Logistikmarkt München: Flächenumsatz steigt und Angebot bleibt knapp

Der Münchener Markt für Lager- und Logistikflächen hat im ersten Halbjahr 2026 ein gutes Ergebnis erzielt. Insgesamt belief sich der Flächenumsatz auf 85.000 m² und lag damit rund 42 % über dem Vorjahresniveau. Nach einem sehr dynamischen Auftaktquartal ist der Flächenumsatz mit 28.000 m² in Q2 jedoch deutlich moderater ausgefallen, wodurch der langjährige Durchschnitt von 104.000 m² letztlich noch nicht wieder erreicht werden konnte. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.

„Vor dem Hintergrund der zuletzt wieder deutlich gedämpften Konjunkturerwartungen infolge des Iran-Kriegs ist das Halbjahresergebnis dennoch positiv einzuordnen. So spiegelt der gemessene Flächenumsatz auch nicht direkt das im Vergleich zu den Vorjahren aktuell sehr hohe Nachfrageniveau wider, sondern wird weiterhin maßgeblich durch den chronischen Flächenmangel im Münchener Marktgebiet begrenzt. Besonders aktiv zeigen sich dabei technologie-, produktions- sowie forschungs- und entwicklungsnahe Unternehmen. Exemplarisch hierfür steht der bislang größte registrierte Abschluss des Jahres: die Anmietung von 10.000 m² durch ein Technologieunternehmen aus dem Rüstungssektor in Schwabing-Freimann“, erläutert Christopher Raabe, Geschäftsführer und Head of Logistics & Industrial von BNP Paribas Real Estate GmbH.

Das Mietpreisniveau zeigt sich gegenüber dem Vorquartal stabil, liegt im Vorjahresvergleich jedoch deutlich höher. Die Spitzenmiete notiert aktuell bei 11,25 €/m² und damit 7 % über dem Vorjahr. Die Durchschnittsmiete liegt mit 9,90 €/m² im Zwölfmonatsvergleich sogar 10 % höher. Insbesondere innerstädtische Light-Industrial-Flächen erzielen punktuell aber auch deutlich höhere Mieten als die hier ausgewiesenen klassischen Logistikmieten.

Marktgeschehen weiterhin sehr kleinteilig

Der Blick auf die Größenklassenverteilung zeigt einmal mehr die besondere Struktur des Münchener Logistikmarktes. Großflächige Abschlüsse bleiben die Ausnahme. So wurde im ersten Halbjahr kein Vertrag oberhalb von 10.000 m² registriert, während das kleinteilige Segment dominiert. Auf Flächen bis 3.000 m² entfällt deutlich mehr als die Hälfte des gesamten Flächenumsatzes. Rund 49.000 m² sind dabei gleichbedeutend mit dem zweit-höchsten Ergebnis der letzten zehn Jahre in dieser Größenklasse. Ausschlaggebend für die Kleinteiligkeit des Marktes ist aber weniger eine fehlende Nachfrage nach großen Einheiten als vielmehr das kaum vorhandene Angebot. Großflächige Logistikentwicklungen entstehen aufgrund hoher Bodenpreise und konkurrierender Nutzungsansprüche zunehmend außerhalb der Marktgebietsgrenzen. Innerhalb prägen Technologie- und Gewerbeparks das Geschehen.

Auch die Branchenverteilung unterstreicht den produktionsnahen Charakter des Markts. Industrie- und Produktionsunternehmen führen aktuell das Ranking mit einem Anteil von 44 % klar an. Hierzu passt auch der größte Abschluss des zweiten Quartals: Die Anmietung von 6.400 m² durch SAEKI Technologies Germany in Kirchheim bei München. Logistikdienstleister folgen mit rund 26 %, während Handelsunternehmen mit gut 8 % aktuell nur unterdurchschnittlich beteiligt sind. Letzteres fügt sich in den bundesweit zu beobachtenden Trend ein, dass Händler ihre Flächenbedarfe zunehmend über Logistikdienstleister abbilden.

Perspektiven

„Der Münchener Logistikmarkt hat im ersten Halbjahr 2026 unter Beweis gestellt, dass er auch in einem anspruchsvollen Umfeld zu den resilientesten Standorten bundesweit zählt. Getragen von einer bemerkenswert hohen Nachfrage aus den Bereichen Forschung und Entwicklung, Hochtechnologie sowie Verteidigungsindustrie hat der Flächenumsatz gegenüber dem Vorjahr deutlich zugelegt. Dass sich die bayerische Landeshauptstadt als Zentrum dieses wachsenden Segments etabliert hat, unterstreichen prominente Ansiedlungs- und Erweiterungsvorhaben im Marktgebiet und dürften die Flächennachfrage auch strukturell weiter stützen“, so Bastian Hafner, Head of Logistics & Industrial Advisory der BNP Paribas Real Estate GmbH.

Gleichwohl bleibt eine gewisse konjunkturelle Unsicherheit bestehen. Insbesondere die Entwicklungen im Nahen Osten können sich weiterhin sehr schnell verändern. Ob sich der Flächenumsatz bis zum Jahresende wieder dem langjährigen Durchschnitt von rund 275.000 m² annähert, bleibt daher abzuwarten. Da sich aktuell jedoch mehrere, teils größere Mietverträge in der Finalisierung befinden, dürfte das Ergebnis in der zweiten Jahreshälfte in jedem Fall spürbar zulegen.

Bei den Mieten hält der Aufwärtsdruck unverändert an. Moderne, kurzfristig verfügbare Flächen bleiben knapp und hohe Boden- und Baukosten setzen Projektentwicklungen enge Grenzen. Dass die Durchschnittsmiete die 10-€-Marke knackt, ist nur eine Frage der Zeit. Ob bereits in diesem Jahr, bleibt jedoch noch abzuwarten.