Perspektive Büroimmobilien: Die Zukunft liegt in hybriden Konzepten, Flächeneffizienz und neuen Nutzungen
Flächenerweiterungen als wirtschaftlicher Schlüssel / Multi-Use und Hospitality-Ansatz treiben Nachfrage / Neue Strategien für Bestände: Von Nutzungsanpassung bis Restrukturierung braucht jedes Objekt eine individuelle Lösung
Der Markt für Büroimmobilien befindet sich in einem grundlegenden Umbruch: Steigende Leerstände, veränderte Flächennachfrage und neue Anforderungen an Nutzung und Qualität stellen bestehende Konzepte zunehmend infrage. Welche Anforderungen müssen Büroimmobilien heute erfüllen, um wirtschaftlich tragfähig zu sein? Und welche Konzepte setzen sich in der Praxis durch? Diese Fragen standen im Zentrum der von RUECKERCONSULT organisierten Online-Pressekonferenz „Umnutzung, Modernisierung oder Abriss: Wie geht es weiter mit dem Büro?“ Vertreter von AUKETT + HEESE, CELLS, Covivio, FAY Projects und HIH Projektentwicklung zeigten anhand konkreter Projekte, welche Strategien sich aktuell in der Praxis bewähren: von Refurbishments mit Flächenerweiterung über Multi-Use-Konzepte bis hin zu Nutzungsanpassungen und Restrukturierungen.
Flächenerweiterungen zahlen sich aus
Der Großteil der heute bestehenden Bürogebäude wurde vor dem Jahr 2000 errichtet. Anna Lena Stoephasius, Mitglied des Managements beim Architekturbüro AUKETT + HEESE sagt: „Gebäude die dreißig Jahre sind oder älter weisen nicht nur starre Grundrisse, sondern beispielswese auch eine veraltete Gebäudetechnik auf, sprich ineffiziente Heizungs-, Lüftungs- und Kühlsysteme mit hohem Energieverbrauch und ohne bedarfsgerechte Steuerung. Das Ziel ist es, durch eine umfassende Sanierung solcher Objekte die Flächeneffizienz, Aufenthaltsqualität und ESG-Konformität in Einklang zu bringen,“ so Stoephasius weiter.
Das Berliner Bestandsprojekt „Karlsgärten“ vom Bauherr CA Immo aus den 1990er-Jahren zeigt exemplarisch, wie dieses Prinzip funktioniert: Das bauliche Konzept der Architekten von AUKETT + HEESE setzt auf den Erhalt der Rohbaustruktur als wesentlichen Hebel zur Reduktion von grauer Energie, sowie auf gezielte bauliche Eingriffe wie Aufstockung in Holz-Hybrid-Bauweise, die Aktivierung von Dachflächen, sowie die Ergänzung privater Balkone auf jeder Etage. Diese Maßnahmen generieren ein Plus an 2.700 m² Mietfläche – ein klarer wirtschaftlicher Mehrwert.
„Die größte Herausforderung bei der Transformation von Bestandsgebäuden aus den 1990er-Jahren liegt in der Überführung starrer Gebäudestrukturen in flexible, nachhaltige Arbeitswelten“, erklärt Sebastian Nau, Mitglied des Managements bei AUKETT+HEESE. „Unser Ansatz kombiniert den maximalen Erhalt der vorhandenen Substanz mit gezielten Eingriffen in Tragwerk und Fassade, um sowohl technische als auch räumliche Qualitäten neu zu definieren.“
Die gleiche Strategie verfolgt Projektentwickler CELLS mit dem Hamburger Bestandsprojekt „Am Holstenwall“. Nahezu die gesamte Gebäudestruktur konnte erhalten werden. Die erhebliche Anzahl an Terrassenflächen schafft Aufenthaltsflächen, die zudem öffentlich zugänglich sind. Die Mietfläche des ehemals zwölf Jahre leerstehenden Gebäudes konnte von 8.150 m² um mehr als 40 Prozent auf 11.700 m² vergrößert werden. Jan Trenn, CEO von CELLS, sagt: „Die Erweiterung der Mietflächen ist der größte Hebel für die wirtschaftliche Tragfähigkeit bei Büro-Refurbishments. Die reine Modernisierung ist in den meisten Fällen ökonomisch nicht tragfähig.“ Den Erfolg der Projektentwicklung bestätigt die Vermietungsquote von 83 Prozent bereits ein Jahr vor Fertigstellung. Die Fertigstellung des Ensembles steht kurz bevor und soll noch im zweiten Quartal 2026 erfolgen. Das Nutzungskonzept sieht einen Mix aus Büro, Gastronomie und Fitness vor.
Mischnutzungskonzepte und Services stützen gewandelte Nachfrage
Der Wandel von monofunktionalen Büroimmobilien hin zu gemischt genutzten Immobilien wie beim Refurbishment „Am Holstenwall“ ist ein zentraler Hebel für zukunftsfähige Projekte. Das europäische Immobilienunternehmen Covivio verfolgt unter anderem beim Düsseldorfer Projekt “ICON by Covivio” eine Strategie der funktionalen Öffnung klassischer Büroimmobilien. Durch die Integration von Gastronomie, Serviceangeboten und ergänzenden Nutzungen entsteht bei dem ikonischen denkmalgeschützten Objekt aus den 1970er-Jahren ein Multi-Use-Konzept, das die Immobilie stärker an den Bedürfnissen der Nutzer ausrichtet und ihre langfristige Marktgängigkeit erhöht.
Katharina Greis, COO Offices bei Covivio Deutschland, sagt: „Multi-Use-Konzepte sind für uns kein Add-on, sondern ein zentraler Bestandteil moderner Büroentwicklungen. Mit unserem Hospitality-Ansatz übertragen wir gezielt Service- und Aufenthaltsqualitäten aus der Hotellerie auf Büroimmobilien, etwa durch Concierge-Services, digitale Serviceangebote oder kuratierte Gemeinschaftsflächen. Damit richten wir die Flächen konsequent an den Bedürfnissen der Nutzer aus und halten sie langfristig wettbewerbsfähig.“
Nutzungsanpassung als Antwort auf veränderte Marktbedingungen
Doch nicht jedes Objekt lässt sich durch Flächenerweiterung oder Multi-Use-Konzepte allein wirtschaftlich stabilisieren. Gerade bei großvolumigen Entwicklungen stoßen klassische Büroansätze zunehmend an ihre Grenzen.
Ingo Lindner, Geschäftsführer von FAY Projects, schildert dies am Beispiel des Stuttgarter Projekts „CANNION“, das ursprünglich als klassische Büroentwicklung konzipiert war: „Wir mussten erkennen, dass sich klassische Büroflächen in dieser Größenordnung unter den aktuellen Marktbedingungen nicht mehr wie geplant platzieren lassen. Der entscheidende Schritt war, das Konzept konsequent zu hinterfragen und neu auszurichten.“
Das Projekt mit rund 27.000 m² oberirdischer Bruttogrundfläche wird daher im Zuge der Entwicklung neu positioniert. Statt einer monofunktionalen Büronutzung setzt FAY auf einen Nutzungsmix aus Büro, Hotel, Gastronomie und Fitness. Ergänzt wird das Konzept durch Long-Stay-Angebote, die vor allem auf die steigende Nachfrage nach flexiblen Wohn- und Arbeitsformen reagieren.
Umnutzung und Restrukturierung gewinnen an Bedeutung
Noch weiter gehen Ansätze, bei denen Büroimmobilien vollständig aus ihrer ursprünglichen Nutzung herausgelöst werden. Insbesondere bei strukturellem Leerstand oder nicht mehr marktgängigen Objekten rückt die Umnutzung in alternative Nutzungen in den Fokus.
Jens Fieber, Geschäftsführer der HIH Projektentwicklung (HPE), sagt: „Nicht jede Büroimmobilie hat eine Zukunft als Büro. Aber viele Gebäude verfügen über Qualitäten, die sich für andere Nutzungen, etwa im Bildungsbereich, sehr gut eignen.“ In Hannover verfolgt die HPE entsprechende Ansätze. Hier wird auf dem denkmalgeschützten ehemaligen HANOMAG Areal auf mehr als 16.000 m² Fläche aus einem ehemaligen Büro eine Schule entwickelt. Wie eine Transformation in einen Schulcampus mit Kapazitäten für mehrere tausend Schülerinnen und Schüler gelingen kann, beweist auch CELLS mit der Umwandlung des ehemaligen Sitzes der Deutschen Börse in Frankfurt am Main, den „Lateral Towers“ mit 46.000 m² Mietfläche, in einen Komplex mit drei Schulen. Der letzte Bauabschnitt wird Ende Mai an die Stadt Frankfurt übergeben.
Parallel dazu gewinnt die Restrukturierung festgefahrener Projektentwicklungen an Bedeutung. Insbesondere dort, wo Projekte infolge veränderter Marktbedingungen, komplexer Finanzierungsstrukturen und zu geringer Vermietung als Distressed Assets neu gedacht werden müssen. Ein Beispiel dafür ist das Projekt KORYFEUM in Unterschleißheim bei München. Die HPE hat dort das Restrukturierungsmandat übernommen. Gemeinsam mit dem Asset Management der HIH wird dabei auch das ursprüngliche Gesamtkonzept neu justiert und leerstehende Flächen der bereits realisierten Bürogebäude vermietet: Die noch unbebauten Flächen sollen entgegen der ursprünglichen Planungen nicht mehr mit weiteren Bürogebäuden, sondern mit alternativen Nutzungen, wie zum Beispiel aus dem Light-Industrial-Segment komplettiert werden.
