Aus diesen drei Gründen sind REITs vom KI-Einfluss geschützt

Die wachsende Furcht vor der disruptiven Wirkung von Künstlicher Intelligenz (KI) hat im ersten Quartal dieses Jahres die Kluft zwischen Gewinnern und Verlierern an den Aktienmärkten vergrößert. Börsennotierte Immobilienaktien (Real Estate Investment Trusts, REITs) gehören in den ersten drei Monaten 2026 zu den Gewinnern dieses KI-Immunitäts-Trades, wie Zahlen belegen.

Dafür gibt es drei wesentliche strukturelle Gründe, die sich auf vorhersehbare Zeit auch nicht ändern werden. So argumentiert Hazelview Investments, ein globaler, alternativer Investmentmanager mit Schwerpunkt auf Immobilien, in einem aktuellen Whitepaper. Speziell kapitalintensive Branchen wie Gewerbeimmobilien werden von den Autoren als weitgehend immun gegen den Ersatz durch KI angesehen.

Ein guter Auftakt für globale REITs

Globale REITs erzielten in den ersten beiden Monaten dieses Jahres (vor Ausbruch des Iran-Kriegs) noch Zuwächse in zweistelliger Höhe und übertrafen damit globale und US-Aktien deutlich. Im Verlauf des Monats März mussten REITs zwar wieder etwas von dieser Performance abgeben – am Ende des Quartals lagen sie mit moderaten Gewinnen dennoch vor den Aktien.

In den vergangenen Monaten ist offensichtlich geworden: Die Risiken, die KI für ganze Geschäftsmodelle und Tausende von Arbeitsplätzen darstellt – ob bei Softwareanwendungen für den Einzelhandel, der telefonischen Kundenbetreuung oder auch in gehobenen Bürojobs von Rechtsanwälten, Steuerberatern und Finanzunternehmen –, schlagen sich direkt auf Aktienkurse und Gewinnerwartungen von Firmen nieder.

Im Zuge dieser Neubewertung rotiert Anlegerkapital zunehmend in Branchen mit Geschäftsmodellen und Kapitalströmen, die gegen diesen Einfluss immun, zumindest aber geschützter, zu sein scheinen. Das Phänomen wird als „KI-Immunität“ bezeichnet oder „HALO“ („Heavy Assets, Low Obsolescence“), also „kapitalintensive Anlagen, geringe Wertminderung“.

REITs gehörten, zumindest in den ersten beiden Monaten dieses Jahres, zu den Gewinnern dieser Rotation (s. Grafik 2).

„Diese Entwicklung soll aber nicht als große Rotation – weg von KI – missinterpretiert werden“, erklärt Claudia Reich Floyd, Leiterin des Europabüros von Hazelview in Hamburg und eine der Autorinnen des Whitepapers. Auch Bereiche im Immobiliensektor mit direkter Verbindung zur KI-Branche, beispielsweise Datenzentren, die zunehmenden Flächenbedarf haben, schnitten sehr gut ab.

„Anleger scheinen zwischen Unternehmen zu unterscheiden, die unmittelbar von der KI profitieren, und solchen Geschäftsmodellen, die stärker von KI-bedingten strukturellen Veränderungen betroffen sein könnten“, so Reich Floyd.

Bereits im Vorjahr hatten die REITs-Experten ihren Spezialbericht „Der rasante Aufstieg der Rechenzentren im digitalen Zeitalter“ veröffentlicht.

Drei strukturelle Umstände schützen REITs im KI-Zeitalter

Die Experten von Hazelview kommen zu dem Schluss, dass es vor allem drei strukturelle Vorteile sind, die REITs bislang vor den Unterbrechungen und Kursabschlägen im KI-Zeitalter bewahrt haben:

1. Börsennotierte Immobilienaktien basieren auf vertraglich festgelegten Eigentumsrechten. Das bedeutet oft langlaufende Mietverträge, regelmäßige, kalkulierbare Mietzahlungen inklusive festgelegter Mietpreiserhöhungen und Ausfallregelungen. „Und obwohl unter Vermietern selbstverständlich Wettbewerb besteht, gibt es keine vergleichbare KI-bedingte Bedrohung für das zugrunde liegende Geschäftsmodell selbst“, sagt Sarah Ekho, Associate und Mitautorin.
2. Besonders gewerbliche Immobilien profitieren von Flächenknappheit und Lieferkettenproblemen, die durch Technologie nicht einfach „wegprogrammiert“ werden können. Die Nachfrage, vor allem im Logistikbereich, ist weit größer als das Angebot. „Es ist wenig überraschend, dass der Beruf des Vermieters nicht zu den Jobs gehört, die von der KI bedroht sind“, bemerkt Frau Reich Floyd.
3. Selbst in einer zunehmend digitalen Wirtschaft werden größere Nachfragekategorien weiter durch physische Faktoren bestimmt – Menschen müssen irgendwo wohnen, Waren gelagert und verteilt werden, und viele Einzelhandelsformate sind weiterhin von lokalen Läden abhängig.

Vor diesem Hintergrund, so die Autoren, bieten börsennotierte Immobilien ein Geschäftsmodell, dessen zentrales Wertversprechen widerstandsfähiger zu sein scheint als das vieler anderer Branchen, die derzeit dem Disruptionsrisiko durch KI ausgesetzt sind.

Frau Reich Floyd formuliert das abschließend drastischer: „Damit KI das REITs-Modell grundlegend beeinträchtigen könnte, müsste sie den Bedarf an Flächen selbst erheblich verringern oder einen Vermieter daran hindern, diese Flächen gewinnbringend zu nutzen.“