Euro, was einem Zuwachs von 34 Prozent gegenüber dem Vorjahreswert von 477 Millionen Euro entspricht. Büroimmobilien bildeten mit 329 Millionen Euro das führende Segment, gefolgt von Mischnutzung mit 180 Millionen Euro und Hotel mit 76 Millionen Euro. Die Spitzenrendite für Büroimmobilien liegt konstant bei 4,05 Prozent, für Einzelhandelsimmobilien bei 3,2 Prozent und für Logistikimmobilien bei 4,5 Prozent. Ausländische Investoren waren auf der Käuferseite mit einem Anteil von elf Prozent vertreten, auf der Verkäuferseite spielten sie mit 45 Prozent eine deutlich größere Rolle. Insgesamt wurden zwölf Transaktionen erfasst, ebenso viele wie im Vorjahreszeitraum. Zwei Deals übertrafen die 100-Millionen-Euro-Schwelle.

Fritz Maier-Hartmann, Niederlassungsleiter München & Nürnberg: „Der Münchner Investmentmarkt kommt spürbar in Bewegung. Wir sehen wieder mehr Opportunitäten, darunter auch einige großvolumige, und eine steigende Aktivität auf der Verkäuferseite. Das Investoreninteresse, insbesondere für Büroimmobilien, hat sich im Vergleich zum Vorjahr mit der starken Aktivität im Einzelhandelssegment stabilisiert. Auffällig ist dabei die zunehmende Nachfrage internationalen Kapitals. Das Kapital sucht aktuell zwei klare Profile und ist dabei sehr selektiv: Core-Produkte sowie Value-add-Investments mit attraktiven Renditechancen – aber in Toplagen.

Mit der wachsenden Zahl laufender Verkaufsprozesse erwarten wir im Jahresverlauf eine zunehmende Angebotsdynamik, da sich weitere Eigentümer zum Verkauf entscheiden könnten. Die weitere Entwicklung der Renditen bleibt, neben der Angebots-Nachfrage-Situation, eng an das Zinsumfeld und die geopolitischen Rahmenbedingungen geknüpft – hier ist der Markt weiterhin in einer sensiblen Phase. Aber in einem unsicheren Umfeld rücken stabile Märkte in den Fokus. München profitiert hier klar von seinen starken wirtschaftlichen und demografischen Fundamentaldaten.“

Stuttgart verbucht ein Transaktionsvolumen von rund 102 Millionen Euro, was nahezu dem Vorjahreswert von 103 Millionen Euro entspricht. Büroimmobilien repräsentierten mit 62 Millionen Euro das größte Segment, gefolgt von Einzelhandel mit 18 Millionen Euro und Logistik-Industrie mit zwölf Millionen Euro. Die Spitzenrendite für Büroimmobilien blieb bei 4,25 Prozent stabil, für Einzelhandelsimmobilien notierte sie bei 3,70 Prozent und für Logistikimmobilien bei 4,60 Prozent. Ausländische Investoren stellten auf der Käuferseite einen Anteil von 28 Prozent, auf der Verkäuferseite dominierten sie mit 75 Prozent deutlich. Die Anzahl der Transaktionen sank von acht auf fünf. Großdeals waren nicht darunter.

Georg Charlier, Niederlassungsleiter JLL Stuttgart: „Der Investmentmarkt hat sich spürbar belebt. Die Anzahl der sich im Markt befindenden Produkte ist angestiegen und die Transaktionsprozesse werden durch rege Aktivität der Investoren gestützt. Die Preisniveaus in Stuttgart pendeln sich ein und stabilisieren den Transaktionsmarkt. Das positive Momentum wird sich jedoch frühestens im dritten Quartal in den Zahlen widerspiegeln.“