13.10.2017

Bürovermietungs- und Gewerbeinvestmentmarkt in Köln Q3-2017

13.10.2017Savills Immobilien Beratungs-G...

Bürovermietungs- und Gewerbeinvestmentmarkt in Köln Q3-2017

Weniger großflächige Abschlüsse am Bürovermietungsmarkt, während Megadeals Investmentmarkt antreiben

• Flächenumsatz im dritten Quartal bei knapp 100.000 m² – weiterer Anstieg im Jahresendquartal erwartet

• Leerstandsquote sinkt um weitere 30 Basispunkte auf 5,0 % und wird diese Marke bis zum Jahresende unterschreiten

• Das Transaktionsvolumen der ersten neun Monate belief sich auf insgesamt 1,7 Mrd. Euro (+ 48 % ggü. dem Vorjahreszeitraum)

• Ein Drittel des Umsatzes entfiel auf Mischnutzungsobjekte

Megadeals lösen Boom auf dem Kölner Immobilienmarkt aus: Im Bürovermietungssektor wird zum Ende des Jahres zumindest ein Ergebnis über dem 5-Jahres-Durchschnitt in puncto Flächenumsatz erzielt, während der Investmentsektor sogar den Nachbar Düsseldorf übertreffen konnte.

Büromarkt: Nachfrageüberhang im mittleren Preissegment

Im dritten Quartal belief sich der Flächenumsatz auf dem Kölner Büroimmobilienmarkt auf knapp 100.000 m² und lag damit geringfügig über dem Vorjahresquartal. Bei Betrachtung der ersten neun Monate des laufenden Jahres lässt sich jedoch feststellen, dass der Wert 15 % unter dem Vorjahresniveau lag. Dies ist u. a. darauf zurückzuführen, dass es weniger großvolumige Deals gab als noch 2016. Während in den ersten drei Quartalen des Vorjahres noch fünf Abschlüsse mit jeweils mehr als 10.000 m² Fläche erfolgten, konnten im aktuellen Jahresverlauf lediglich zwei Transaktionen in dieser Größenordnung verzeichnet werden, beide in Köln-Deutz.

Der Flächenumsatz der letzten 12 Monate im Teilmarkt Deutz überschritt infolgedessen den Fünf-Jahres-Durchschnitt um 57 %. Auch andere Lagen außerhalb der City wie zum Beispiel Kalk/Mülheim oder Bayenthal/Marienburg liegen über ihren langjährigen Durchschnittswerten. Der Umsatz in der City selbst liegt hingegen 16 % unterhalb des Wertes, der in den vergangenen Jahren im Schnitt erreicht wurde. „Diese Verschiebung vom Zentrum in die Peripherie geht primär auf die Flächenknappheit in zentralen Lagen und das Ausschöpfen der vorhandenen Flächenpotentiale in peripheren Teilmärkten zurück“, berichtet Simon Löseke, Director Office Agency bei Savills in Köln, und fährt fort: „Bezugsfertige Büroflächen im Bestand sind in unserer Rheinmetropole Mangelware.“ Die logische Konsequenz: Gegenüber dem Vorquartal sank die Leerstandsquote um weitere 30 Basispunkte auf 5,0 %. Savills geht davon aus, dass diese bis zum Jahresende die 5 %-Grenze unterschreiten wird.

Der höchste Nachfrageüberhang besteht im mittleren Preissegment zwischen 13,00 und 16,00 Euro / m². Zwar kommen in den nächsten zwei Jahren fast 200.000 m² neue Bürofläche auf den Markt, jedoch bedient ein Großteil davon das hochpreisige Segment. „Viele Mieter sind derzeit nicht bereit, höhere Mieten zu zahlen. Vielmehr agieren sie häufig abwartend, neigen zur Prolongation und versuchen sich auf ihrer Bestandsfläche zu arrangieren“, stellt Löseke fest und blickt voraus: „In Anbetracht des zunehmend geringer werdenden Flächenangebots wird das Mietniveau mittelfristig steigen.“ Er rät Mietern daher lieber heute als morgen abzuschließen und ausreichend Vorlauf einzuplanen, um auch neue Projektentwicklungen bei der Prüfung zu berücksichtigen – auch in höheren Preiskategorien. Hier herrscht noch ein Angebotsüberhang, sodass Mieter größere Auswahlmöglichkeiten haben.

Im Gegenteil dazu steht das mittlere Preissegment: Hier reduzieren Eigentümer die bisher üblichen Incentives und potenzielle Mieter konkurrieren um zur Verfügung stehende Flächen. Ein Anzeichen für einen enger werdenden Markt. Entgegen dieses Trends ziehen es viele Eigentümer vor, Verträge mit langjährigen Mietern bei marginalen Mietsteigerungen zu verlängern. Das Kostenrisiko einer Neuvermietung sowie der unbekannte Nutzer, sind noch ein schwerwiegendes Argument. Mit zunehmender Flächenverknappung wird sich diese Haltung zu Ungunsten der Bestandsmieter verändern.

Für das Gesamtjahr prognostiziert Löseke: „Wir gehen von einem Flächenumsatz von bis zu 380.000 m² aus, mit dem wir deutlich über dem durchschnittlichen Flächenumsatz der letzten fünf und zehn Jahre (290.000 bzw. 280.000 m²) liegen würden. Den Rekordflächenumsatz von 414.000 m² aus dem vergangenen Jahr werden wir jedoch nicht erreichen.“

Investmentmarkt: Fünf Abschlüsse in dreistelligem Millionenbereich



Von Januar bis einschließlich September 2017 wurden auf dem Kölner Gewerbeinvestmentmarkt insgesamt 1,7 Mrd. Euro umgesetzt – eine Steigerung von 48 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Damit konnte die Domstadt im Hinblick auf das Transaktionsvolumen sogar den rheinischen Nachbarn Düsseldorf leicht übertreffen. Maßgeblichen Anteil daran hatten fünf Mega-Deals im jeweils dreistelligen Millionenbereich. Auf sie entfielen etwa 43 % des Gesamtvolumens. Die drei größten Abschlüsse waren der 1. und 2. Bauabschnitt des Gerling-Quartiers, die beide von der Immofinanz an Quantum und Proximus gingen, sowie der Verkauf des DuMont Carree von einem von Joseph Esch verwalteten Fonds an den opportunistischen Fonds Episo 4.

„Kölner Gewerbeimmobilien stehen bei immer mehr Investoren in den Suchprofilen, jedoch stellt die kleinteilige und lokal geprägte Eigentümerstruktur weiterhin gewisse Hürden dar. Im Bereich der Großtransaktionen ist der Markt jedoch in hohem Maße institutionalisiert und vermehrt auch internationalisiert“, berichtet Elmar Wirths, Director / Head of Cologne Office bei Savills. Nichtsdestotrotz entfielen im bisherigen Jahresverlauf mit 32 % weniger als ein Drittel des Transaktionsvolumens auf ausländische Käufer. Damit lag ihr Anteil deutlich unter dem Mittel der vergangenen fünf Jahre von 43 %.

So diversifiziert sich der Kölner Nutzermarkt ohne ausgeprägten CBD darstellt, so diversifiziert ist auch der Investmentmarkt. Neben der Innenstadt im engeren Sinne werden auch Lagen wie Deutz, der Rheinauhafen oder der Stadtteil Ossendorf intensiv geprüft. Zusätzlich zu diesem Ausweichen auf Teilmärkte außerhalb des klassischen Innenstadtbereichs reagieren Investoren auf die Angebotsknappheit mit weiteren Maßnahmen bzw. der Aufweichung ihrer Suchprofile. So sind immer mehr Investoren bereit, auch frühzeitige Projektentwicklungsankäufe zu tätigen.

Außerdem ist feststellbar, dass immer mehr Akteure auch gemischt genutzte Immobilien in ihr Portfolio integrieren. Im bisherigen Jahresverlauf entfiel ein Drittel und damit sogar der zweitgrößte Anteil am Transaktionsvolumen auf Mischobjekte – nur Büroimmobilien waren mit 42 % noch stärker vertreten. Dies lag jedoch im Wesentlichen an den beiden größten Transaktionen, die jeweils eine Mischnutzung aufweisen.

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