Aengevelt-Wohninvestment-Index AWI in Seitwärtsbewegung

Als qualifizierte wissenschaftliche Orientierungshilfe am Wohninvestmentmarkt hat Aengevelt Research im Jahr 2008 den Aengevelt-Wohninvestment-Index AWI* entwickelt. Er erfasst regelmäßig die Einschätzungen von Experten aus allen Bereichen der Wohnungswirtschaft, die in Summe eine hohe sechsstellige Anzahl von Wohneinheiten in allen Teilen Deutschlands repräsentieren, zu Marktstimmungen und -entwicklungen.

Nachdem der AWI in der Winterbefragung 2022/2023 mit 47,9 Punkte das schlechteste Ergebnis seit Beginn der Befragung erzielte, stieg sein Wert danach wieder an.

Setzte sich dieser Trend in der Winterbefragung 2024/2025 noch mit einem Plus von 3,4 Punkten auf 69,9 Punkte fort, ist die Entwicklung in der Sommer-Befragung 2025 mit 70,1 Punkten in eine Seitwärtsbewegung übergegangen. Zudem zeigt sich – anders als in den Vorbefragungen – keine über alle Wohnlagen stringente Entwicklung:

• Während der AWI in den einfachen Lagen noch einen leichten Anstieg um 0,7 Punkte auf 65,7 Punkte verzeichnet und auch in mittleren Lagen nochmals geringfügig um 0,4 Punkte auf 72,5 Punkte gestiegen ist, sank der AWI in guten Lagen um 2,4 auf 72,1 Punkte.

• Ungeachtet der unterschiedlichen Entwicklungen zeigen alle drei Subindizes ein Ungleichgewicht zu Gunsten der Eigentümer bzw. Vermieter an (Marktgleichgewicht: 40 – 60 Punkte).

„Die stabilen Werte des AWI und das im ersten Halbjahr 2025 gegenüber dem Vorjahreszeitraum gestiegene Transaktionsvolumen am Wohninvestmentmarkt sowie ein prognostiziertes weiter anziehendes zweites Halbjahr spiegeln die anhaltende Attraktivität dieser Assetklasse. Auf der anderen Seite ist angesichts typischer Vorlaufzeiten für Planung, Genehmigung und Bau (+/- 2,5 – 3 Jahre) kurzfristig keine signifikante Wende bei den Wohnbaufertigstellungen zu erwarten. Analoges gilt für den Frühindikator Baugenehmigungen. Die von der neuen Bundesregierung erwarteten Impulse können in den nächsten ein bis zwei Jahren allenfalls einen Abbau des Bauüberhangs ergeben. Entsprechend ist und bleibt vor allem in den Wachstumskernen marktgerechter, bezahlbarer Wohnraum noch (zu) knapp mit der Folge eines anhaltenden Drucks auf das Mietpreisniveau“, kommentiert Dr. Wulff Aengevelt die AWI-Ergebnisse und ergänzt: „Ohne ein noch klareres politisches Umsteuern wird sich das nur unzureichend ändern.“

Mietwohnungsmarkt

Die aktuellen Befragungsergebnisse bestätigen diese Einschätzung:

• Nur 3 % der Befragten rechnen mit einem Rückgang der Mieten (Winter 2024/2025: 0 %).
• Nach wie vor geht dagegen der Großteil der Befragungsteilnehmer (76 %; Winter 2024/2025: 78 %) von einer steigenden Mietpreisentwicklung aus. In einfachen Wohnlagen sind es 68 % (-5 Prozentpunkt), in mittleren Lagen 82 % (+3 Prozentpunkte) und in guten Wohnlagen 79 % (-3 Prozentpunkte).

Wohnungsneubau und Sanierung

• Dazu tragen auch gesunkene Investitionen in den Mietwohnungsneubau bei. Die Mehrheit der Befragungsteilnehmer sieht hier auch keine kurzfristige Änderung. Zwar ist der Anteil der Befragten, die einen Anstieg der Investitionen erwarten, deutlich auf 16 % gestiegen Winter 2024/2025: 6 %), während die Quote derjenigen, die von einer Abnahme der Investitionen in den Neubau ausgehen, deutlich auf 41 % gesunken ist (Winter 2024/2025: 60 %). Allerdings fehlt es insgesamt an entsprechenden Anreizen für ein deutliches Anziehen des Wohnungsneubaus.
• Sinkende Werte ermittelt die Befragung dagegen für die Bedeutung von Modernisierung bzw. Sanierung von Wohnungsbeständen: Lediglich 23 % der Befragten (Winter 2024/2025: 26 %) erwarten steigende Investitionen in Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen. Und auch hinsichtlich steigender Investitionen in die energetische Gebäudesanierung sind es nur noch 33 % (Winter 2024/2025: 42 %; Sommer 2024: 47 %).

Wohninvestments: AII erholt sich weiter

• Hinsichtlich der Erwartung an die Kapitalwert-Entwicklung von Wohninvestments erzielte der AII (AENGEVELT-Investment-Index) in der Sommerbefragung 2021 mit 77,8 Punkten den bisherigen Spitzenwert. Danach gab er kontinuierlich nach, bis er im Sommer 2023 mit 23,2 Punkten einen historischen Tiefstand erreichte. Im Winter 2023/24 setzte dann eine leichte Erholung mit 28,2 Punkten ein, die sich in der Sommerbefragung 2024 mit einem Anstieg auf 46 Punkte fortsetzte und in der Winterbefragung 2024/2025 weiter auf 54,9 Punkte anstieg. In der aktuellen Sommerbefragung erfolgte ein weiterer Anstieg um 4,6 auf 59,5 Punkte.

• Am deutlichsten stieg der AII-Subindex in einfachen Lagen, nämlich um 5,8 Punkte auf 54,6. In mittleren Lagen legte der AII ebenfalls deutlich um 4,7 Punkte auf aktuell 61,6 zu. Die guten Lagen verzeichnen ebenfalls einen Anstieg, allerdings um lediglich 1 Punkt auf aktuell 63,8.

• Über alle Lagekategorien hinweg rechnet mit 42 % ein kontinuierlich weiter wachsender Anteil mit einer steigenden Nachfrage nach Wohninvestments (Winter 2024/2025: 38 %; Sommer 2024: 24 %; Winter 2023/2024: 12 %). Einen Rückgang der Nachfrage erwarten lediglich 18 % (Winter 2024/2025: 21 %). Im Winter 2023/24 waren es noch 56 % und im Sommer 2023 sogar 67 %.

• Diese Entwicklung spiegelt sich auch in der Preiserwartung wider: Mit 47 % erwartet ein weiter deutlich gewachsener Anteil der Befragungsteilnehmer steigende Preise für Wohninvestments (Winter 2024/2025: 38 %; Sommer 2024: 26 %; Winter 2023/24: 9 %; Sommer 2023: 7 %)). Analog dazu sinkt der Anteil derjenigen, die mit einem sinkenden Preisniveau rechnen, auf 11 % (Winter 2024/2025: 17 %; Sommer 2024: 29 %; Winter 2023/2024: 57 %; Sommer 2023: 69 %).

Fazit

• Der AWI ist in der Sommerbefragung 2025 zum fünften Mal in Folge – wenn auch nur leicht – gestiegen. Das spricht für eine nachhaltige Trendumkehr. Inwieweit sich dies in Zukunft im Wohnungsneubau niederschlagen wird, hängt jedoch von der Zinsentwicklung, von den regulativen Rahmenbedingungen und von der Entwicklung der Grundstücks- und Herstellkosten ab. Solange es schwierig bleibt, den Wohnungsneubau wirtschaftlich darzustellen, richtet sich das Interesse der Investoren eher auf den Wohnungsbestand.

• Für Mieter, insbesondere in Wachstumsregionen, ist und bleibt die Perspektive weiterhin ungünstig bzw. verschlechtert sich weiter: Angesichts der Entwicklung von Baugenehmigungen und Fertigstellungszahlen ist mittelfristig keine Entspannung auf dem Wohnungsmarkt zu erwarten. Entsprechend ist von einem weiteren Anstieg des Mietpreisniveaus in angespannten Wohnungsmärkten auszugehen. Hinzu kommt eine Mietkostenbelastung, die vornehmlich bei einkommensschwächeren Haushalten deutlich über dem Durchschnitt liegt. Auch hier ist kurz- und mittelfristig nicht mit einer Entspannung zu rechnen, sondern im Gegenteil mit einer weiteren Verschärfung, u.a. durch die an vielen Standorten deutlich steigende Grundsteuer für Wohnimmobilien, die zu 100 % auf die Mieter umgelegt werden kann und in den allermeisten Fällen sicherlich auch wird.

^{* Der AWI ist ein Kompositindex und berücksichtigt die zukünftige Entwicklung der Nachfrage nach Mietwohnungen, des Mietwohnungsangebotes, der Wohnungsleerstände und der Wohnungsmieten sowie Einschätzungen zur zukünftigen Angebots-, Nachfrage- und Kaufpreis-Entwicklung im Wohninvestmentsegment.}