Trotz Jahresendrally blieb der deutsche Immobilieninvestmentmarkt unter dem Niveau von 2024

Aufgrund einer starken Jahresendrallye erreichte der deutsche Immobilieninvestmentmarkt 2025 ein Transaktionsvolumen von 33 Milliarden Euro. Auch wenn dieses Ergebnis fünf Prozent hinter dem Volumen von 2024 blieb, zeigt sich eine langsame Erholung, denn mit 18,6 Milliarden Euro wurden in der zweiten Jahreshälfte gut 4,4 Milliarden Euro mehr investiert als in den ersten sechs Monaten. Stärkste Assetklasse war Wohnen, gefolgt von Logistik, Einzelhandel und Büro. Das sind die Ergebnisse einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

„Das dynamische Schlussquartal zeigt ein zunehmendes Interesse der Investoren an deutschen Assets“, sagt Marcus Lemli, Head of Investment bei CBRE in Deutschland. „Größte Hemmnis eines stärkeren Investitionsgeschehens war die Differenz der Preisvorstellungen seitens potenzieller Verkäufer und Käufer“, erklärt Lemli. Die Spitzennettoanfangsrenditen blieben dennoch in den meisten Assetklassen stabil.

Das Jahr 2025 war für die deutsche Wirtschaft insgesamt sehr herausfordern. Mit einem leichten Plus beim Wirtschaftswachstum von 0,1 Prozent hebt sich das Jahr zwar positiv von den beiden vorherigen Rezessionsjahren ab. Jedoch gingen infolge der US-Handelspolitik und durch die Einführung weitreichender US-Zölle vor allem die Exporte in den dortigen Wirtschaftsraum signifikant zurück, die Exporte insgesamt sanken aber deutlich weniger als erwartet. Daneben zeigten sich die Unternehmensinvestitionen deutlich stabiler. Stark rückläufig war hingegen die Industrieproduktion und auch der Bausektor, im Wesentlichen infolge eines kräftigen Rückgangs der Wohnungsbauinvestitionen, Der Arbeitsmarkt zeigt sich trotz dieses schwierigen Umfelds weiterhin recht stabil, vor allem deshalb, weil der weitere Abbau der Beschäftigung im Produzierenden Gewerbe durch einen Zugewinn im Dienstleistungssektor – und hier vor allem im öffentlichen Sektor – nahezu ausgeglichen werden konnte.

Rahmenbedingungen verbessern sich

2026 und vor allem 2027 sollte die deutsche Wirtschaft ihre Konjunkturschwäche ablegen, vor allem dann, wenn die erwartete fiskalische Lockerung zunehmend zur Entfaltung kommt. Die geplanten zusätzlichen Ausgaben für Verteidigung und Infrastrukturmaßnahmen lassen die staatlichen Investitionen stark steigen, und die zusätzlichen Verteidigungsausgaben schlagen sich auch in einem höheren Staatskonsum nieder. Auch die Exporte sollten im Jahresverlauf 2026 wieder auf den Expansionspfad einschwenken, zumal der Welthandel und die Auslandsnachfrage dann auch wieder deutlich wachsen. Entscheidend ist hierbei jedoch, dass die deutsche Wirtschaft ihre internationale Wettbewerbsfähigkeit durch beherzte und dringend notwendige Reformen deutlich verbessert. Erste leichte Anzeichen für eine Erholung lassen sich auch bei den privaten Wohnungsbauinvestitionen erkennen. Kräftig steigende Löhne und ein sich zunehmend verbessernder Arbeitsmarkt stützen die realen verfügbaren Einkommen der privaten Haushalte und damit eine moderate Ausweitung ihrer Konsumausgaben. Mit steigender Kapazitätsauslastung erhöhen auch die Unternehmen ihre Investitionen wieder, wenngleich sich dies erst 2027 niederschlagen wird. Infolge der zusätzlichen staatlichen Investitionen steigen vor allem die Zinsen am langen Ende der Zinsstrukturkurve. Zum Jahresauftakt 2026 lag die Rendite für deutsche Staatsanleihen mit einer Restlaufzeit von über neun bis zehn Jahre mit 2,87 Prozent gut 0,4 Prozentpunkte über dem Vorjahreswert. Mit einer Stabilisierung auf diesem Niveau, mit der Tendenz zu leicht höheren Werten, ist im weiteren Jahresverlauf 2026 zu rechnen. Trotz der Senkung der Leitzinsen der EZB im Verlauf des letzten Jahres wird die Zinsstrukturkurve steiler, was voraussichtlich die zukünftige Kompression der Immobilienrenditen einschränken wird. „Entsprechend wird im aktuellen Immobilienzyklus die Fokussierung auf die Einnahmenseite für Immobilieninvestoren zunehmend wichtiger. Proaktives Assetmanagement, das die jeweiligen Chancen auf Markt-, Lage- und Objektebene strategisch umsetzt, ist der Schlüssel für den nachhaltigen Erfolg“, sagt Dr. Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland.

Core lag im Fokus

2025 gab es einen Anstieg sicherheitsorientierter Investments im Core-Segment (plus 12,5 Prozent auf 9,6 Milliarden Euro – Anteil von 29 Prozent). Hier standen vor allem Büro- und Hotelimmobilien im Vordergrund. „Gerade bei Büro zeigte sich eine noch stärkere Ausdifferenzierung in Richtung Toplage und Topqualität“, so Lemli. Rückläufig waren am Gesamtmarkt jedoch Core-plus und Value-add, wobei sich auch hier je nach Assetklasse ein variables Bild zeigte. „In einigen Assetklassen hemmt der Produktmangel vor allem im Bereich der wertsteigerungsorientierten Investmentstrategien das Marktgeschehen“, erklärt Lemli. Insgesamt blieben opportunistische Investments zwar auf dem Niveau des Vorjahres, im Gewerbesegment (vor allem bei Einzelhandel und Logistik) kam es jedoch zu einem Anstieg um 20 Prozent.

Mehr – aber kleinere – Transaktionen

Großvolumige Abschlüsse waren 2025 rar. Sie waren im Rahmen der mehrheitlich risikoaversen Investorenstrategien sowie dem Finanzierungsumfeld weiterhin schwierig. Insgesamt wurden im Jahr 2025 lediglich 49 Transaktionen oberhalb der 100-Millionen-Euro-Marke verzeichnet, 16 davon im Jahresendquartal (davon vier bei Wohnen und zwölf im Gewerbesegment). Das im Rahmen von Paketkäufen investierte Volumen sank im Vorjahresvergleich um 24 Prozent und erreichte nur noch einen Anteil am Transaktionsvolumen von 29 Prozent. Während im großvolumigen Segment also Zurückhaltung gezeigt wurde, konnte die Losgröße zwischen 20 und 50 Millionen Euro deutlich um knapp ein Drittel zulegen und zeichnete für fast die Hälfte des Gesamtvolumens verantwortlich. In der Folge stieg die Transaktionsanzahl im Vorjahresvergleich um 17 Prozent auf rund 1.390 Abschlüsse. Die durchschnittliche Dealgröße betrugt 24 Millionen Euro.

Asset- und Fondsmanager bauten ihre Portfolios aus

Stärkste Nettokäufer 2025 waren Asset- und Fondsmanager, die 4,2 Milliarden Euro mehr investierten als sie verkauften, Privatinvestoren und Family Offices (Saldo 1,3 Milliarden Euro) und Immobiliengesellschaften (Saldo 1,2 Milliarden Euro). Auch die öffentliche Hand baute ihr Exposure am deutschen Immobilienmarkt vor allem durch Ankäufe von Wohnimmobilien deutlich aus (Saldo 1,1 Milliarden Euro). Dagegen devestierten – neben den Projektentwicklern und Bauträgern – vor allem Immobilien-Aktiengesellschaften und REITs (Saldo minus eine Milliarde Euro).

Unter den internationalen Investoren, deren Anteil leicht um drei Prozentpunkte auf 45 Prozent anstieg, stammte gut ein Fünftel des Investmentvolumens aus dem europäischen Ausland (ähnlich hoher Anteil wie 2024) – weitere 14 Prozent stammten aus Nordamerika (plus 23 Prozent gegenüber dem Vorjahresergebnis gemessen am absoluten Transaktionsvolumen).. „Trotz der gesamtwirtschaftlichen Herausforderung bleibt Deutschland einer der wichtigsten Zielmärkte auf internationale Investoren. Dabei setzen diese neben der Marktgröße, vor allem auf die sich weiter abzeichnende konjunkturelle Erholung, die dank des Fiskalpakets und durch wieder anziehende Exporte in den kommenden Monaten und vor allem mittelfristig für mehr Wachstums sorgen wird“, betont Linsin.

Deutliche Unterschiede bei den Assetklassen

Wohnen (ab 50 Einheiten) wies ein leicht rückläufiges Volumen auf (minus vier Prozent auf 8,4 Milliarden Euro) – bedingt durch zu geringen Neubau und damit fehlendes Produkt für Core-Investoren sowie aufgrund der im Vergleich zu 2024 deutlich schwächer ausgeprägten Portfoliobereinigungen auf Seiten der Bestandshalter.

Bei Logistik hielt der generelle Trend zur Reallokation in diese Assetklasse an. Dabei bremste der Mangel an adäquatem Value-add-Produkt, aber auch eine konjunkturbedingte schwächere Nutzernachfrage, die Investitionsaktivitäten aus. Hier ging das Transaktionsvolumen um 14 Prozent auf 6,6 Milliarden Euro zurück.

Einzelhandelsimmobilien erlebten dank zwölf Großtransaktionen im Jahresverlauf mit jeweils mehr als 100 Millionen Euro einen leichten Zuwachs (plus zwei Prozent auf 6,4 Milliarden Euro). Unter anderem zählen die Übernahme des Porta-Portfolios durch XXXLutz, der Verkauf des Oberpollingers in München, die Verkäufe der Designer Outlets in Neumünster und in Berlin sowie der Gropius Passagen und mehrere lebensmittelgeankerten Einzelhandelsportfolios zu den prominentesten Transaktionen in diesem Segment.

Im Bürosegment zeigte sich eine anhaltende strategische Optimierung von Bestandsportfolios aber auch eine anhaltende Rekalibrierung des neuen marktadäquaten Marktpreisniveaus, was eine höhere Transaktionsdynamik hemmte (minus elf Prozent auf 5,5 Milliarden Euro). Immerhin sieben großvolumige Deals mit zusammen rund 1,5 Milliarden Euro, davon fünf durch deutsche (institutionelle) Investoren, waren zu beobachten. „Core-Investoren kommen zunehmend zurück und eine große Pipeline verspricht ein Comeback dieser Assetklasse, zumal insbesondere in den Toplagen die Mieten weiter deutlich steigen und die Neubautätigkeit aufgrund der veränderten Rahmenbedingungen mittelfristig signifikant zurückgehen wird“, sagt Lemli.

Hotel- und Gesundheitsimmobilien wiesen im Vergleich zu 2024 deutliche Zuwächse auf. So gab es bei Hotels einen Anstieg um 38 Prozent auf 1,9 Milliarden Euro. Gesundheitsimmobilien, geprägt durch den Ankauf eines Pflegeportfolios durch die Stadt Hamburg zu Jahresbeginn 2025, stiegen um 18 Prozent auf 1,2 Milliarden Euro.

Ausblick auf 2026

„Wir erwarten eine weitere graduelle Erholung des Immobilieninvestmentmarktes. Angesichts einer gut gefüllten Dealpipeline inklusive diverser sehr großer Landmark-Transaktionen, die bei erfolgreicher Umsetzung zu einer gewissen Initialzündung für den hiesigen Markt werden könnten, ist für 2026 ein Transaktionsvolumen von 35 bis 40 Milliarden Euro zu erwarten“, prognostiziert Lemli. „Darüber hinaus könnten Immobilien aufgrund weiter steigender Unsicherheiten bei Investitionsalternativen wie Aktien und Anleihen als Save Haven wieder stärker an Bedeutung gewinnen.“

„Während die Spitzenrenditen tendenziell stabil bleiben dürften, werden die Total Returns durch steigende Mieten getrieben – vor allem in Märkten und Assetklassen mit knappem Produkt und hoher Nachfrage – vor allem bei Prime-Office in Core-Lagen, Wohnen und im Segment der Big-Box-Logistik“, sagt Sandro Höselbarth, Head of Valuation & Advisory Services Germany bei CBRE in Deutschland. „Jenseits der Prime-Produkte sind steigende Ankaufsrenditen zu erwarten“, ergänzt Linsin.

Investmenttransaktionsvolumen in Deutschland (Gewerbe- und Wohnimmobilien insgesamt, ohne anteilige Übernahmen von Unternehmensanteilen)