WOHNIMMOBILIEN HEISS UMKÄMPFT

Der Blog der Magna Real Estate AG
Jörn Reinecke
07.05.2019

BESTANDSHALTER UND PROJEKTENTWICKLER WERDEN ZU MULTIPLAYERN IM RENNEN UM DIE BESTEN RENDITEN

Der Wohninvestmentmarkt befindet sich weiterhin auf einem Höhenflug. Deutsche Wohnimmobilien sind bei Investoren nach wie vor sehr beliebt. Der Aufstieg der Vonovia in den DAX30 und die erfolgreichen Börsengänge von Immobilien AGs im letzten Jahr zeigen, dass die Branche stark gewachsen ist. Sie erfreut sich einem breiten Investoreninteresse. Die steigende Nachfrage führt nicht zuletzt zu einem steigenden Preisniveau in vielen Städten und Regionen. Diese Entwicklungen stellen Bestandshalter vor die Frage, wie sie ihr dynamisches Wachstum der vergangenen Jahre beibehalten können.

Auf dem Weg von „Pure Play“ zu „Multi Play“



Die Branche befindet sich in einer Umbruchsphase: Neben Konsolidierungen und dem Wunsch der Realisierung von Skaleneffekten beobachten wir eine Entwicklung unter den Bestandshaltern, die von vielen Experten bis vor kurzem nicht erwartet wurde. Für Bestandshalter galt lange das Credo „Pure Play“: Das Konzentrieren aller Kräfte auf das Kerngeschäft. Seit einiger Zeit lässt sich jedoch ein Wandel beobachten – vom „Pure Play“ zum „Multi Play“. Neben ihrem Kerngeschäft setzen Bestandshalter zunehmend auf die Entwicklung des Eigenbestands. Sie bauen ihre Vertriebsaktivitäten aus oder expandieren in andere Märkte.

Neue Konkurrenz für Bestandshalter durch Projektentwickler

Nicht nur die Bestandshalter differenzieren ihre Geschäftsmodelle zusehends. Neue kapitalstarke Marktteilnehmer verstärken den Wettbewerb – beispielsweise offene Immobilienfonds wie Union Investment oder ZBI. Auch andere Akteure, die lange eher Bestände reduziert hatten, lenken mehr Geld in diese Assetklasse. Dazu gehören Pensionskassen, Versorgungswerke oder Versicherungen.

Allerdings konzentrieren sich diese Marktteilnehmer auf die großvolumigen Portfolios. Unterhalb einer Größenordnung von etwa 50 Millionen Euro überlassen sie häufig anderen Marktteilnehmern die Initiative. In dieser Lücke agieren zunehmend Immobilienhändler, Wohnungsprivatisierer und Projektentwickler.

Längere Projektentwicklungsprozesse und Haltedauern

Für Projektentwickler haben sich die Rahmenbedingungen in den letzten Jahren deutlich geändert: Die größten Herausforderungen lagen früher im Vertrieb. Heute gestaltet sich vor allem der Erwerb von geeigneten Objekten oder Baugrundstücken schwierig. Dies betrifft den gesamten Projektentwicklungszyklus. Versucht ein Projektentwickler auf dem aktuell oftmals hohen Preisniveau ein Grundstück ohne Baurecht zu kaufen, kann es bis zu fünf Jahre dauern, bis die ersten Wohnungen verkauft werden.

Eine aktuelle Studie des BfW Landesverbands Berlin/Brandenburg zeigt, dass die Anzahl der Fertigstellungen von neuen Wohnungen weit hinter den Erwartungen bleiben. Seit 2008 stiegen laut des BfW die Genehmigungszahlen deutlich an. Die Anzahl der Fertigstellungen ist jedoch bislang nur etwa halb so hoch. In den letzten zehn Jahren hat sich ein Genehmigungsüberhang von rund 48.000 Wohnungen aufgebaut. Zu den Gründen zählen unter anderem stark verlängerte Planungs- und Genehmigungsprozesse, die Verknappung von Bauland sowie die stark gestiegenen Investitionskosten. Durch diese Umstände verlängert sich der gesamte Projektentwicklungsprozess.

Das organische Wachstum wird aufgrund der gegenwärtigen Preissteigerungen in vielen Regionen für die Wohnimmobilienbestandshalter immer wichtiger. Die Beispiele der Branchengrößen Vonovia oder TAG zeigen, auch etablierte Bestandshalter richten ihre Geschäftsmodelle auf die neuen Anforderungen aus. Gleichzeitig positionieren sich neue Wettbewerber wie offene Immobilienfonds, Pensionskassen, Versorgungswerke oder Versicherungen, die lange eher Bestände reduziert hatten, im Markt. Wohnimmobilienbestandshalter sprechen die neuen Wettbewerber zunehmend als Kundengruppe an. Projektentwickler haben sich hingegen zusehends mit kapitalstarken Investoren verbündet und ihre Geschäftsmodelle auf die neuen Rahmenbedingungen ausgerichtet. So können sie ihre Verkaufsgewinne auf einem hohen Marktniveau generieren. Durch längere Haltedauern entwickeln sie sich zu Bestandshaltern aus der zweiten Reihe und bauen sich mit Projektentwicklungen für den Eigenbestand eine Substanz auf.