Erholung des Frankfurter Bürovermietungsmarktes setzt sich im zweiten Quartal 2025 fort
- Flächenumsatz von 345.200 m² – stärkstes erstes Halbjahr der letzten 20 Jahre
- Banken sowie Unternehmensberatungen dominieren Marktgeschehen
- 60 Prozent des Umsatzes innerhalb des Central Business Districts
- Leerstand mit Seitwärtsbewegung
- Weiterhin Mietpreiszuwachs durch Großabschlüsse in Projekten, Neubauten und Revitalisierungen
- Spitzenmiete bei 52,50 Euro pro m² und Durchschnittsmiete bei 31,20 Euro pro m²
- Unverändert positive Prognose für 2025: Anmietungsdynamik nimmt zu, Stimmung in der Wirtschaft zeigt Aufhellung
Der Frankfurter Büroflächenmarkt inklusive Eschborn und Offenbach-Kaiserlei verzeichnete nach dem rekordverdächtigen Jahresstart auch im zweiten Quartal 2025 hohe Marktaktivitäten. Auf einen Flächenumsatz durch Vermietungen und Eigennutzer von 202.100 m² in den ersten drei Monaten folgten im zweiten Quartal 143.100 m², wie aus der Analyse von NAI apollo, Mitglied von NAI Partners Germany, hervorgeht.
Damit summiert sich das Halbjahresergebnis auf insgesamt 345.200 m² und übertrifft den Vorjahreswert um 90 Prozent (H1 2024: 181.500 m²). Auch die Fünf- und Zehnjahresdurchschnitte wurden mehr als verdoppelt bzw. um rund 73 Prozent überflügelt. „Der positive Trend zu Beginn des Jahres setzt sich demnach fort und kann als Wendepunkt des aktuellen Zyklus gesehen werden”, so Martin Angersbach, Director Business Development Office Germany bei NAI apollo.
Wie die jüngsten Zahlen des DIW-Konjunkturbarometers zeigen, hellt sich die Stimmung in der deutschen Wirtschaft langsam, aber beständig auf. Mit 94,2 Punkten im Juni 2025 notiert dieser zwar weiterhin unter der neutralen 100-Punkte-Marke, erreicht jedoch den höchsten Stand seit rund zwei Jahren. Somit verdichten sich die Anzeichen einer makroökonomischen Belebung. Eine positivere Stimmung ist auch lokal auf dem Frankfurter Markt zu spüren. So ist der Geschäftsklimaindex im IHK-Bezirk Frankfurt am Main mit der Frühsommerbefragung 2025 ebenfalls weiter gestiegen. Besonders optimistisch präsentiert sich hierbei die lokale Finanzdienstleistungs-, Kredit- und Versicherungswirtschaft. „Die jüngsten Indikatoren und Umfragen deuten derzeit auf eine moderate Aufhellung der Wirtschaft hin. Dies könnte ein Vorbote für eine anziehende Büroflächennachfrage auch in mittleren und kleineren Flächensegmenten sein, wenngleich neue geopolitische Risiken abermals bremsend wirken könnten“, erläutert Dr. Konrad Kanzler, Head of Research bei NAI apollo.
Großabschlüsse prägen Marktbelebung
„Die Markterholung innerhalb des ersten Halbjahres 2025 wurde maßgeblich durch Abschlüsse oberhalb der 5.000 m² vorangetrieben. Diese Deals stehen für weit mehr als 60 Prozent des Umsatzes. Gegenüber dem Vorjahr haben sie über 300 Prozent auf 214.500 m² zugelegt“, erläutert Michael Preuße, Head of Office and Retail Letting bei NAI apollo. Hierbei stechen sieben Abschlüsse über 10.000 m² heraus. Zu den größten Vermietungen des zweiten Quartals zählen die Anmietungen des gesamten „Parktowers“ mit rund 20.700 m² Bürofläche sowie des Sockelbaus des „Opernturms“ mit 12.700 m² jeweils durch KPMG und von ca. 15.200 m² durch Condor im „Alpha Rotex“. Hinzu kommt der Abschluss von rund 13.000 m² seitens der Deutschen Rentenversicherung Hessen im „City Haus I“, bei dem NAI apollo eigentümerseitig beratend tätig war.
Banken, Finanzdienstleister und Versicherungen sowie Unternehmensberatungen dominieren Marktgeschehen
Aufgrund dieser Abschlüsse sowie der Großanmietungen der Commerzbank mit 73.000 m² und ING Deutschland mit 32.000 m² im ersten Quartal präsentieren sich die Branchen „Banken, Finanzdienstleister und Versicherungen“ mit insgesamt 124.900 m² und Unternehmen aus „Unternehmensberatung, Marketing und Marktforschung“ mit 42.400 m² zur Jahresmitte als stärkste Flächennachfrager. Es folgen die „Öffentliche Hand“ mit 38.800 m² und „Kanzleien, Notare und Rechtsberater“ mit 25.300 m². Die räumliche Verteilung sind die Großabschlüsse zeigt folgendes Bild: Der Central Business District (CBD) verbucht einen Umsatz von 201.800 m², was fast 59 % des gesamten Marktgeschehens entspricht. Innerhalb der untergeordneten Teilmärkte sticht die Bankenlage mit 106.100 m² hervor. Es folgen das Westend mit 56.400 m², das Ostend-Ost mit 52.700 m², die Stadtmitte mit 22.400 m² und der Teilmarkt Flughafen mit 21.000 m².
Spitzenmiete erreicht 52,50 Euro pro m²
Der weiterhin hohe Anteil von Anmietungen in Projekten, Neubauten und Revitalisierungen führte im zweiten Quartal erneut zu einem Anstieg des Mietniveaus. Fast 60 Prozent des Umsatzes über 1.000 m² fanden hier statt. Hierzu zählt beispielsweise die Anmietung durch KPMG in der geplanten Revitalisierung des „Parktowers“. Die Spitzenmiete hat innerhalb der letzten drei Monate um 1,00 Euro pro m² auf aktuell 52,50 Euro pro m² zugelegt. Im Vorjahresvergleich beträgt der Mietzuwachs 5,00 Euro pro m² bzw. 10,5 Prozent. „Die großflächigen und hochpreisigen CBD-Abschlüsse haben sich auch deutlich auf die flächengewichtete Durchschnittsmiete ausgewirkt. Zum Ende des ersten Halbjahres notiert diese bei 31,20 Euro pro m² – ein Anstieg von 6,60 Euro pro m² bzw. 26,8 Prozent innerhalb der letzten 12 Monate“, so Kanzler.
Leerstand mit Seitwärtsbewegung
„Nachdem der marktaktive Leerstand auf dem Frankfurter Büromarkt bereits im ersten Quartal 2025 nicht weiter gestiegen ist, zeigt sich zur Jahresmitte hin eine weitere Stabilisierung. Dem Markt stehen Ende Juni 2025 somit weiterhin rund 1,24 Millionen m² kurzfristig zur Anmietung zur Verfügung“, so Angersbach. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum beläuft sich das Plus jedoch auf 154.000 m². Mit 10,8 Prozent liegt die aktuelle Leerstandsquote 1,4 Prozentpunkte über dem Wert des zweiten Quartals 2024.
Der Büroflächenbestand beträgt am Ende des zweiten Quartals 2025 rund 11,46 Millionen m² . Die Fertigstellungen im Quartal belaufen sich auf über 6.300 m² Bürofläche. Dazu beigetragen hat beispielsweise „Das Palais“ mit 3.600 m². Die Abgänge summieren sich in den letzten drei Monaten auf insgesamt 77.500 m². Ein Teil davon – wie beispielsweise beim „Parktower“ – wird nach erfolgter Sanierung den Bestand wiedererhöhen.
Nach derzeitigem Kenntnisstand dürften im Gesamtjahr 2025 insgesamt über 111.000 m² Bürofläche fertiggestellt werden. Davon sind bereits 48 Prozent vorvermietet. Für das Jahr 2026 belaufen sich die Fertigstellungen voraussichtlich auf 107.000 m². Für eine Anmietung stehen hier noch 57.700 m² zur Verfügung. „Mit der anhaltenden Fokussierung auf moderne, ESG-konforme Neubauflächen ist davon auszugehen, dass nur ein geringer Teil dieser Projektflächen nach erfolgter Fertigstellung leer stehen wird“, ordnet Kanzler ein.
Am Anfang einer Markterholung
„Die Stimmungsaufhellung der Frankfurter Unternehmen kann als Vorbote der konjunkturellen Belebung gesehen werden, die sich bereits in den Büromarktkennzahlen widerspiegelt. Mit der zu erwartenden Wirtschaftserholung in den kommenden Quartalen werden wir auch eine größere Dynamik auf dem Frankfurter Büromarkt erleben. Da das erste Halbjahr durch eine Vielzahl an Großdeals geprägt war, wird das zweite Halbjahr voraussichtlich etwas moderater ausfallen, sich aber dennoch deutlich von den letzten drei Jahren abheben“, prognostiziert Preuße. Dementsprechend sollte der Seitwärtstrend beim Leerstand vorerst anhalten und mit der Zunahme des Umsatzvolumens mittelfristig wieder abnehmen. Gleichzeitig wird die Verknappung zentral gelegener und hochwertiger freier Flächen die Mieten weiter ansteigen lassen.
