Deutscher Industrie- und Logistikimmobilienmarkt mit solidem Jahresstart 

• Flächenumsatz* ging im ersten Quartal 2026 im Vorjahresvergleich um zwei Prozent auf 1,3 Millionen Quadratmeter zurück
• Flächenanteil in Neubauten ging um neun Prozentpunkte auf 40 Prozent zurück
• Spitzenmiete legte im Schnitt der Top-5-Märkte um 4,1 Prozent zu
• Leerstandsrate im Big-Box-Segment** ging seit Jahresende 2025 um 0,3 Prozentpunkte auf 4,7 Prozent zurück

Der deutsche Industrie- und Logistikimmobilienmarkt erreichte im ersten Quartal 2026 einen Flächenumsatz von 1,3 Millionen Quadratmeter und lag damit zwei Prozent unter dem Vorjahresquartal. Der Flächenumsatz entsprach dem Niveau der ersten Quartale der vergangenen drei Jahre. Gemessen am Flächenumsatz war Hamburg der stärkste Markt, gefolgt vom Ruhrgebiet. Beide Märkte konnten im ersten Quartal die 100.000-m²-Marke überschreiten. Dies ist das Ergebnis einer Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

„Während die gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen herausfordernd sind, spiegelte sich dies nicht in der gleichen Deutlichkeit am deutschen Industrie- und Logistikimmobilienmarkt wider“, sagt Sarina Schekahn, Head of Industrial & Logistics Leasing Germany. So ist der Big-Box-Leerstand seit dem Jahresende 2025 um 0,3 Prozentpunkte auf 4,7 Prozent zurückgegangen – nicht zuletzt, weil der spekulative Neubau rückläufig war. So ging der Flächenumsatz in Neubau im Vergleich zum ersten Quartal 2025 um 21 Prozent auf 526.000 m² zurück. Auch deswegen legte die Spitzenmiete im Durchschnitt der Top-5-Märkte im Vorjahresvergleich um 4,1 Prozent auf 9,21 Euro pro m² zu. Die Durchschnittsmieten entwickelten sich in den verschiedenen Logistikregionen sehr unterschiedlich.

Darüber hinaus setzte sich die Erholung des Berliner Marktes fort. Hier stieg der Flächenumsatz im ersten Quartal auf 82.000 m² – in Kombination mit einem Rückgang des Leerstandes. Noch vor einem Jahr hatte die Logistikregion mit einem deutlichen Leerstandsanstieg zu kämpfen. Die Logistikimmobilienmärkte Hamburg, Frankfurt/Rhein-Main und München sind mittlerweile wieder stärker von dem nie ganz aufgelösten Flächenmangel geprägt.

Nachfrage aus China hält an

Die bereits 2025 zu beobachtende Nachfrage chinesischer Onlinehändler beziehungsweise mit ihnen in Verbindung stehender Logistikunternehmen hielt auch im ersten Quartal 2026 weiter an. Mittlerweile hat sich deren Flächennachfrage auf Regionen außerhalb von Nordrhein-Westfalen ausgeweitet. Im ersten Quartal kamen Unternehmen aus China auf einen Anteil am Flächenumsatz von 13 Prozent. „Offen ist, ob aufgrund des Wegfalls der Zollfreiheit für Kleinpakete aus China zukünftig auch Produktionsanlagen chinesischer Händler in Deutschland zu erwarten sind“, sagt Schekahn.

Defense-Branche kein massiver Treiber am Vermietungsmarkt

Aktivstes Nachfragesegment stellten im ersten Quartal 2026 die Transport- und Logistikunternehmen. Sie kamen auf einen Anteil am Flächenumsatz von 41 Prozent und damit vier Prozentpunkte über dem Niveau des ersten Quartals 2025. Auf Platz folgten Handelsunternehmen (inklusive Onlinehändler) mit 21 Prozent (minus drei Prozentpunkte), gefolgt von Produktionsunternehmen mit 18 Prozent (minus 14 Prozent).

„Ein großer Defense-bedingter Boom am Logistikimmobilienvermietungsmarkt zeichnet sich bisher nicht ab, da viele Unternehmen vor allem als Eigennutzer agieren. Davon profitieren können Zulieferer, Bauunternehmen und zu einem gewissen Grad Built-to-Suit-Entwickler. Gleichzeitig erhöht die Defense-Branche sowie auch die Bundeswehr den Wettbewerb um Grundstücke“, erklärt Dr. Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland. Trotz der vorrangigen Materialisierung der Flächennachfrage der Defense-Branche in Form von Eigennutzungen, hatten diese einen rückläufigen Anteil am Flächenumsatz. So hatten Eigennutzer im ersten Quartal einen Anteil von zwölf Prozent (minus 16 Prozentpunkte).

Einen weiteren Wettbewerber um geeignete Grundstücke gibt es in Form von Rechenzentren, vor allem in Regionen mit einem adäquaten Stromangebot. „Im direkten Wettbewerb können sich Entwickler von Rechenzentren in der Regel wirtschaftlich gegenüber Logistikentwicklern durchsetzen, da in dem margenstarken Data-Center-Markt höhere Quadratmeterpreise gezahlt werden können“, erläutert Linsin.

Ausblick auf den weiteren Jahresverlauf

„Der deutsche Industrie- und Logistikimmobilienmarkt ist strukturell stark aufgestellt, bleibt aber an die konjunkturelle Entwicklung in Deutschland geknüpft. Sollte das Wirtschaftswachstum sich, wie zuletzt erwartet, eher bescheiden entwickeln, sind auch keine dynamischen Entwicklungen hinsichtlich des Flächenumsatzes zu erwarten“, prognostiziert Schekahn. „Abzuwarten bleibt, wie sich die jüngste geopolitische Eskalation im Nahen Osten jenseits der Konjunkturentwicklung auf den Logistikimmobilienmarkt auswirkt. Als bremsend könnte sich die Brennstoffkrise erweisen, die naturgemäß einen großen Einfluss auf das Geschäft der Logistikunternehmen hat. Die Flächennachfrage antreiben könnte hingegen ein gegebenenfalls wieder ansteigender Bedarf an Pufferlagern.“

^{*Außerhalb der Top-5-Märkte erfasst CBRE nur Abschlüsse ab 5.000 m².
**Distributionshallen ≥ 10.000 m², Baujahr ≥ 2000, Hallenhöhe UKB ≥ 10 m}