Cushman & Wakefield zu den US-Midterms 2026
Für Immobilieninvestitionen bleiben Fundamentaldaten maßgeblich
Die Ergebnisse der US-Kongresswahlen 2026 werden nach Einschätzung von Cushman & Wakefield die Perspektiven für Gewerbeimmobilieninvestoren nur begrenzt verändern. Trotz unterschiedlicher Mehrheiten im Weißen Haus und im Kongress bleiben Wirtschaftswachstum, Zinsentwicklung und die Fundamentaldaten der Immobilienmärkte die entscheidenden Einflussfaktoren für Anlageentscheidungen und Marktentwicklungen.
Die neue politische Konstellation mit einer demokratischen Mehrheit im Kongress und einem republikanischen Präsidenten dürfte größere Gesetzesvorhaben erschweren. Für die Immobilienmärkte ergeben sich daraus jedoch nur begrenzte direkte Auswirkungen. Nach Einschätzung von Cushman & Wakefield bleibt die US-Wirtschaft auf Wachstumskurs. Für 2026 und 2027 wird ein reales Wirtschaftswachstum von jeweils etwas mehr als zwei Prozent erwartet, während sich die Rendite zehnjähriger US-Staatsanleihen mittelfristig in einer Bandbreite von 4,5 bis 5,0 Prozent bewegen dürfte.
Historische Analysen zeigen, dass politische Mehrheitsverhältnisse nur einen geringen Einfluss auf die Wertentwicklung von Gewerbeimmobilien haben. Seit 1978 erzielte der NCREIF Property Index in den vier Quartalen nach Midterm-Wahlen durchschnittliche Renditen von 9,2 Prozent und lag damit nahezu auf dem Niveau vergleichbarer Zeiträume unabhängig vom Wahlzyklus. Auch die Entwicklung der Flächenauslastung folgte historisch deutlich stärker dem Wirtschaftswachstum als politischen Ereignissen.
Für Investoren besonders relevant ist die Entwicklung der Transaktionsmärkte. Unterschiedliche Mehrheiten im Weißen Haus und im Kongress sprechen zwar für ein gewisses Maß an fiskalpolitischer Stabilität. Haushaltsstreitigkeiten und Debatten um die Schuldenobergrenze könnten jedoch immer wieder für Volatilität an den Märkten sorgen. Von größerer Bedeutung sind derzeit die geopolitischen Risiken rund um den Iran-Konflikt und deren mögliche Auswirkungen auf Energiepreise, Inflation und Zinsentwicklung.
Die Analyse von Cushman & Wakefield zeigt, dass steigende Zinsen nicht zwangsläufig zu sinkenden Immobilieninvestitionen führen. Historisch nahm das Transaktionsvolumen am US-Gewerbeimmobilienmarkt selbst in Phasen steigender Renditen häufig zu. Ausschlaggebend waren dabei vor allem wirtschaftliche Stabilität, Planungssicherheit und Transparenz über den künftigen Zinskurs.
Die unmittelbare Reaktion der Finanzmärkte auf die Wahlergebnisse stützt diese Einschätzung. Obwohl Aktien-Futures zunächst nachgaben, stabilisierten sich die Märkte schnell wieder. Gleichzeitig gingen die Renditen zehnjähriger US-Staatsanleihen leicht zurück, während Ölpreise und US-Dollar nachgaben. Nach Einschätzung von Cushman & Wakefield zeigt dies, dass Investoren die neue politische Konstellation überwiegend als Faktor größerer Planbarkeit und nicht als grundlegende Veränderung der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen bewerten.
Laut Kevin Thorpe, Chief Economist bei Cushman & Wakefield, ändern die Midterm-Wahlen zudem nichts am grundsätzlichen Ausblick für den US-Gewerbeimmobilienmarkt. Maßgeblich für die Performance seien weiterhin wirtschaftliches Wachstum, die Entwicklung der Kapitalmarktzinsen und die Marktgrundlagen der jeweiligen Assetklassen. Er erwartet, dass stabile Cashflows und Mietwachstum künftig stärker zum Anlageerfolg beitragen werden als sinkende Renditen.
Die Fundamentaldaten vieler Nutzungsarten haben sich bereits vor den Wahlen verbessert. Die Nachfrage in den Marktsegmenten Industrie, Büro, Einzelhandel und Wohnen entwickelt sich positiv, während die Neubautätigkeit in vielen Bereichen deutlich zurückgeht. Dadurch entstehen günstige Voraussetzungen für stabile beziehungsweise steigende Mieten und eine weitere Verbesserung der Nutzungsmärkte. Für Investoren dürfte damit die Ertragsentwicklung stärker in den Fokus rücken als Wertsteigerungen durch sinkende Renditen.
Die Midterm-Wahlen schaffen somit politische Klarheit, verändern aber nicht die grundlegenden Rahmenbedingungen für Immobilieninvestitionen. Aus Sicht von Cushman & Wakefield bleiben wirtschaftliche Entwicklung, Finanzierungskosten sowie Angebots- und Nachfragefaktoren die wichtigsten Treiber der Gewerbeimmobilienmärkte. Künftig werden vor allem Mietwachstum, Cashflow-Stabilität und die Qualität der Nutzermärkte über den Anlageerfolg entscheiden.