Top-7-Investmentmärkte Q1-4/2025: Investmentmärkte mit starkem Schlussquartal, doch Jahresbilanz bleibt verhalten

Mit rund 10,7 Mrd. € lag das Transaktionsvolumen an den deutschen Top-7-Märkten für gewerbliche Immobilieninvestments zum Jahresende rund 12 % unter dem Vorjahreswert. Immerhin: Allein im 4. Quartal wurden 4,41 Mrd. € umgesetzt – rund 30 % mehr als im entsprechenden Vorjahreszeitraum und zugleich 41 % des gesamten Jahresvolumens. Damit war das Schlussquartal das mit Abstand umsatzstärkste des Jahres. Auffällig war die Investitionsbereitschaft von Privatanlegern und Family Offices, die an mehreren Standorten mit hohen Marktanteilen hervortraten.

Markus Müller, Sprecher von German Property Partners (GPP): „Im vierten Quartal kam spürbar mehr Bewegung in den Markt. Insbesondere in Köln, Stuttgart, München und Berlin trugen sowohl größere als auch zahlreiche kleinere Einzelverkäufe zur Belebung des Marktgeschehens bei. Diese regionalen Impulse reichten jedoch nicht aus, um das Gesamtjahresergebnis zu drehen: Fünf von sieben Standorten schlossen mit einem Minus gegenüber 2024.“

• Die deutlichsten TAV-Rückgänge verzeichneten Frankfurt (602 Mio. €, –57 %), Düsseldorf (700 Mio. €, –31 %), Stuttgart (360 Mio. €, –20 %) und Hamburg (1,9 Mrd. €, –14 %). München blieb mit 2,38 Mrd. € nur knapp unter dem Vorjahreswert (–2 %). Berlin (3,35 Mrd. €, +2 %) und Köln (1,4 Mrd. €, +8 %) waren die einzigen Standorte mit einem leichten Zuwachs.
• Büroimmobilien stellten mit 40 % den größten Anteil am Transaktionsvolumen der Top-7 – nach nur 29 % im Vorjahr ein deutlicher Bedeutungsgewinn. Dahinter folgten Mixed-use-Objekte mit 23 %.
• Portfolioverkäufe machten 2025 lediglich 9 % des Transaktionsvolumens aus und lagen damit unter dem Vorjahresanteil von 13 %. In Düsseldorf, Frankfurt und München wurden im gesamten Jahresverlauf keine Portfoliotransaktionen registriert.
•  Internationale Investoren kamen 2025 auf einen Anteil von 30 % am Transaktionsvolumen der Top-7-Märkte. Im Vorjahr lag dieser Wert bei 35 %.
• Im Schnitt blieb die Bürospitzenrendite in den Top-7-Städten auf Vorjahresniveau (4,41 %), während sie für Logistikimmobilien leicht auf 4,49 % zurückging (–0,03 %-Punkte). Allerdings bleibt die Aussagekraft begrenzt, da vielerorts nach wie vor nur wenige marktbildende Core-Transaktionen beobachtet wurden.

Müller prognostiziert: „Für 2026 rechnen wir mit einer moderaten Zunahme der Transaktionen. In mehreren Städten dürften sich laufende Prozesse konkretisieren und zum Abschluss kommen. Neben Core-Produkten, die in Toplagen nach wie vor gefragt sind, rückt zunehmend das Value-Add-Segment in den Fokus – insbesondere dort, wo Entwicklungspotenzial auf stabile Nachfrage trifft. Das Marktumfeld bleibt anspruchsvoll, bietet aber selektiv wieder mehr Spielraum für attraktive Investments.“

Zu German Property Partners (GPP) gehören Grossmann & Berger Immobilien, Anteon Immobilien, GREIF & CONTZEN Immobilien, blackolive und E & G Immobilien.