Deutscher Büromarkt weiter im Ausnahmezustand: NEO Office Impact Report zeigt komplexe Kostendynamik und anhaltende Belastungen

• Häufige Nachforderungen bei Betriebskosten
• Betriebskosten steigen im Mittel um 4,9 – 5,1 %, über dem Fünfjahresmittel
• Hohe Unterschiede: 25 % Kostenrückgang, 24 % stabil, 51 % über Inflationsrate
• Premiumgebäude mit +5 % höheren Betriebskosten
• Kostenhebel: Gebäudemanagement auf Basis von Benchmarking

Der deutsche Büromarkt stand auch 2024 unter hohem Druck. Viele Nachforderungen bei Betriebskosten, steigende Leerstände und verhaltene Vermietungsaktivitäten prägten das Marktumfeld. Gleichzeitig verschärften stark steigende Betriebskosten die wirtschaftliche Lage vieler Eigentümer. Die fünfte Ausgabe des von der BAUAKADEMIE Unternehmensgruppe herausgegebenen NEO Office Impact Reports zeigt, dass eine Trendwende nicht in Sicht ist und die bekannten Marktmechanismen seit der Pandemie und dem Ukrainekrieg nachhaltig gestört sind.

Betriebskosten steigen weiter – aber uneinheitlich
Die im NEO ausgewerteten Bürogebäude verzeichnen gegenüber dem Vorjahr im Mittel einen Kostenanstieg von 4,9 Prozent bei Selbstnutzern aus Industrie und öffentlicher Verwaltung sowie 5,1 Prozent bei Investorenobjekten. Beide Gruppen liegen damit weiterhin klar über dem Fünfjahresmittel der Teuerungsrate des Statistischen Bundesamtes von 3,7 Prozent.

Die Spannbreite der Daten verdeutlicht die neue Realität: Während 25 Prozent der Gebäude eine Kostenreduktion verzeichnen, berichten 24 Prozent über stabile oder nur moderat steigende Aufwendungen. Gleichzeitig meldet rund die Hälfte der Objekte, insgesamt 51 Prozent, deutliche Kostensteigerungen, die klar oberhalb der Inflationsrate liegen. Diese Heterogenität macht sichtbar, wie stark die Qualität des Asset-, Property- und Facility-Managements die Betriebskosten beeinflusst. Genau an diesem Punkt setzt Benchmarking an.

„Flight to quality“ ohne Kostenvorteile
Die Präferenz für hochwertige, nachhaltige Gebäude setzt sich fort. NEO zeigt jedoch, dass zertifizierte Premiumimmobilien im Durchschnitt 5 % höhere Betriebskosten verursachen. Strukturelle Kostenvorteile sind zum jetzigen Zeitpunkt nicht erkennbar. Verzögerungen bei der nationalen Umsetzung der EU-Taxonomie und der Einführung von Energieeffizienzklassen tragen zur Unsicherheit bei.

Weitere aktuelle Kennzahlen
69 Prozent der erfassten Gebäude nutzten ausschließlich Ökostrom. Ältere Gebäude weisen zwar geringere Kosten pro Quadratmeter auf, verursachten jedoch je Mitarbeiter rund 40 Prozent höhere Aufwendungen aufgrund schlechterer Flächeneffizienz. Die Versicherungsprämien stiegen mit 16 Prozent am stärksten aller Einzelpositionen. Im Mittel liegen die Bürogebäude 12,5 Prozent unter dem CRREM-CO₂e-Pfad, wobei jedoch 25 Prozent der Gebäude diesen überschreiten. Der Flächenverbrauch je Mitarbeiter sank um bis zu 4 Quadratmeter, und Premiumzertifizierungen führten durchschnittlich zu zusätzlichen Kosten von 3,6 Euro pro Quadratmeter und Jahr.

Andreas Kühne, Sprecher der Geschäftsführung BAUAKADEMIE Unternehmensgruppe, fasst zusammen: „Der NEO Office Report zeigt, wie stark sich veränderte Nutzungsstrukturen, Preisentwicklungen und Managemententscheidungen gegenseitig beeinflussen. Die große Spannbreite der Ergebnisse macht deutlich, dass professionelles Management ein entscheidender Hebel zur Kostendämpfung ist. Benchmarking schafft die Grundlage, um genau diese Unterschiede sichtbar zu machen und gezielt Verbesserungen einzuleiten.“

Veränderte Rahmenbedingungen machen pauschale Aussagen unmöglich
Die Entwicklung der Betriebskosten wird inzwischen von mehreren, sich gegenseitig überlagernden Effekten bestimmt, sodass ein vereinfachender Blick auf Inflationsraten oder Teilmärkte zu kurz greift. So senken veränderte Nutzungsgewohnheiten wie Homeoffice, geringere Belegungsgrade und Leerstände auslastungsabhängige Kosten, während gleichzeitig höhere Energiepreise und steigende Ausgaben für Facility Services die Budgets erheblich belasten. Hinzu kommen Managementreaktionen wie Einsparmaßnahmen, Nachverhandlungen, Bündelungen und Anpassungen der Servicelevel, die gegensätzlich wirken und die Kostenentwicklung unterschiedlich stark beeinflussen. Zusammengenommen führen diese Faktoren dazu, dass verallgemeinernde Aussagen über die Gesamtentwicklung der Betriebskosten ein verzerrtes Bild ergeben würden.

NEO Office 2025: Weiterentwickelte Methodik und erweiterte Datenbasis
Mit der Nullhaus-Methodik wurden jahresbedingte Verzerrungen in der Stichprobe erstmals normiert. Der Report basiert auf Daten von rund 15,4 Millionen Quadratmetern und 50 Unternehmen und bietet damit belastbare Vergleichswerte für Betreiber, Eigentümer und Nutzer.