Frankfurter Bürovermietungsmarkt auf Rekordniveau – Immobilieninvestmentmarkt jedoch mit niedrigstem Volumen seit 2009 

• Bürovermietungsvolumen mit 350.200 m² im ersten Halbjahr 2025 auf Rekordniveau
• Leerstandsquote stieg auf 10,6 Prozent
• Immobilieninvestmentmarkt mit lediglich 240 Millionen Euro – 58 Prozent weniger als vor einem Jahr
• Bürospitzenrenditen stabil bei 5,1 Prozent

Der Bürovermietungsmarkt Frankfurt am Main verzeichnete im ersten Halbjahr einen Flächenumsatz von 350.200 m² – 102 Prozent mehr als im ersten Halbjahr 2024. Banken und Finanzdienstleister waren mit 33 Prozent stärkste Branche. Ihnen folgten Berater mit 18 Prozent, und Öffentliche Diensten mit zehn Prozent. Der Immobilieninvestmentmarkt ging hingegen um 58 Prozent auf 240 Millionen Euro zurück – wovon in etwa jeweils die Hälfte auf Gewerbe- und Wohnimmobilien entfiel. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

Bürovermietungsmarkt

„Der Frankfurter Bürovermietungsmarkt erreichte im ersten Halbjahr ein Rekordniveau, mit dem sogar bereits jetzt das Ergebnis des Gesamtjahres 2024 übertroffen wurde“, sagt Alexander Riegel, Head of Office Leasing Frankfurt bei CBRE.

Maßgeblich dafür waren diverse Großabschlüsse. So gab es sieben Abschlüsse jenseits der 10.000-m²-Marke, die sich auf 176.500 m² summierten. Neben Commerzbank, ING und White & Case aus dem ersten Quartal, sind im zweiten Quartal zwei Abschlüsse von KPMG im Park Tower und Opernturm, eine Anmietung von Condor im Alpha Rotex und eine Anmietung von der Deutschen Rentenversicherung im City Haus 1 hinzugekommen. „Diese Großanmietungen sind willkommene Sondereffekte – aber jenseits davon ist das Marktgeschehen weiterhin durchaus verhaltener. Denn mit wenigen Ausnahmen waren diese Abschlüsse mit großem Vorlauf am Markt aktiv und haben ihre Optionen lange geprüft“, so Riegel.

Durch die Vielzahl an Anmietungen von Neubau- oder Sanierungsprojekten im ersten Halbjahr stieg die Spitzenmiete auf 53,00 Euro pro m², was für die letzten zwölf Monate einem Anstieg um zehn Prozent entspricht. Auch die flächengewichtete Durchschnittsmiete stieg entsprechend der großen, hochpreisigen Abschlüsse in Projektentwicklungen im ersten Halbjahr auf 30,63 Euro pro m².

Trotz des Umsatzrekordes hat sich die Leerstandsquote seit dem ersten Quartal noch einmal um 0,6 Prozentpunkte auf 10,6 Prozent erhöht. Die höchsten Anstiege wurden in den Teilmärkten Südwest, Eschborn und der Bankenlage registriert. Die Leerstandsquote im CBD ist auf nunmehr 7,6 Prozent gestiegen, liegt aber immer noch deutlich unter dem Wert des Gesamtmarktes und den Werten der Teilmarkt Cluster Cityrand (10,6 Prozent) und Peripherie (12,4 Prozent).  

Immobilieninvestmentmarkt

„Der Investmentmarkt war im ersten Halbjahr 2025 so zurückhaltend wie seit 2009 nicht mehr“, sagt Marcus Lemli, Head of Capital Markets sowie Head of Investment Frankfurt bei CBRE in Deutschland. So ging der Anteil internationaler Investoren um fünf Prozentpunkte auf 23 Prozent zurück. „Die Aktivitäten fokussierten sich vornehmlich auf das mittlere Größensegment; insbesondere im Bereich zwischen zehn und 30 Millionen Euro“, sagt Lemli. Großtransaktionen oberhalb der 100-Millionen-Euro-Marke blieben aus.

Mit einem Anteil von 46 Prozent am gesamten Transaktionsvolumen stellte die Assetklasse Residential im ersten Halbjahr 2025 mit 111 Millionen Euro das dominierende Marktsegment dar. Besonders hervorzuheben ist dabei die bislang größte Einzeltransaktion des Jahres: Der Erwerb des zweiten Bauabschnitts des Wohnkomplexes „Parktrio“ auf dem Rebstock-Areal durch die DWS. An zweiter Stelle folgt die Assetklasse Büro mit einem Anteil von 33 Prozent am Transaktionsvolumen, was einem Investitionsvolumen von rund 80 Millionen Euro entspricht. Insgesamt wurden bislang lediglich sechs Büroobjekte gehandelt.

Grundsätzlich ist der Ausblick – insbesondere für den Büroinvestmentmarkt – positiv. „Transaktionen, die schon lange in der Pipeline standen, sollten in der zweiten Jahreshälfte 2025 abgeschlossen werden. Bei dem Großteil der zu erwartenden Abschlüsse handelt es sich um ältere Value-add-Objekte“, erklärt Lemli. Diese Entwicklung deutet auf eine zunehmende Marktbelebung hin, auch wenn großvolumige Core-Transaktionen weiterhin die Ausnahme bleiben dürften.

Die Renditen für Büroimmobilien blieben vorerst stabil: 5,10 Prozent im CBD, 5,40 Prozent in Cityrandlagen und 6,65 Prozent in der Peripherie. Im weiteren Jahresverlauf könnte es in den zentralen CBD-Lagen jedoch zu einer leichten Anpassung der Spitzenrenditen nach unten kommen.

Ausblick auf den weiteren Jahresverlauf

„Auch wenn sich das rasante Marktgeschehen hinsichtlich Großabschlüssen nicht mit der bisherigen Dynamik fortsetzen wird, gehen wir für das Gesamtjahr 2025 von einem Büroflächenumsatz von über 500.000 Quadratmetern aus“, erwartet Riegel. Damit würde das Gesamtjahresergebnis an die Werte vor 2020 anknüpfen.

Der Leerstand wird im weiteren Jahresverlauf weiter zunehmen – insbesondere in nicht mehr marktgerechten Bestandsobjekten in dezentralen Lagen ohne adäquate Anbindung. Der anhaltende „Flight to Quality“ prägt weiterhin das Marktgeschehen: Nutzer bevorzugen klar Neubauten oder umfassend sanierte Flächen. Die Anmietung in Bestandsgebäuden ohne energetische Sanierung oder moderne, flexible Innenraumgestaltung bleibt – vor allem bei großflächigem Flächenbedarf – die Ausnahme.

Die Mietpreisentwicklung verdeutlicht die Bereitschaft der Nutzer, für hochwertige Flächen auch höhere Mieten zu akzeptieren. Bereits im ersten Halbjahr wurden vereinzelt Vertragsabschlüsse oberhalb der aktuellen Spitzenmiete registriert – ein Indikator für weiteres Aufwärtspotenzial. Während die Spitzenmiete somit weiter steigen könnte, dürfte das Wachstum der Durchschnittsmiete im laufenden Quartal seinen vorläufigen Höhepunkt erreicht haben.

Bis Jahresende sollen rund 146.000 m² neue Bürofläche fertiggestellt werden. Die Vorvermietungsquote dieser Flächen lag Ende Juni bei 49 Prozent. „Generell ist die Neubautätigkeit am Markt weiterhin gedämpft“, erklärt Riegel. „Auch wenn kurzfristig nur moderate Fertigstellungen zu erwarten sind, eröffnen sich mittelfristig vielversprechende Perspektiven.“

Für Vermieter und Investoren gewinnen integrierte und nachhaltige Asset-Management-Strategien zunehmend an Bedeutung. Nur durch gezielte Maßnahmen zur Steigerung der Flächenqualität und Nachhaltigkeit lassen sich die veränderten Anforderungen der Nutzer erfüllen, langfristige Vermietungserfolge sichern und Immobilienwerte nachhaltig steigern.

Eine Stabilisierung der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen in Deutschland, positive Impulse aus der Weltpolitik sowie weitere Zinssenkungen könnten die Investitionsbereitschaft von Projektentwicklern und Investoren zusätzlich stärken.