Markt für Büroimmobilieninvestments belebt sich im dritten Quartal deutlich 

• Investitionsvolumen im dritten Quartal mit knapp 1,8 Milliarden Euro 13 Prozent über dem Vorjahresquartal; Vorquartal um den Faktor 1,2 übertroffen
• Jahresbilanz in den ersten neuen Monaten aufgrund eines unterdurchschnittlichen zweiten Quartals gegenüber dem Vorjahreszeitraum um acht Prozent auf 3,9 Milliarden gesunken
• Sicherheit bleibt oft der entscheidende Faktor: Core und Core-Plus mit Anteil von 65 Prozent
• Leichte Regression bei der Spitzenrendite um 0,2 Prozentpunkte auf 4,76 Prozent

In den ersten drei Quartalen des Jahres 2025 ist das Investitionsvolumen am deutschen Büroimmobilieninvestmentmarkt im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um acht Prozent auf 3,9 Milliarden Euro gesunken. Dennoch zeigte sich insbesondere im dritten Quartal wieder eine deutliche Belebung bei Investments in Büroimmobilien. Mit einem Transaktionsvolumen von knapp 1,8 Milliarden Euro wurde das schwache zweite Quartal um das 1,2-fache übertroffen und auch gegenüber dem dritten Quartal des Vorjahres war ein Plus von 13 Prozent zu verzeichnen. Gleichzeitig konnte bei den Spitzenrenditen in den sieben größten Märkten ein leichter Rückgang um 0,2 Prozentpunkte auf im Durchschnitt 4,76 Prozent festgestellt werden. Dies sind die Ergebnisse einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

„Die sukzessive Rückkehr von Investmentaktivitäten im dritten Quartal 2025 verdeutlicht die graduelle Erholung des deutschen Büroinvestmentmarkts“, sagt Marcus Lemli, Head of Capital Markets bei CBRE in Deutschland. „Für eine nachhaltige Erholung bedarf es aber weiterer politischer Maßnahmen, die den Wirtschaftsstandort Deutschland insgesamt stärken. Wenn das Vertrauen in die lokale Wirtschaft wieder wächst, rechnen wir auch mit einem Anstieg der Büroinvestitionen.“ Positiv waren zuletzt die Fundamentaldaten auf den Vermietungsmärkten. So legte der Büroflächenumsatz in den Top-Märkten gegenüber dem Vorjahreszeitraum um vier Prozent auf über 1,7 Millionen m² zu und bei den Mietvertragsverlängerungen wurde ein Plus von 14 Prozent auf mehr als 381.000 m² verzeichnet.

Hochwertige Büroflächen in Spitzenlage bleiben Preistreiber

In nahezu allen Märkten der Top-Städte konnte sowohl bei den erzielbaren Spitzenmieten als auch bei den gewichteten Durchschnittsmieten ein zum Teil deutlicher Anstieg beobachtet werden. Treiber der Mietpreise waren vor allem hochwertige und ESG-konforme Büroflächen in zentralen Innenstadtlagen. „Hier trifft ein knappes Angebot auf eine relativ hohe Nachfrage, sodass die Mieten in diesem Segment erneut gestiegen sind – und das, obwohl auch hier die Abschlussaktivitäten insgesamt zurückhaltend waren“, sagt Dr. Jan Linsin, Head of Research bei CBRE. 

Nachdem die EZB im Sommer 2025 die Zinsen des Hauptrefinanzierungssatzes auf 2,15 Prozent und die des Einlagenzinses auf 2,00 Prozent gesenkt hatte, kam es im dritten Quartal zu einer Zinspause. Die Aussagen von EZB-Chefin Christine Lagarde, wonach der Disinflationsprozess in Europa beendet sei, deuten auf eine kommende Phase gleichbleibender Zinsen hin. Investoren sollten daher nicht mit einer baldigen erneuten Zinssenkung durch die EZB rechnen.

„Nach dem leichten Dämpfer im zweiten Quartal zeigt sich im dritten Quartal 2025 wieder eine zunehmende Dynamik an den europäischen Immobilienmärkten. Die zehnjährigen Swap-Sätze im Euroraum liegen mit rund 2,7 Prozent weiterhin deutlich unter den Werten in den USA und Großbritannien. Das macht die Finanzierungskosten vergleichsweise niedrig und den deutschen Markt international attraktiv. Gleichzeitig sind die langfristigen Zinsen nicht so stark gefallen wie erwartet, sodass die Renditen stabil bleiben und Anlegern, die auf nachhaltiges Ertragswachstum fokussiert sind, trotz Volatilität eine verlässliche Planung ermöglichen. Insgesamt spiegelt sich damit eine wachsende Zuversicht wider, ohne die Risiken aus den Augen zu verlieren“, so Linsin weiter.

Sicherheitsorientierte Investitionen dominierten das Transaktionsgeschehen

„Wie auch bereits zum zweiten Halbjahr konstatiert, blieben Core- und Core-Plus-Investitionen weiterhin die dominante Investitionsstrategie im Bürosegment“, sagt Lemli. Insgesamt flossen 65 Prozent des investierten Kapitals in Objekte dieser Risikoklasse, mehr noch als im Vorjahreszeitraum. Transaktionen im Value-Add-Bereich machten einen Anteil von 20 Prozent aus und lagen damit rund sechs Prozentpunkte niedriger als in den ersten neun Monaten des Jahres 2024.

„Allgemein verbessert sich die Stimmung unter den Investoren, sich auch wieder mehr mit Büroinvestments zu beschäftigen. Dabei sehen ausländische Investoren den deutschen Markt deutlich positiver. Nicht zuletzt, weil die „Work-from-Home“-Debatten weiterhin sehr intensiv diskutiert werden und sich gerade bei global agierenden Unternehmen der Wunsch durchsetzt, die Belegschaft verstärkt in die Büros in den Top-Lagen der Bürozentren zurückzuholen“, erklärt Sebastian Gerhardt, Head of Commercial Valuation bei CBRE in Deutschland. Das bestätigen auch die Ergebnisse des „2025 European Office Occupier Survey“: So führt jedes fünfte Unternehmen, das seine Büroflächen vergrößern möchte, seinen Expansionsbedarf auf eine zuvor zu starke Reduzierung zurück – oder auf eine höhere als erwartete Rückkehr der Mitarbeitenden ins Büro.

Während bei anderen Assetklassen eine verstärkte Investitionstätigkeit außerhalb der Top-Investmentzentren festgestellt werden konnte, lag der Investmentfokus bei Büro auch in den ersten drei Quartalen 2025 vorwiegend auf den Top-7-Märkten. Insgesamt wurden hier 80 Prozent der gesamten Büroimmobilieninvestitionen getätigt. Für die meisten Märkte konnte ein signifikanter Anstieg festgestellt werden, der teilweise auf selektive Großtransaktionen zurückzuführen ist. Berlin bleibt der bevorzugte Markt für Investoren; hier wurden rund 24 Prozent des Transaktionsvolumens allokiert. Mit deutlichem Abstand und einem Anteil von 14 Prozent folgte München auf Platz 2, knapp dahinter Hamburg (13 Prozent) und Köln (zwölf Prozent). Düsseldorf erreichte acht Prozent des Volumens, während das Transaktionsgeschehen in Frankfurt (anteilig sieben Prozent) und Stuttgart (zwei Prozent) unterdurchschnittlich ausfiel.

„Dass dies nur eine Momentaufnahme ist, zeigen insbesondere die sich im Frankfurt Markt anbahnenden, zum Teil sehr großvolumigen, Transaktionen, welche die Aufmerksamkeit bei nationalen wie internationalen Investoren weckt“, so Lemli. „Sollten diese in den kommenden Monaten erfolgreich zum Abschluss kommen, haben wir zum einen eine ausgeprägte Jahresendrallye, zum anderen auch das Initial für weitere Großtransaktionen im deutschen Büroimmobilienmarkt.“

Rund ein Drittel des Investitionsvolumens belief sich auf Investitionen im Bereich zwischen 20 und 50 Millionen Euro. Damit stieg der Anteil bei dieser Assetklasse um satte 128 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. In den ersten drei Quartalen 2025 gab es insgesamt sechs Transaktionen über der 100-Millionen-Euro-Marke. Im gleichen Vorjahreszeitraum entfielen noch sieben Transaktionen auf diesen Größenbereich, womit dessen Anteil am Gesamtvolumen um 13 Prozent niedriger liegt.

Stärkste Nettokäufer war die Gruppe der eigenkapitalstarken Privatinvestoren, Family Offices und privaten Immobiliengesellschaften. „Private Akteure suchen in der aktuellen Marktphase vor allem hochwertige Büroobjekte, um ihre Portfoliobestände zu erweitern, während institutionelles Kapital überwiegend in die Assetklassen Wohnen und Logistik ausweicht“, erklärt Lemli.

Internationale Anleger machten in den ersten drei Quartalen 2025 einen Gesamtanteil von rund einem Drittel der Investitionen in Büroimmobilien aus. Allein auf europäische Anleger entfiel ein Fünftel. Investoren aus Übersee, vor allem aus Asien und den USA, agierten noch etwas zurückhaltender und kamen auf einen Anteil von sechs Prozent. „Wir sehen, dass diese Investoren bereitstehen, um in Deutschland und vor allem in deutsche Büroimmobilien zu investieren. Da diese Investoren aber mit anderen Renditeanforderungen an den Start gehen, bedarf es seitens der Bestandshalten und potenziellen Verkäufer aber noch der einen oder anderen marktadäquaten Preiskorrektur. Vor allem bei Value-add- und opportunistischem Produkt muss sich die Schere zwischen Bid und Ask noch weiter schließen. Chancen für erfolgreiche Investments sehen wir aber auch bei dem weiterhin hohen Refinanzierungsbedarf, insbesondere im Bürosegment“, so Linsin.

Ausblick auf den weiteren Jahresverlauf

„Wir erwarten durchaus noch ein dynamisches viertes Quartal 2025, sodass das gesamte Investitionsvolumen bis zum Jahresende deutlich über dem Vorjahresergebnis liegen wird, als gut sechs Milliarden Euro am deutschen Büroimmobilienmarkt investiert wurde,“ prognostiziert Lemli.

„Internationale Kapitalgeber sind zunehmend liquide und haben Vertrauen in die Stabilität des deutschen Immobilienmarktes. Außerdem stehen noch einige großvolumige Transaktionen kurz vor dem Abschluss, die das Gesamtinvestitionsvolumen noch einmal deutlich erhöhen werden,“ so Linsin.