Sonderabschreibung für Neubau-Mietwohnungen: BMF schafft Klarheit, aber mit Fallstricken

Das Bundesfinanzministerium (BMF) hat die steuerliche Behandlung der Sonderabschreibungen für vermietete Neubauwohnungen konkretisiert. Für Investoren ist dabei insbesondere relevant, dass in den meisten Fällen die Anschaffungs- und nicht die Baukosten maßgeblich sind. Die Wahl der richtigen Methode zur Flächenberechnung kann darüber entscheiden, ob die steuerliche Förderung greift. Darauf weist die Steuerberatungsgesellschaft Ypsilon hin.

Sonderabschreibungsmöglichkeiten gemäß § 7b Einkommenssteuergesetz (EStG) können Steuerpflichtige in Anspruch nehmen, die eine Mietwohnung erstellen oder erwerben. Voraussetzung ist unter anderem, dass der Bauantrag zwischen 31. Dezember 2022 und 1. Oktober 2029 gestellt wurde. „Für Mietwohnungen, die baurechtlich ohne Bauantrag beziehungsweise Bauanzeige errichtet werden können, ist hingegen der Beginn der Bauausführung maßgeblich“, erläutert Ulrich Creydt, Steuerberater und Geschäftsführer der Ypsilon Group. 

Anschaffungskosten sind entscheidend

Für die steuerliche Berechnung sind Baukosten nur dann ausschlaggebend, wenn der Investor zugleich Bauherr ist. In der Praxis überwiegt jedoch der Erwerb von Immobilien. In diesem Fall sind bei den Sonderabschreibungen nach dem Kauf die Anschaffungs- und nicht die Baukosten maßgeblich. Dies hat das BMF in einem Schreiben vom 21. Mai 2025 konkretisiert. 
Entscheidend für die Förderung ist die Kostenobergrenze von 5.200 Euro pro Quadratmeter: Übersteigen die Anschaffungskosten diesen Betrag, entfällt eine Sonderabschreibung. Begünstigt sind sowohl neu errichtete Gebäude als auch neu geschaffene Wohnungen in Bestandsgebäuden, zum Beispiel durch Aufstockung oder Dachgeschossausbau. Die Regelungen betreffen darüber hinaus Eigentumswohnungen und Teileigentum. 

Flächenberechnung kann über Förderung entscheiden

Für die Ermittlung der Anschaffungskosten je Quadratmeter können laut BMF unterschiedliche Flächenansätze herangezogen werden. Es kommen sowohl die Wohnflächenverordnung (WoFlV) als auch die Bruttogrundfläche (BGF) nach DIN 277 in Betracht. 

„Berechnet der Steuerpflichtige seine Wohnfläche gemäß BGF, kann er mehr Flächen steuerlich berücksichtigen als bei einer WoFlV-Ermittlung. Liegen seine Anschaffungskosten bei ungefähr 5.200 Euro pro Quadratmeter, kann die Wahl der Methode entscheidend sein“, sagt Creydt.
Auch Nebenräume wie Keller oder Garagen können bei der Flächenermittlung auf Basis der BGF – anders als bei der Wohnflächenverordnung – in die Berechnung einbezogen werden. Nicht begünstigt sind hingegen Kosten für Außenanlagen oder Möblierung.

Weitere Anforderungen und Potenziale

Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG kann im Jahr der Anschaffung oder Fertigstellung und in den drei Folgejahren in Anspruch genommen werden (Begünstigungszeitraum). Dabei können jährlich bis zu fünf Prozent der Bemessungsgrundlage steuerlich geltend gemacht werden. Nicht ausgeschöpfte Anteile erhöhen den verbleibenden Restwert, der ab dem vierten Jahr über die Restnutzungsdauer linear oder degressiv abgeschrieben werden kann. Voraussetzung ist zudem, dass die Wohnung mindestens zehn Jahre vermietet wird. Bei gemischt genutzten Gebäuden müssen die Anschaffungs- oder Herstellungskosten gemäß den ertragssteuerrechtlichen Regelungen auf die einzelnen Gebäudeteile verteilt werden.

Fazit: Gestaltungsspielräume nutzen 

Vor dem Hintergrund steigender Bau- und Kaufpreise kann bereits die Wahl der Berechnungsmethode darüber entscheiden, ob eine Sonderabschreibung realisierbar ist. Für Investoren lohnt sich daher eine detaillierte Prüfung der Anschaffungskostenstruktur. Außerdem kann es angeraten sein, den Begünstigungszeitraum der Sonderabschreibung für eine steuerliche Optimierung über mehrere Jahre zu strecken. „Gerade bei größeren Investitionen lohnt sich eine detaillierte Prüfung. In vielen Fällen lassen sich durch die richtige Berechnungsmethode und eine vorausschauende Planung erhebliche steuerliche Vorteile realisieren“, so Ulrich Creydt abschließend.