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Büroinvestmentmarkt Deutschland Q4 2017

Preise steigen in Randlagen schneller als in Zentren – Transaktionen werden kleiner

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Bildunterschrift: Büroinvestmentmarkt Deutschland - K...
Deutschland, 12.01.2018 | 266 Views
• Mit etwa 23,5 Mrd. Euro ging das Transaktionsvolumen um 3 % ggü. 2016 zurück

• Auf Bankenmetropole Frankfurt entfiel der größte Umsatzanteil

• Mietsteigerungspotenziale treiben Investorennachfrage weiter an

• Spitzenrenditen fallen im Schnitt der Top-7-Standorte um 39 Basispunkte auf 3,3 %

Im Jahr 2017 wurden auf dem deutschen Büroinvestmentmarkt insgesamt Immobilien für etwa 23,5 Mrd. Euro gehandelt – 3 % weniger als noch im Vorjahr. Unter anderem resultiert dies aus dem Rückgang größerer Portfolios, die veräußert wurden. Zum Vergleich: Das Transaktionsvolumen am gesamten deutschen Gewerbeinvestmentmarkt lag mit rund 57,1 Mrd. Euro etwa 4 % über dem Wert aus dem Jahr 2016. Mit 17,1 Mrd. Euro entfielen 73 % des Gesamtumsatzes des Büroinvestmentsegments auf die Top-7-Märkte der Bundesrepublik. Im Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre lag dieser Anteil bei circa 76 %. „Die sieben größten Standorte sind bei Büroimmobilieninvestoren weiterhin mit Abstand am begehrtesten“, berichtet Matthias Pink, Director und Head of Research Germany bei Savills, und begründet: „Es ist davon auszugehen, dass die Metropolen zukünftig in noch höherem Maße die Orte sein werden, in denen sich kreative und hochqualifizierte Arbeitskräfte konzentrieren.“

Das mit Abstand größte Transaktionsvolumen entfiel auf Frankfurt: Hier wechselten Büroobjekte für über 5,3 Mrd. Euro den Eigentümer (+ 12 % ggü. 2016). Auf dem zweiten Rang folgte Berlin mit einem Investmentvolumen von fast 3,7 Mrd. Euro (+ 52 %), während München mit fast 2,9 Mrd. Euro den dritten Rang einnahm (- 39 %). „Die starke Nachfrage nach Büroobjekten in den Top 7 resultiert auch aus den Mietsteigerungserwartungen seitens der Investoren“, berichtet Marcus Lemli, CEO Germany und Head of Investment Europe bei Savills. „Während beispielsweise in Berlin die boomende Startup- und Technologiebranche für die Erwartung langfristig steigender Mieten sorgt, wird in Frankfurt eine Stärkung des Finanzzentrums in Folge des Brexit erwartet.“

Unter den zehn größten Gewerbeimmobilientransaktionen wurden 2017 nur zwei Büroverkäufe verzeichnet. Die drei Deals auf dem Büroinvestmentmarkt mit dem höchsten Volumen waren der Verkauf des Apollo-Portfolios an Intown Invest, der Tower 185, der für ca. 775 Mio. Euro an die Deka ging, sowie der Erwerb des Axel-Springer-Campus für ca. 425 Mio. Euro an den norwegischen Staatsfonds Norges Bank Real Estate Management. Insgesamt ging das durchschnittliche Volumen je Transaktion 2017 gegenüber dem Vorjahr um 9 % auf rund 42 Mio. Euro zurück.

Die Preise für Büroflächen sind derweil weiter gestiegen. Während die Spitzenrenditen 2017 im Schnitt der Top-7-Märkte um 39 Basispunkte auf zuletzt 3,3 % fielen, wurde die 3 %- Marke zum Jahresende in Berlin erreicht und mit 2,9 % in München sogar unterschritten. Die stärkste Renditekompression wies hingegen Frankfurt am Main auf, wo die Spitzenrendite im Jahresverlauf um 80 Basispunkte fiel. „Für 2018 rechnen wir damit, dass die Renditekompression geringer ausfällt und Wertsteigerungen stattdessen überwiegend aus dem Heben von Mietsteigerungspotenzialen resultieren dürften“, prognostiziert Lemli.

Von der starken Nachfrage nach Büroimmobilien profitierten auch die Nebenlagen. Im Durchschnitt der Top-7-Städte fielen die Spitzen- und die Durchschnittsrenditen für Objekte in den dortigen B-Lagen um 60 bzw. 70 Basispunkte. „Da moderne Büroflächen in zentralen Lagen mittlerweile ein rares Gut darstellen, steigt auch seitens der Nutzer das Interesse an dezentralen Lagen“, so Pink und fügt hinzu: „Dieses Mietwachstumspotenzial reflektiert sich in sinkenden Anfangsrenditen in den B-Lagen.“

Bei Betrachtung der Marktakteure ließ sich beobachten, dass offene Spezialfonds, die in den vergangenen vier Jahren jeweils mit Abstand die aktivste Käufergruppe darstellten, 2017 mit 22 % Anteil am Transaktionsvolumen nur noch auf Rang 2 lagen. Stattdessen zeichneten Asset- und Fondsmanager mit fast 29 % der Ankaufssumme für den größten Anteil verantwortlich – unter anderem eine Folge der gestiegenen Aktivität internationaler Investoren in diesem Segment.

Im Allgemeinen lag der Anteil deutscher Käufer in den vergangenen zwölf Monaten bei etwa 57 % und damit über dem Vorjahreswert von rund 50 %. Unter den ausländischen Investoren dominierten US-Amerikaner, Franzosen und Briten.

Angesichts von sehr niedrigen Leerständen, weiter steigenden Mieten und anhaltend positiven Konjunkturaussichten spricht kaum etwas für eine nachlassende Nachfrage nach deutschen Büroobjekten. Insbesondere Langfristinvestoren sind auf der Suche nach Anlagemöglichkeiten mit stabilen Erträgen – ein Faktor, den Büroobjekte aus Investorensicht in besonderem Maße bieten. Umgekehrt dürfte die Verkaufsneigung der Eigentümer gering bleiben. Zudem haben Banken, Private-Equity-Fonds und geschlossene Fonds ihre Bestände weitgehend abgestoßen, so dass das Angebot knapp bleibt. Ein höheres Transaktionsvolumen für 2018 ist daher unwahrscheinlich.

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