Büromarkt Dortmund: Flächenumsatz über Vorjahr sowie über dem langjährigen Durchschnitt

Der Dortmunder Büromarkt hebt sich einmal mehr zur Jahresmitte 2025 von den meisten großen deutschen Märkten positiv ab. Mit einem Flächenumsatz von 65.000 m² liegt Dortmund nicht nur knapp 28 % über dem vergleichbaren Vorjahreswert, sondern übertrifft auch den Zehnjahresdurchschnitt um satte 41 %. Neben Frankfurt und Dortmund konnte kein anderer Top-Standort ein ähnlich starkes Umsatzplus aufweisen. Historisch betrachtet stellt das aktuelle Resultat zugleich das zweitbeste Halbjahresergebnis seit Beginn der Datenerfassung dar. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.

„Dennoch ist die Halbjahresbilanz auf dem Dortmunder Büromarkt differenziert zu betrachten: Trotz einiger größerer Abschlüsse – unter anderem durch die Stadt Dortmund – und einem beeindruckenden Jahresstart mit rund 43.000 m² Umsatz, hat sich die Dynamik im zweiten Quartal wieder etwas verlangsamt“, erläutert Amedeo Augenbroe, Essener Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate GmbH. Insgesamt wurde in den letzten drei Monaten ein Flächenumsatz von rund 22.000 m² registriert, wobei die City mit gut 14.000 m² (H1 2025: 47.500 m²) die höchste Marktaktivität verbucht.

Das dynamische Marktgeschehen wird durch eine insgesamt stabile Nachfragebasis bestätigt: Besonders deutlich zeigt sich dies in der Nachfrage nach Büroflächen in der Größenklasse zwischen 5.000 m² und 10.000 m², die mit etwa 31.000 m² rund 47 % des Gesamtumsatzes ausmacht – ein deutlich überdurchschnittlicher Wert. Auch die rege Anmietungstätigkeit der traditionell starken öffentlichen Verwaltung, welche für rund 66 % des Flächenumsatzes verantwortlich zeichnet, trägt maßgeblich zum sehr guten Ergebnis bei. Die Spitzenmiete notiert seit Jahresbeginn bei 20,00 €/m², was einem Plus von knapp 18 % gegenüber dem Vorjahr entspricht.

Leerstandsanstieg setzt sich fort; Quote bei 4,6 %

Trotz des hohen Flächenumsatzes ist das Leerstandvolumen in den vergangenen drei Monaten um gut 4 % gestiegen und notiert bei rund 148.000 m². Die Leerstandsrate liegt mit aktuell 4,6 % weiter unterhalb der Fluktuationsreserve von 5 % und bleibt damit auch im bundesweiten Vergleich auf einem niedrigen Niveau. Der Anteil moderner Leerstandsflächen präsentiert sich indes weiterhin rückläufig (-44 % ggü. Vorjahr). Aktuell stehen nur etwa 15.000 m² hochwertige Bürofläche zur Verfügung. Somit weisen lediglich 10 % des Leerstands eine moderne Ausstattungsqualität auf. Besonders in stark nachgefragten Lagen wie dem Citykern ist das Angebot an modernen Büroflächen knapp. Auch die Bauaktivität notiert derzeit auf einem eher niedrigen Niveau. Zum Halbjahr befanden sich rund 41.000 m² Bürofläche im Bau, was einem Rückgang von gut 67 % zum Vorjahr entspricht.

Perspektiven

„Der Büromarkt in Dortmund blickt auf ein außergewöhnlich starkes erstes Halbjahr zurück. Zwar ist der Flächenumsatz im zweiten Quartal temporär leicht rückläufig, doch das sehr erfolgreiche erste Quartal führte insgesamt zu einem deutlich überdurchschnittlichen Halbjahresresultat. Damit hebt sich der Dortmunder Markt im bundesweiten Vergleich positiv hervor“, so Amedeo Augenbroe.

Trotz dieses guten Ergebnisses bleibt auch Dortmund nicht völlig unbeeinflusst von der weiterhin herausfordernden gesamtwirtschaftlichen Lage. Die relativ hohe Zahl an Vertragsabschlüssen – vor allem durch die öffentliche Verwaltung – hat jedoch einen erfreulichen Sondereffekt und den Flächenumsatz entsprechend gestützt.

In den kommenden Monaten sollte die Anmietungsdynamik auch in der Breite konstant hoch bleiben. Durch eine sich voraussichtlich weiter stabilisierende deutsche Wirtschaft könnten so zusätzliche Wachstums- und Nachfrageimpulse entstehen. In Konsequenz ist ein Flächenumsatz über dem langjährigen Durchschnitt und über Vorjahresniveau sehr wahrscheinlich.

Durch geänderte Mietansprüche ist insbesondere bei qualitativ schlechteren Bestandsflächen ein weiterer leichter Anstieg des Leerstands nicht auszuschließen, während die Nachfrage nach hochwertigen Ausstattungsstandards ungebrochen hoch bleiben dürfte. Bereits jetzt zeigt sich, dass moderne Büroflächen, insbesondere solche mit ESG-Standards, in gefragten Innenstadtlagen weiterhin knapp bleiben werden.

Der Aufwärtsdruck bei den Spitzenmieten sollte unverändert hoch bleiben und bereits jetzt zeichnet sich ein Anstieg in der zweiten Jahreshälfte ab.