Catella MAX: Immobilienfonds wird nach 16 Jahren abgewickelt
Der Vorstand der Catella Real Estate AG (CREAG) hat beschlossen, die Verwaltung des Catella MAX zum 13.10.2026 zu kündigen. Der Fonds wird anschließend geordnet abgewickelt und beendet. Der Catella MAX ist ein offenes inländisches Publikums-Immobilien-Sondervermögen (WKN A0YFRV / ISIN DE000A0YFRV7), das sich insbesondere an vermögende Privatanleger richtete. Seit dem 13.10.2026 werden keine Anteile mehr ausgegeben oder zurückgenommen. Das Immobilienportfolio wird schrittweise verkauft.
Privatanleger mit veränderten Anlageverhalten – Abwicklung im Anlegerinteresse
Die geopolitischen Herausforderungen der letzten Jahre, das geänderte Zinsumfeld und das angepasste Investmentverhalten von vermögenden Privatkunden haben die Rahmenbedingungen für offene Immobilien-Publikumsfonds strukturell verändert. Wie andere offene Immobilien-Publikumsfonds verzeichnet auch der Catella MAX Mittelabflüsse. Mit einer nachhaltigen Rückkehr der Mittelzuflüsse ist nicht zu rechnen. Bei einer Fortführung müsste die notwendige Liquidität zunehmend durch Immobilienverkäufe generiert werden. Der schwache Transaktionsmarkt mit begrenzter Liquidität erschwert solche Verkäufe.
Die geordnete Abwicklung ermöglicht es, die Immobilien schrittweise und ohne unmittelbaren Verkaufsdruck zu veräußern. Der Fonds kann geeignete Marktfenster nutzen und auch Liquidität gezielt für Maßnahmen im Asset Management einsetzen, die einen späteren Verkauf unterstützen.
Der Catella MAX befindet sich zum Kündigungszeitpunkt in einem geordneten Zustand. „Unser zentrales Anliegen ist ein sachgerechter Interessenausgleich zwischen allen Anlegern. Wir möchten mit dem Abschluss der Investmentstrategie Werte schützen“, sagt Dr. Bernd Thalmeier, Vorstand der Catella Real Estate AG. „Die geordnete Abwicklung stellt sicher, dass alle Anleger nach einheitlichen Regeln an der weiteren Entwicklung und den Verkaufserlösen des Portfolios teilnehmen.“
Ursprüngliches Renditeziel von 4% bis 5% p.a. übertroffen
Seit seiner Auflage im Jahr 2010 erzielte der Catella MAX nach BVI-Methode eine durchschnittliche jährliche Wertentwicklung von 5,1 Prozent und damit über dem bei Fondsauflage formulierten angestrebten Renditeziel von jährlich 4 bis 5 Prozent. „Langfristig investierte Anleger haben mit dem Catella MAX ein attraktives Ergebnis erzielt“, sagt Dr. Bernd Thalmeier. „Die Wertentwicklung seit 2010 zeigt, dass sich das besondere Anlagekonzept des Fonds über viele Jahre bewährt hat. Zuletzt belasteten allerdings marktbedingte Bewertungsanpassungen die Wertentwicklung.“
Erfolgreiche Investmentstrategie mit regionalem Fokus auf München
Der Catella MAX wurde 2010 als regional fokussierter Immobilienfonds für die Metropolregion München aufgelegt. Er war einer der ersten offenen Immobilienfonds, der zunächst ausschließlich auf eine Stadtregion ausgerichtet war. Damit verfolgte der Fonds ein für offene Immobilienfonds nach deutschem Kapitalanlagerecht damals neues Konzept. Das Angebot richtete sich insbesondere an vermögende und erfahrene Privatanleger. Im Mittelpunkt standen etablierte Stadtteillagen. Der Fonds investierte überwiegend in hochwertige Bestandsimmobilien und setzte auf eine langfristige Haltedauer. Der Core- und Core-Plus-Ansatz zielte auf stabile Mieterträge und eine ausgewogene Risikostruktur. Zugleich streute der Fonds seine Investments über unterschiedliche Nutzungsarten und Mieter, mit dem Fokus auf Büros.
Verkauf des „Park View“ in Schwabing
Dass sich bestimmte Objekte aus dem Portfolio auch im derzeit anspruchsvollen Marktumfeld veräußern lassen, zeigen die laufenden Verkäufe. Zuletzt wurde das „Park View“, ein Wohn- und Geschäftshaus in München-Schwabing, verkauft. Alle Investoren werden von dem durch den Verkauf erzielten Liquiditätszufluss profitieren und wirtschaftlich durch gleichmäßige Auszahlung von Mitteln daran teilhaben.
Wie geht es für Anleger nun weiter
Mit der Kündigung des Verwaltungsrechts (§ 99 KAGB) leitet die Kapitalverwaltungsgesellschaft die geordnete Abwicklung des Sondervermögens ein. Der Fonds bleibt zunächst bestehen, die Immobilien werden jedoch schrittweise veräußert. Ausgabe und Rücknahme von Anteilen wurden anlässlich der Kündigung dauerhaft eingestellt. Aus den Erlösen aus den Immobilienverkäufen werden grundsätzlich halbjährlich und anteilig an alle Anleger Auszahlungen vorgenommen, soweit sie nicht für die Bewirtschaftung des Fonds oder zur Begleichung von Verbindlichkeiten benötigt werden. Da der Verkauf des Immobilienbestands schrittweise erfolgt, dauert die Abwicklung in der Regel mehrere Jahre. Über die Kündigung wurden die Bafin und die Verwahrstelle informiert; zudem wurde sie im Bundesanzeiger, auf der Internetseite sowie über einen dauerhaften Datenträger bekannt gemacht.
