Rund 1.500 Euro Preisunterschied je Quadratmeter: Im Berliner Speckgürtel entstehen eigenständige Teilmärkte für Wohninvestments

Vor der Berliner Abgeordnetenhauswahl am 20. September sehen wir in unseren Gesprächen mit Bestandsinvestoren eine deutlich höhere Aufmerksamkeit für Standorte jenseits der Berliner Stadtgrenze. Die Preise liefern dafür einen sichtbaren Anreiz.

Während sich die Preise in der vorherigen Marktphase über viele Teilmärkte hinweg tendenziell nach oben entwickelten, ist das Bild seit 2022 deutlich uneinheitlicher. In Berlin und seinem Umland haben einige Segmente ihre Höchststände deutlich korrigiert, andere stabilisieren sich oder zeigen bereits wieder steigende Werte.

So sank der mittlere Kaufpreis für Mehrfamilienhäuser in der Berliner City von 2.847 €/m² (2022) auf 2.040 €/m² (2024), bevor 2025 eine leichte Erholung auf 2.200 €/m² einsetzte. Objekte in Potsdam (Bauzustand mittel bis gut) bewegten sich dagegen über den gesamten Zeitraum auf einem hohen und stabilen Niveau und lagen 2025 mit 2.960 €/m² sogar deutlich über den in Berlin gezahlten Durchschnittspreisen. Und im selben Jahr wurden Häuser zwischen Metropole und Landeshauptstadt (Landkreis Potsdam-Mittelmark, Baujahr bis 1948, Berliner Umland) für durchschnittlich 1.472 €/m² gehandelt. Eine bemerkenswerte absolute Differenz von 1.488 €/m² für Objekte, die oft nur wenige Kilometer auseinanderliegen.

Mehr als alles andere zeigen derartige Spannen, welche kardinale Bedeutung die genaue Analyse regionaler und objektspezifischer Faktoren für ein erfolgreiches Investment in diesem Marktumfeld gewinnt.

Berlin und Potsdam stehen an unterschiedlichen Punkten im Preiszyklus

Für Investoren ergeben sich daraus unterschiedliche Chancen. Berlin und Potsdam folgen längst nicht derselben Preisentwicklung. Der jüngste Zyklus zeigt das deutlich: Berlin durchlief zunächst eine starke Aufwärtsphase und anschließend eine ausgeprägte Korrektur. In Potsdam waren beide Ausschläge deutlich schwächer.

Wer auf eine Erholung nach der Berliner Preiskorrektur setzt, findet diese Ausgangslage eher in der Hauptstadt. Potsdam steht an einem anderen Punkt im Zyklus. Genau deshalb muss ein Investment im Umland aus der Entwicklung des jeweiligen Teilmarkts heraus bewertet werden.

Auf Objektebene bleibt der regulatorische Abstand deutlich

Für Investoren liegt ein wichtiger Unterschied zwischen Berlin und dem Umland heute auf Objektebene. In Berlin ist die Umwandlung bestehender Mietwohnungen in Wohnungseigentum in Gebäuden mit mehr als fünf Wohnungen stadtweit bis Ende 2030 grundsätzlich genehmigungspflichtig. Hinzu kommen 82 soziale Erhaltungsgebiete, in denen bestimmte bauliche und eigentumsrechtliche Vorhaben einer zusätzlichen Genehmigung bedürfen.

Bei der Mietpreisbildung ist der Abstand inzwischen kleiner. Seit dem 1. Januar gelten Mietpreisbremse und abgesenkte Kappungsgrenze in 36 Brandenburger Städten und Gemeinden. Darunter sind zahlreiche Wachstumsorte im Berliner Umland. Wer beide Märkte regulatorisch vergleicht, muss deshalb genauer auf die jeweilige Ebene schauen.

Die Nachfrage folgt der Fahrzeit

Tragfähig wird ein Umlandinvestment dort, wo die Bevölkerungsentwicklung stimmt und Berlin schnell erreichbar ist. Katrin Zakrzewski (Director Real Estate Finance Sales, Region Ost, Deutsche Bank AG) bezeichnete im aktuellen SCHICK-Webinar: „Chancenmarkt Speckgürtel“ Standorte im Regionalbahnnetz aus Finanzierungssicht als besonders interessant.

Mit wachsender Entfernung muss ein Ort stärker aus eigener Kraft Nachfrage erzeugen. Arbeitsplätze und eine stabile Wohnraumnachfrage gewinnen dann an Gewicht.

Wie groß der wirtschaftliche Anreiz auf Mieterseite sein kann, zeigt eine Beispielrechnung aus dem Webinar. Setzt man für eine energieeffiziente Neubauwohnung mit 80 Quadratmetern 15 Euro je Quadratmeter im Umland und 20 Euro in Berlin an, beträgt der Unterschied 400 Euro im Monat. Das sind 4.800 Euro im Jahr und 48.000 Euro über zehn Jahre. Pendelkosten verkleinern diesen Abstand. Die Größenordnung bleibt groß genug, um Wohnentscheidungen zugunsten gut angebundener Umlandstandorte zu beeinflussen.

Berlin bleibt Kernmarkt, das Umland wird eigenständiger

Berlin bleibt einer der attraktivsten Wohninvestmentmärkte Deutschlands. Gleichzeitig entwickeln sich im Speckgürtel eigenständige Teilmärkte mit eigenen Preisverläufen und einer eigenen Nachfragebasis. Für Investoren erweitert sich damit der Berliner Suchradius, ohne dass das Umland zum Ersatz für die Hauptstadt wird.

Entlang der starken Verkehrsachsen entstehen zusätzliche Chancen. Mit wachsender Entfernung steigt das Standortrisiko. Entscheidend ist deshalb, den jeweiligen Teilmarkt für sich zu lesen. Der Berliner Wohninvestmentmarkt reicht wirtschaftlich über die Stadtgrenze hinaus, aber nicht beliebig weit.

Der Speckgürtel entwickelt eigene Teilmärkte. Wer dort investiert, muss jeden Standort nach seiner eigenen Nachfrage und seinem eigenen Preiszyklus lesen.