Aengevelt sieht Umschichtungen bei der Immobilien-Projektentwicklung

Baugenehmigungen stellen einen Frühindikator für Baufertigstellungen dar, die im Allgemeinen erst nach zwei bis vier Jahren Produktionszeit bis zur Bezugsfertigkeit wirksam werden. Nach den Erfahrungen der letzten Jahre werden rund 95 % der erteilten Baugenehmigungen auch realisiert. Hierbei hat sich in den zurückliegenden Jahren in zahlreichen Großstädten ein mittlerweile beachtlicher Genehmigungsüberhang aufgestaut, der in der Regel bei anhaltendem Aufschwung über die neusten Genehmigungszahlen hinaus marktwirksam werden könnte. Die soeben veröffentlichten Zahlen des Statistischen Bundesamts ermöglichen, die rein genehmigungsrechtlich möglichen Projektentwicklungen der kommenden zwei bis vier Jahre unabhängig von anderen Parametern recht zuverlässig abzuschätzen.

Reduzierung der Nutzfläche bei überproportionalen Preissteigerungen für Bauleistungen.

Vergleicht man die erteilten Baugenehmigungen im Jahr 2025 mit dem Vorjahr, lässt sich feststellen, dass es bei den Gebäuden insgesamt zwar einen leichten Anstieg um 3,3 % auf 149.748 Objekte gab, dass sich die Nutzfläche jedoch um 2,3 % reduziert, weil sich die mittlere Objektgröße verringert. Die veranschlagten Kosten sämtlicher Bauwerke steigen allerdings um 9,4 %, was zeigt, dass die Phase der überproportionalen Preissteigerungen für Bauleistungen noch nicht beendet ist.

Wohneinheiten legen zu, bleiben aber weiterhin unter dem Bedarf.

Bei den Wohneinheiten ist eine Zunahme um 11,2 % auf 232.995 Wohnungen zu verzeichnen, während die Wohnfläche sogar um 13,2 % steigt. Aengevelt Immobilien verweist aber darauf, dass bei einer Realisierungsquote von 95 % nur rund 210.000 Fertigstellungen zu erwarten sind, die durch Baugenehmigungen aus dem Jahr 2025 ausgelöst werden, was weiterhin markant unter dem Bedarf liegt. Noch im Jahr 2021 waren knapp 381.000 Wohneinheiten genehmigt worden, so dass der jüngste Anstieg erst als leichte Erholung nach dem Durchschreiten der Talsohle zu interpretieren ist, die im Jahr 2024 erreicht wurde.

Zuwachs bei Infrastrukturgebäuden dank Sondervermögen.

Das Infrastrukturpaket der Bundesregierung, das durch ein Sondervermögen finanziert wird, macht sich bereits bei den Baugenehmigungen bemerkbar. Bei den ausgewählten Infrastrukturgebäuden gab es einen Zuwachs um 4 %, bei Gebäuden für Freizeit, Erholung und Sport um 6,3 %, bei Gebäuden des Gesundheitswesens um 7,5 %, bei Gebäuden für Bildung, Wissenschaft und Forschung um 13,9 %, bei Gebäuden des Verkehrs- und Nachrichtenwesens sogar um 63,8 %.  Die Zahl der Genehmigungen für Wohnheime ist um 12,7 % gestiegen. Bei den Gebäuden für öffentliche Sicherheit und Ordnung ist ein Flächenzuwachs von 21,7 % zu erkennen. Allerdings gab es bei Gebäuden des Sozialwesens einen Flächenrückgang um 20,7 % und bei der Kultur um 27,0 %, was Umschichtungen in den Etats der öffentlichen Hand reflektiert.

Rückgänge bei Nichtwohngebäuden.

Dennoch gab es bei den Nichtwohngebäuden insgesamt einen Rückgang der Genehmigungszahlen um 3,3 % gegenüber dem Vorjahr auf 36.206 Objekte. Die Nutzfläche verringert sich sogar um 3,8 %.

Differenzierte Entwicklung nach Bauklassen:

• Bei der Zahl der Baugenehmigungen für Büro- und Verwaltungsgebäude ist eine Schrumpfung um 4,5 % zu verzeichnen, bezogen auf die Fläche sogar von 13,6 % auf rund 2,6 Mio. m2. Bei den Baukosten ist dennoch eine Steigerung um 4,2 % zu erkennen, was den Trend zu höheren Qualitäten eindrucksvoll bestätigt („flight to quality“).
• Die Rückgänge bei den nichtlandwirtschaftlichen Betriebsgebäuden um 6,2 % und den Fabrik- und Werkstattgebäuden, bezogen auf die Fläche, um 12,7 % lässt befürchten, dass sich die Deindustrialisierung angesichts der anhaltend schwachen Konjunktur weiter fortsetzt.
• Bei der Zahl der Genehmigungen für Handelsgebäude ist lediglich ein leichter Rückgang von 0,7 % zu verzeichnen, der zudem dadurch kompensiert wird, dass sich die Nutzfläche um satte 21,0% auf 1,6 Mio. m2 erhöht. Bei den veranschlagten Baukosten ist ein Zuwachs um 13,8 % erkennbar. Das spricht für den Neubau kostengünstiger großflächiger Objekte wie Supermärkte (insbesondere Discounter) oder Fachmärkte, weniger jedoch von Shopping-Centern.
• Der Höhenflug der Logistikimmobilien bremst sich deutlich ab, die Zahl der Genehmigungen für Warenlagergebäude ist um 10,3 %, die genehmigte Nutzfläche sogar um 12,4 % zurückgegangen.
• Die Zahl der Genehmigungen für Hotels und Gaststätten ist um 13,0 % zurückgegangen, die Investitionssummen um 7,1 %.

Fazit:

Dr. Wulff Aengevelt, geschäftsführender Gesellschafter des DIP-Partners Aengevelt Immobilien: „Grundsätzlich kann sich die Bauwirtschaft über die Zunahme des genehmigten Auftragsvolumens freuen. Eine Analyse der Entwicklung der Baugenehmigungszahlen sendet indessen differenzierte Signale an Immobilienwirtschaft: Die Neubaudynamik verlagert sich von Büros, Hotels und der lange gepriesenen Logistik auf den Wohnungsbau und insbesondere auf ausgewählte Objekttypen der Infrastruktur, insbesondere auch der sozialen Infrastruktur. Ein Lichtblick ist, dass es auch bei Handelsimmobilien flächen- und wertmäßig wieder aufwärts geht.“