Eckpfeiler gibt Startschuss für 384 Wohnungen in München

Mit einem Baustellenfest und hochrangigen Gästen aus Politik und Immobilienwirtschaft, darunter auch Dr. Christian Federspieler, Leiter Real Estate Germany HypoVereinsbank – UniCredit, haben die KIRSCHGÄRTEN der ECKPFEILER Immobilien Gruppe am Donnerstag, 8. Oktober 2026, feierlich den zweiten Bauabschnitt gestartet. Bis 2028 entstehen zwischen Elly-Staegmeyr-Straße und Bahnlinie insgesamt 384 neue Mietwohnungen – davon rund 60 Prozent der Wohnfläche als geförderter Wohnraum.

Insgesamt sollen in den KIRSCHGÄRTEN in Untermenzing rund 3.000 Menschen wohnen – gemeinschaftliche Angebote, Biodiversität, Klimaresilienz, nachhaltige Mobilität und eine vollständig regenerative Energieversorgung inklusive. Beispielhaft ist das pionierhafte Quartiersmanagement, das bereits mit Fertigstellung des ersten Bauabschnitts im März 2027 seine Arbeit aufnimmt. Im Schulterschluss mit der Landeshauptstadt München entsteht in der Quartierszentrale ein einladender und offener Ort mit Café ohne Konsumzwang, in den auch der Nachbarschaftstreff des Sozialreferats integriert ist.

Oberbürgermeister Krause: „Vorbild für zukunftsfähige Quartiersentwicklung“

Der besondere Fokus auf das Thema Gemeinschaft kam bei Münchens Oberbürgermeister Dominik Krause gut an. Die Angebote zur Förderung des sozialen Miteinanders, die Kümmerer im Nachbarschaftstreff und die gleichwertige Integration bezahlbaren Wohnraums für einkommensschwache Haushalte seien wichtige Bausteine für Stadtteile, die ein Zuhause für alle werden: „München braucht dringend neuen Wohnraum – und zwar Wohnraum, der die gesunde Münchner Mischung bewahrt“, betonte Krause beim Spatenstich. „In den KIRSCHGÄRTEN wird bezahlbarer Wohnraum auf vorbildliche Weise mit hohen ökologischen Ansprüchen verknüpft“, so Krause, der sich freue, dass Deutschlands laut DGNB nachhaltigstes Quartier in München entsteht. „Die KIRSCHGÄRTEN sind ein Vorbild für zukunftsfähige Quartiersentwicklung. Mit viel Grün, entsiegelten Flächen und einem umfassenden Schwammstadtkonzept entsteht hier ein klimaresilientes Wohngebiet“, würdigte Münchens Oberbürgermeister das Konzept des Quartiers.

Münchens Stadtbaurätin Prof. Dr. (Univ. Florenz) Elisabeth Merk fand beim Festakt lobende Worte für das städtebauliche Konzept, das für nachhaltiges und gemeinschaftliches Wohnen steht. „Als innovatives lebendiges Quartier verbinden die KIRSCHGÄRTEN bezahlbaren Wohnraum, soziale Infrastruktur und ökologische Verantwortung. Besonders freut mich, dass hier ein öffentlicher Park für alle entsteht, der Raum für Begegnung und Erholung bietet. ECKPFEILER zeigt sich als engagierter Bauherr, der auch unter wirtschaftlich herausfordernden Bedingungen verantwortungsvoll und ressourcenschonend handelt und qualitäts- und zukunftsorientierte Lebensräume schafft.“

Wolfgang Bogner, Geschäftsführer der ECKPFEILER Immobilien Gruppe, bedankte sich als Bauherr für die Anerkennung der Stadtspitze für die „Extrameile“, die sein Team stets bereit ist, zu gehen: „Wir halten an dem fest, was sinnvoll ist. Die KIRSCHGÄRTEN sind für uns ein Projekt, bei dem viele Dinge zusammenkommen, die wir unter zukunftsfähiger Quartiersentwicklung verstehen: bezahlbarer Wohnraum, Holzbau, Kreislaufwirtschaft, eine regenerative Energieversorgung und vor allem attraktive Freiräume für die Menschen, die hier künftig leben werden.“ Bogner betonte dabei auch den besonders langfristig orientierten Ansatz seines Unternehmens, das Entwicklungen grundsätzlich mit dem Anspruch eines Bestandshalters plane und den gesamten Lebenszyklus eines Quartiers betrachte: „Wir wollen am Ende nicht einfach möglichst viele Wohnungen gebaut haben, sondern ein Quartier, das auch in vielen Jahren noch funktioniert und gerne bewohnt wird.“

Mit kluger Planung Qualitäten sichern

Der Start des zweiten Bauabschnitts fällt in eine Phase, in der die Immobilien- und Baubranche weiterhin mit hohen Baukosten, veränderten Finanzierungskonditionen und gestiegenen Anforderungen konfrontiert ist. „Natürlich müssen auch wir sehr genau rechnen“, sagt ECKPFEILER-Geschäftsführer Wolfgang Bogner. „Unsere Aufgabe besteht deshalb darin, durch intelligente Planung, Standardisierung und Vorfertigung effizienter zu werden.“ Aus Sicht der Finanzierungspartner liegt eine besondere Stärke des Projekts in der Verbindung langfristiger Nachhaltigkeitsziele mit einem klar strukturierten Planungs- und Umsetzungsprozess. Dr. Christian Federspieler, Leiter Real Estate Germany HypoVereinsbank – UniCredit: „Im zweiten Bauabschnitt der KIRSCHGÄRTEN wird langfristig bezahlbarer Wohnraum für München geschaffen, bei gleichzeitig hohem ökologischem Standard. Als langjähriger Bankpartner der ECKPFEILER Gruppe freuen wir uns, dieses Leuchtturmprojekt mit einer Finanzierungsstruktur zu unterstützen, die einen Green Loan mit Social Impact Financing der HypoVereinsbank verbindet.“

Ein neues Finanzierungsmodell für München

Mit einem Finanzierungsvolumen von 113 Millionen Euro begleitet die HypoVereinsbank – UniCredit die Realisierung des zweiten Bauabschnitts der KIRSCHGÄRTEN – und setzt damit zugleich einen neuen Akzent im Münchner Wohnungsbau. Für die Bank ist das Projekt eine Premiere: Es handelt sich um die erste Finanzierung eines privatwirtschaftlichen Wohnungsbau-Projekts in München mit einer Kombination aus Green Loan und Social Impact Financing. Bei dem zweiten Bauabschnitt der Münchner KIRSCHGÄRTEN liegt der entscheidende soziale Hebel im hohen Anteil an gefördertem und preisgedämpftem Wohnraum: Mit rund 42 Prozent der Wohnungen und fast 60 Prozent der Wohnfläche erfüllt dieser Bauabschnitt ein zentrales Kriterium für Social Impact Financing der HypoVereinsbank – UniCredit.

Eine wichtige Voraussetzung für den langfristigen Wirkungsnachweis ist, dass der finanzierte Bauabschnitt im Bestand von ECKPFEILER bleibt. So lässt sich über Jahre hinweg nachvollziehen, ob das Ziel, bezahlbaren Wohnraum bereitzustellen, tatsächlich erreicht wird – ein Ansatz, der bei klassischen Bauträgerprojekten mit anschließendem Einzelverkauf in dieser Form kaum möglich wäre. Die Finanzierung erfüllt darüber hinaus alle Kriterien eines Green Loans, etwa im Hinblick auf Energieeffizienz und ökologische Qualität.

Wohnraum für den Münchner Mietmarkt – so nachhaltig wie nie zuvor in Deutschland

Mit rund 12 Hektar Größe sind die KIRSCHGÄRTEN nach einem städtebaulichen Konzept des Büros Hilmer Sattler Architekten Ahlers Albrecht derzeit das größte Quartier in Holzhybridbauweise Süddeutschlands. Schon heute darf sich das Holzhybrid-Ensemble mit einer besonderen Auszeichnung schmücken: Bei der DGNB-Zertifizierung erreichten die KIRSCHGÄRTEN den bislang höchsten in Deutschland vergebenen Wert für ein Stadtquartier – mit Bestnoten insbesondere in den Bereichen Stadtklima und soziale Infrastruktur.

Der zweite Bauabschnitt mit 33.000 Quadratmetern Geschossfläche, verteilt auf drei Gebäudeblöcke, liegt zwischen dem bereits im Bau befindlichen ersten Abschnitt und dem Grundstück der künftigen Grundschule. Geplant sind insgesamt 384 Mietwohnungen mit einem vielfältigen Mix aus Ein- bis Vierzimmerwohnungen nach Plänen der Maier Neuberger Architekten. Wie bereits im ersten Bauabschnitt liegt auch hier ein besonderer Schwerpunkt auf bezahlbarem Wohnen: Fast 60 Prozent der Wohnfläche im zweiten Bauabschnitt werden als München-Modell- und preisgedämpfte Mietwohnungen realisiert. Über das Gesamtquartier hinweg sind rund 40 Prozent für geförderten Wohnungsbau vorgesehen. Die Fertigstellung des zweiten Bauabschnitts ist für 2028 vorgesehen. Leben zieht in die KIRSCHGÄRTEN allerdings bereits im kommenden Jahr ein: Bereits ab März 2027 sollen die ersten Bewohnerinnen und Bewohner in die rund 230 Wohnungen des ersten Bauabschnitts einziehen.

Zukunftsfähige Quartiersentwicklung mit wegweisendem Quartiersmanagement

Parallel zu den Wohnungen entstehen Angebote, die den Alltag und das Zusammenleben im Quartier prägen sollen. Eine erste Kindertagesstätte und das Quartierszentrum mit Nachbarschaftstreff sind bereits Bestandteil des ersten Bauabschnitts. Darüber hinaus wurden die Baufelder für eine städtische Grundschule, eine Sporthalle und ein Haus für Kinder frühzeitig vorbereitet. Die Idee dahinter: Die soziale Infrastruktur soll nicht erst Jahre nach dem Einzug der ersten Bewohner entstehen, sondern möglichst zeitgleich mit dem Quartier wachsen. Unterstützt wird der Nachbarschaftsgedanke durch das wegweisende Quartiersmanagement: ECKPFEILER richtet bereits im ersten Bauabschnitt eine feste Quartierszentrale als Anlaufstelle ein. Zu den Kernaufgaben gehört die Koordination und Belegung der fünf flexibel nutzbaren Gemeinschaftsräume sowie der Betrieb des Nachbarschaftstreffs und -cafés, um den Rahmen für Begegnung, Kurse und gegenseitige Unterstützung zu schaffen. Darüber hinaus organisiert das Team das Sharing-Konzept für Mobilität von E-Bikes und Lastenrädern über Carsharing-Fahrzeuge bis hin zu Trolleys. Zudem wird es eine aktive Nachhaltigkeitsberatung zu Mülltrennung, Wasser- und Energieverbrauch samt Monitoring geben, das Ressourcennutzung transparent macht.

Vertraglich fest an die Immobilie gebunden und dauerhaft gemeinschaftlich getragen, sichert das Quartiersmanagement die Qualität des Zusammenlebens langfristig ab. Ergänzend dazu werden im zweiten Bauabschnitt weitere zwei der insgesamt fünf geplanten Gemeinschaftsräume realisiert, die künftig unter anderem Raum für Musik, Werken und gemeinsames Kochen bieten. „Die besondere Qualität der KIRSCHGÄRTEN zeigt sich auch darin, dass wir Quartiersmanagement nicht als Zusatz denken, sondern als festen Bestandteil der Entwicklung. Gerade in der freien Wohnungswirtschaft ist das noch keineswegs selbstverständlich. ECKPFEILER übernimmt damit Verantwortung über die reine Projektentwicklung hinaus: Es geht nicht nur darum, gute Häuser und Freiräume zu schaffen, sondern auch darum, Strukturen für ein funktionierendes Miteinander aufzubauen“, erläutert Sabrina Schmitz, die gemeinsam mit Florian Menzinger Gesamtprojektleiterin der KIRSCHGÄRTEN ist.

Das „ECKPFEILER-Prinzip“: Gemeinsam um die Ecke denken

Auch bei der Planung ging ECKPFEILER einen eigenen Weg. Statt die Gebäude zunächst über ihre Fassaden zu entwickeln, „verlief der Entwurfsprozess von innen nach außen“, erklärt KIRSCHGÄRTEN-Projektleiter Menzinger das Erfolgsrezept der Planung. Ingenieure, Projektentwickler und Architekten arbeiteten von Anfang an interdisziplinär zusammen und entwickelten zunächst optimierte Wohnungsgrundrisse. Möglichst viele wiederkehrende Strukturen ermöglichten, modulare Bauteile effizient in die Planung zu integrieren. Dazu gehörten unter anderem komplett vorgefertigte Badmodule, die unter kontrollierten Bedingungen produziert und anschließend auf die Baustelle geliefert wurden. Das erhöhte die Präzision, verkürzte die Bauzeiten und reduzierte zugleich Baustellenverkehr, Staub und Lärm für die Nachbarschaft. Erst im nächsten Schritt erhielt die Gebäudehülle ihre gestalterische Ausprägung. Identitätsstiftende architektonische Elemente verleihen den einzelnen Häusern einen eigenen Charakter.

Klimaresilienz und Kreislaufwirtschaft

Rund 70 Prozent der ehemals asphaltierten Flächen werden entsiegelt und etwa 400 neue Bäume gepflanzt. Nach den zugrunde liegenden Berechnungen kann sich die Umgebung dadurch an heißen Sommertagen um rund vier Grad abkühlen. Regenwasser bleibt nach dem Schwammstadt-Prinzip möglichst im Quartier und trägt zusätzlich zur Kühlung bei.

Gleichzeitig wird Kreislaufwirtschaft direkt auf der Baustelle praktiziert: Rund 12.000 Tonnen Abbruchmaterial aus den alten Hallen werden vor Ort aufbereitet und im Straßen- und Landschaftsbau wiederverwendet. „Teilweise liegen zwischen Abbruch, Aufbereitung und neuer Nutzung gerade einmal rund 100 Meter Lieferkette“, berichtet Florian Menzinger, ECKPFEILERS technischer Projektleiter der KIRSCHGÄRTEN. Selbst die Geschichte des Areals bleibt sichtbar. Bis in die 1950er-Jahre betrieb die Firma Theodor Kirsch & Söhne hier ein Dampfsägewerk. Mit den KIRSCHGÄRTEN lebt der Name der Unternehmerfamilie weiter – und damit ein Stück Identität des früheren Gewerbestandorts.

Von Anfang an in Holz gedacht

Ein Großteil der Gebäude entsteht in Holzhybridbauweise. Für ECKPFEILER ist Holzbau dabei keine nachträgliche ökologische Ergänzung, sondern bereits in der Projektentwicklung verankert. Eine Schlüsselrolle spielt die Fachkompetenz des geschäftsführenden Gesellschafters Wolfgang Bogner, selbst Holzbauingenieur. „Holzbau funktioniert bei einem Projekt dieser Größe nur dann wirtschaftlich und technisch sinnvoll, wenn man ihn von Anfang an mitdenkt“, erklärt Bogner. „Man kann nicht zunächst ein konventionelles Gebäude planen und anschließend versuchen, daraus irgendwie einen Holzbau zu machen. Konstruktion, Grundrisse, Haustechnik, Vorfertigung und Bauabläufe müssen sehr früh zusammengedacht werden.“ Dass dieser Ansatz funktioniert, konnte ECKPFEILER bereits mit dem kürzlich fertiggestellten Holzhybrid-Ensemble HOKI-Living in Holzkirchen zeigen. Auch dort setzte das Unternehmen auf Holzhybrid-Systembau und einen hohen Vorfertigungsgrad. Die Erfahrungen aus solchen Projekten fließen unmittelbar in die Entwicklung der KIRSCHGÄRTEN ein.

Regenerative Energie für das ganze Quartier

Auch die Energieversorgung wird auf Quartiersebene organisiert. Gemeinsam mit den Stadtwerken München wird ein Grundwasser-Nahwärmenetz realisiert, das durch großflächige Photovoltaikanlagen ergänzt wird. Ziel ist eine komplett regenerative und klimaneutrale Energieversorgung zu möglichst verlässlichen und bezahlbaren Konditionen für die Bewohnerinnen und Bewohner. Auch der zweite Bauabschnitt wird vollständig in dieses System eingebunden.

Über die KIRSCHGÄRTEN

• 120.000 m² Grundstücksgröße
• ca. 50 % Grünflächen mit mehr als 400 Baumpflanzungen
• 24.000 m² öffentlicher Park mit drei großen Themen-Kinderspielplätzen
• rund 1.500 Wohnungen in Holz-Hybrid-Bauweise als Energieeffizienzhäuser
• Gemeinschaftsdachgärten
• klimaneutrale, lokale Energieversorgung
• dreizügige Grundschule mit Sporthalle und Freisportanlage
• vier Kindertagesstätten
• Nahversorgung mit Laden, Café und Co-Working
• Mobilitätskonzept mit Sharing, neuer Bushaltestelle und neuem Radschnellweg
• Zertifizierung Quartier und Gebäude in DGNB Platin