Logistikdienstleister stabilisieren den Mietmarkt für Lager- und Industrieflächen

Trotz der geopolitischen Unwägbarkeiten und eines verhaltenen Wirtschaftswachstums hat sich der deutsche Markt für Lager- und Logistikflächen robust gezeigt und im ersten Quartal 2026 rund 1,59 Millionen m² (Eigennutzer und Vermietungen) umgesetzt. Das Ergebnis lag auf dem Niveau des Vorjahres, blieb aber hinter den langjährigen Mittelwerten zurück. Der fünfjährige Durchschnittswert wurde um zehn Prozent und der zehnjährige um acht Prozent unterschritten. Auch die Zahl der Abschlüsse war leicht rückläufig und verbuchte ein Minus um fünf Prozent auf 160 Verträge.

Während der Umsatz durch Vermietungen im Jahresvergleich um elf Prozent zulegte, ging der Anteil der Eigennutzer am Gesamtumsatz um 34 Prozent zurück. Mit rund 244.000 m² trugen sie nur 15 Prozent zum Ergebnis des ersten Quartals bei.

Sebastian Bögel, Head of Industrial & Logistics Agency JLL Germany: „Angesichts der zusätzlichen Herausforderungen durch drastisch gestiegene Kraftstoffpreise, die die Logistikbranche unmittelbar treffen, und großer Unklarheit, wann sich die Lage wieder entspannen könnte, ist Stabilität beim Flächenumsatz bereits als Erfolg zu verbuchen. Zudem stimmt optimistisch, dass die Branche in den vergangenen Jahren bereits mit vielen Herausforderungen teils gleichzeitig zu kämpfen hatte und sich dabei immer wieder als innovativ und resilient erwiesen hat. Für das Gesamtjahr halte ich einen Flächenumsatz von mehr als sechs Millionen m² daher nicht für ausgeschlossen.“

Hamburg ist umsatzstärkste Region unter den fünf Metropolen

In den fünf großen Ballungsräumen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München) setzte der Markt in den ersten drei Monaten rund 419.300 m² um. Das ist der beste Jahresstart seit 2022, wobei das Vorjahresergebnis um 14 Prozent übertroffen, der fünfjährige Vergleichswert jedoch um elf Prozent unterschritten wurde.

Die umsatzstärkste Region war Hamburg mit 125.400 m², ein Plus von 14 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Erst mit deutlichem Abstand folgen die Regionen Frankfurt mit 88.300 m² (minus 18 Prozent) und Berlin mit 85.100 m² (minus drei Prozent). Deutliche Zuwächse verzeichneten hingegen die Regionen Düsseldorf und München. Mit 70.300 m² und 50.200 m² wurden hier jeweils rund doppelt so viele Quadratmeter umgesetzt wie im ersten Quartal des Vorjahres.

Unternehmen aus der Branche Transport, Verkehr und Lagerhaltung waren die aktivste Nutzergruppe. Ihr Flächenumsatz summierte sich auf 167.400 m², was 40 Prozent des Gesamtumsatzes und einer Steigerung von rund 100.000 m² gegenüber dem Vorjahresquartal entspricht. Handelsunternehmen verzeichneten mit 61.700 m² einen Zuwachs um zwölf Prozent. Dagegen brach der Umsatz bei Industrieunternehmen um die Hälfte auf 73.900 m² ein.

Großanmietungen in den fünf Hauptmärkten erzielen zusammengenommen deutlich mehr Fläche

„Zugleich haben wir im ersten Quartal eine Verschiebung zu größeren Anmietungen beobachtet. In der Größenklasse ab 10.000 m² gab es neun Abschlüsse mit insgesamt 222.800 m². Im ersten Quartal des Vorjahres waren es acht Abschlüsse, die sich auf 159.500 m² verteilten. Die durchschnittliche Abschlussgröße in diesem Segment stieg somit um knapp 5.000 m²“, beschreibt Bögel die Marktentwicklung. Besonders hervorzuheben sind zwei Großabschlüsse im ersten Quartal: Ein Onlinehändler mietete mehr als 50.000 m² in Hamburg-Allermöhe an, während sich der chinesische Logistikdienstleister JD Logistics rund 40.000 m² in Ludwigsfelde bei Berlin sicherte.

Unterdessen kam spürbar weniger neue Fläche auf den Markt: Von Januar bis März wurden in den fünf Metropolregionen mit rund 85.000 m² knapp 60 Prozent weniger neue Lagerflächen fertiggestellt als im ersten Quartal 2025. Im Vergleich zum fünfjährigen Mittelwert zeigt sich ein Minus von 55 Prozent. Ein Drittel der Fläche war zum Zeitpunkt der Fertigstellung noch verfügbar, 46 Prozent waren vermietet und die übrigen Flächen an Eigennutzer vergeben. Aktuell befinden sich rund 620.000 m² im Bau, 58 Prozent dieser Flächen sind noch nicht vermietet. Am meisten wird derzeit in den Regionen Berlin (rund 200.000 m²) und Düsseldorf (ca. 136.000 m²) errichtet.

München knackt als erste Stadt die Spitzenmiete von elf Euro

Die Spitzenmieten für Lagerflächen ab 5.000 m² sind im ersten Quartal in zwei der fünf Regionen leicht gestiegen. In München war ein Anstieg um 30 Cent auf 11,00 Euro/m² zu beobachten und in Frankfurt um 20 Cent auf 8,50 Euro/m². Stabil zeigten sich die Spitzenmieten in Berlin mit 10,50 Euro/m² sowie in Düsseldorf mit 9,00 Euro/m² und in Hamburg, wo 8,50 Euro/m² erzielt werden.

Außerhalb der fünf Hauptregionen dominieren Logistiker die Flächennachfrage

Mit rund 1,17 Millionen m² wurden im ersten Quartal 2026 außerhalb der fünf Ballungsräume nur vier Prozent weniger Fläche umgesetzt als im Vorjahresquartal (Q1 2025: 1,22 Millionen m²). Der fünfjährige Mittelwert wurde allerdings um zehn Prozent verfehlt. Rund 20 Prozent des Gesamtumsatzes entfielen dabei auf Eigennutzer.

Wie im Vorjahr dominierten Unternehmen aus Transport, Verkehr und Lagerhaltung auch im ersten Quartal die Flächennachfrage. Mit einem Anteil von 42 Prozent entfielen rund eine halbe Million Quadratmeter auf diesen Sektor. Darunter auch zwei der größten Anmietungen: ID Logistics mietete in Alsdorf rund 67.000 m² und der chinesische Logistikdienstleister Goodcang knapp 65.000 m² im niedersächsischen Rieste.

Handelsunternehmen zeichneten für rund ein Fünftel des Gesamtumsatzes verantwortlich, mit 285.100 m² liegt das Plus im Jahresvergleich bei neun Prozent. Die Nachfrage von Industrieunternehmen ging dagegen um deutliche 56 Prozent auf 186.000 m² zurück, nie zuvor in den vergangenen zehn Jahren wurden im ersten Quartal weniger Flächen durch diese Branche umgesetzt.

Das Ruhrgebiet führt außerhalb der fünf Hauptregionen mit rund 129.500 m² und einem Zuwachs von 30 Prozent im Jahresvergleich. Besonders auffällig ist das starke Engagement chinesischer Unternehmen, die 44 Prozent des Umsatzes ausmachen. Mit geringem Abstand folgt die Region Hannover/Braunschweig mit 122.400 m² und auf Platz drei die Region Köln mit 95.600 m².