Essener Büromarkt mit verhaltenem ersten Halbjahr – Abschlüsse zwischen 1.000 m² und 2.000 m² dominieren
BNP Paribas Real Estate veröffentlicht Marktzahlen für das 2. Quartal 2025
Im ersten Halbjahr 2025 konnte auf dem Essener Büromarkt ein Flächenumsatz von insgesamt 34.000 m² registriert werden, was einem Plus von 3 % zum Vorjahr entspricht. Das insgesamt jedoch noch verhaltene Vermietungsgeschehen spiegelt sich im deutlichen Verfehlen (-36 %) des langjährigen Durchschnitts (52.900 m²) wider. Nach einem vergleichsweise starken ersten Quartal mit rund 27.000 m² Umsatz, hat die Dynamik im zweiten Quartal deutlich nachgelassen und es konnten nur Mietabschlüsse über insgesamt 7.000 m² registriert werden. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
Im ersten Quartal hat die Anmietung durch die Stadt Essen (13.000 m²) den Flächenumsatz maßgeblich angetrieben. Der größte Mietabschluss (2.200 m²) im zweiten Quartal geht ebenfalls auf das Konto der Stadt Essen. „Positiv ins Gewicht fällt, das derzeit rege Vermietungsgeschehen im mittelgroßen Segment zwischen 1.000 m² und 2.000 m² mit einem Anteil von 21 % gegenüber 14 % im Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre. Dass kleine und mittelgroße Vermietungsabschlüsse den Markt entscheidend prägen, ist für den Essener Markt durchaus typisch“, erläutert Amedeo Augenbroe, Essener Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate GmbH.
Der Nachfrageüberhang hinsichtlich des modernen Flächensegments sowie das vergleichsweise günstige Ausgangsniveau spiegelt sich in einem signifikanten Anstieg der Mieten auf dem Essener Büromarkt wider. So verteuerte sich die Spitzenmiete gegenüber dem Vorjahr um 6 % auf 19 €/m². Diese wird im Südviertel für Premiumflächen erzielt. Die für gewöhnlich volatilere Durchschnittsmiete liegt aktuell bei 14,60 €/m², was einem Wachstum von rund 21 % zum vergleichbaren Vorjahreszeitraum entspricht.
Moderner Leerstand gesunken
Fast die Hälfte der Flächenumsätze (48 %) geht auf die öffentliche Verwaltung zurück, die damit die Branchenverteilung überdurchschnittlich (Durchschnitt 10 Jahre: 19 %) stark dominiert. Dies ist insbesondere auf die beiden benannten größten Abschlüsse der Stadt Essen zurückzuführen. Dahinter folgen die sonstigen Dienstleistungen mit einem ebenfalls überdurchschnittlich hohen Umsatzanteil von 26 %.
Nach den ersten sechs Monaten verzeichnet der Essener Büromarkt ein Leerstandsvolumen von rund 262.000 m², was einem Zuwachs von 16 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Der moderne Leerstand verzeichnet indes einen Rückgang von rund 24 % zum Vorjahr und beläuft sich auf 32.000 m². Somit weisen lediglich 12 % des Gesamtvolumens eine moderne Ausstattungsqualität auf. Die Leerstandsquote liegt derzeit bei 8,2 %.
Aktuell befinden sich rund 35.000 m² Büroflächen im Bau. Dies entspricht einem Rückgang von 29 % zum Vorjahr. Die Vorvermietungsquote notiert bei sehr hohen 94 %.
Der Essener Büromarkt blickt auf eine zweigeteilte Jahreshälfte zurück: Während sich die Anmietungstätigkeit im ersten Quartal, insbesondere im mittleren und größeren Flächensegment, lebhaft präsentierte, hat sich die Dynamik im zweiten Quartal spürbar verlangsamt. Als Resultat ist zwar ein unterdurchschnittliches Halbjahresergebnis zu vermelden, erfreulich ist jedoch die rege Anzahl kleinerer Abschlüsse bis 1.000 m², die eine stabile Basis für die Ruhrmetropole darstellt.
„Derzeit sendet der Markt verhaltene, aber positive Signale aus, was sich in einem Plus des Flächenumsatzes zum Vorjahr widerspiegelt. Es mehren sich die Anzeichen für eine breitere Markterholung, auch abseits der kleinen Abschlüsse. Vor dem Hintergrund des zu erwartenden wirtschaftlichen Rückenwinds in Deutschland spricht vieles für eine Fortsetzung des positiven Trends hinsichtlich der Vermietungsleistung. Es bleibt jedoch abzuwarten, ob das Momentum ausreicht, um ein Gesamtjahresergebnis von rund 100.000 m² zu erzielen. Großabschlüsse könnten hier zu einem entscheidenden Impuls werden“, so Amedeo Augenbroe
In den kommenden Monaten ist angebotsseitig wenig Entlastung besonders im modernen Flächensegment zu erwarten. Die Neubautätigkeit präsentiert sich weiter rückläufig und ein Großteil der im Bau befindlichen Büroflächen wurde bereits vom Markt absorbiert. Ein leichter Leerstandsanstieg im Segment älterer Bestandsflächen ist derweil nicht auszuschließen, während moderne und ESG-konforme Flächen weiterhin knapp bleiben dürften. Das begrenzte Angebot an hochwertigen Flächen bei ungebrochen hoher Nachfrage, wird den Druck auf die Spitzenmieten hochhalten. Ein erneuter Anstieg mit Kurs auf die 20,00-€/m²-Marke ist wahrscheinlich.
