Hamburger Bürovermietungsmarkt zeigt sich stabil mit Umsatzplus und Mietanstieg; Investmentmarkt gewinnt im Core-Bereich an Fahrt

• Flächenumsatz am Bürovermietungsmarkt legte um 13 Prozent auf 217.000 m² zu
• Gewichtete Durchschnittsmiete stieg um zwölf Prozent auf 21,75 Euro pro m²
• Investitionsvolumen stieg im Vorjahresvergleich um 28 Prozent auf 806 Millionen Euro
• Spitzenrendite für Büroobjekte weiterhin stabil bei 4,9 Prozent

Im ersten Halbjahr 2025 erreichte der Hamburger Bürovermietungsmarkt einen Flächenumsatz von 217.000 m² – im Vorjahresvergleich bedeutet das einen Anstieg um 13 Prozentpunkte. Im gleichen Zeitraum legte das Investitionsvolumen am Hamburger Immobilienmarkt um 28 Prozent auf 806 Millionen Euro zu. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE. 

Bürovermietungsmarkt

„Nicht zuletzt vor dem Hintergrund der wieder positiveren Wirtschaftsaussichten in Deutschland und auch in der Hansestadt konnte der Büromarkt etwas zulegen“, sagt Julian Zadeh, Head of Office Leasing bei CBRE in Hamburg. Trotz dieser positiven Entwicklung blieb die Marktdynamik insgesamt eher verhalten: Im Vergleich zum ersten Quartal (120.800 m²) fiel das zweite Quartal (96.200 m²) leicht schwächer aus. „Der Markt zeigt sich damit stabil, aber noch nicht in voller Fahrt“, so Zadeh.

Während andere Top-5-Büromärkte im zweiten Quartal 2025 vor allem von Einzelabschlüssen in bestimmten Segmenten geprägt waren, zeigte sich Hamburg breit aufgestellt: In allen Größenklassen – von kleinen Einheiten bis hin zu großvolumigen Flächen – wurden Vermietungen realisiert. Traditionell wurden zwar am häufigsten Flächen bis 500 m² gefragt, aber auch das Segment zwischen 500 und 1.500 m² war ein wesentlicher Treiber des Gesamtumsatzes. Auch im Hinblick auf die Branchenstruktur zeigt sich der Hamburger Büromarkt im ersten Halbjahr 2025 ausgewogen und vielfältig. Anders als im Vorjahr, in dem die öffentliche Hand das Marktgeschehen deutlich prägte, stach zuletzt keine einzelne Branche signifikant hervor.

Die Spitzenmiete blieb mit 36,00 Euro pro m² im Vergleich zum Vorquartal stabil, legte im Jahresvergleich jedoch leicht um 1,4 Prozent zu. Der Grund für diese Entwicklung liegt vor allem im begrenzten Angebot an hochwertigen Büroflächen in zentraler Lage. Diese Knappheit zeigt sich auch in der hohen Vorvermietungsquote bei neuen Projekten: Von den 74.100 m² fertiggestellten Büroflächen, waren bereits 89 Prozent belegt beziehungsweise vorvermietet. Die gewichtete Durchschnittsmiete verzeichnete einen deutlicheren Anstieg um zwölf Prozent und erreichte 21,75 Euro pro m².

Der Leerstand bewegte sich weiterhin auf einem vergleichsweise niedrigen Niveau und war am Hamburger Büromarkt im zweiten Quartal 2025 sogar leicht rückläufig. Die Leerstandsquote lag bei 3,9 Prozent, was einem Rückgang um 0,1 Prozentpunkte gegenüber dem Vorquartal entspricht – jedoch 0,2 Prozentpunkte über dem Vorjahreswert liegt. „Besonders in den zentralen Lagen ist das verfügbare Angebot begrenzt, was sich auch in der hohen Vorvermietungsquote bei neuen Projekten widerspiegelt“, erklärt Zadeh. Im CBD blieb die Leerstandsquote mit 3,5 Prozent stabil zum Vorjahr. Zwar wurde durch die Fertigstellung des Überseequartiers zusätzlicher Flächenbestand geschaffen, dieser wurde jedoch bereits weitestgehend absorbiert.

Investmentmarkt

„Auch wenn das zweite Quartal am Hamburger Immobilieninvestmentmarkt mit 321 Millionen Euro hinter dem ersten Quartal mit 485 Millionen Euro zurückblieb, zeigte es sich deutlich dynamischer. Denn die Anzahl der Transaktionen hat sich gegenüber dem Jahresauftakt nahezu verdoppelt, was auf eine breitere Marktaktivität und eine zunehmende Risikobereitschaft der Investoren hindeutet“, sagt Marc Rohrer, Head of Investment Hamburg bei CBRE. Der Rückgang des Volumens im Quartalsvergleich ist vor allem auf den Sondereffekt eines großvolumigen Pflegeportfolios im ersten Quartal zurückzuführen, das 49 Prozent des gewerblichen Transaktionsvolumens im gesamten zweiten Halbjahr ausmachte. Bereinigt um diesen Einmaleffekt zeigt sich, dass weiterhin Büroimmobilien (38 Prozent) die wichtigste Assetklasse darstellten, gefolgt von Einzelhandel (21 Prozent), Lager- und Logistikimmobilien (17 Prozent) sowie Hotels (13 Prozent). Grundstücke und sonstige Nutzungen machten zusammen elf Prozent des bereinigten Volumens aus.

Gleichzeitig war am Markt wieder ein wachsendes Interesse an Core- und Core-Plus-Produkten zu beobachten – 68 Prozent entfielen auf diese Investmentstrategie (bereinigt um das Pflegeportfolio). Erste Core-Bürotransaktionen wurden im zweiten Quartal erfolgreich abgeschlossen.

Die Käuferseite zeigte sich im ersten Halbjahr 2025 wieder breiter aufgestellt. Neben institutionellen Investoren waren auch Family Offices und vermögende Privatinvestoren aktiv. Während internationale Investoren weiterhin eher zurückhaltend agierten, prägten vor allem nationale und zunehmend auch lokale Akteure das Marktgeschehen – insbesondere im Segment der kleineren bis mittleren Transaktionen.

Ausblick auf den weiteren Jahresverlauf

„Nach einem soliden ersten Halbjahr deutet vieles darauf hin, dass der Hamburger Bürovermietungsmarkt 2025 mit einem Flächenumsatz um die 450.000 m² abschließen wird“, sagt Zadeh.

Bis zum Jahr 2027 werden in Hamburg noch rund 429.700 m² neue Büroflächen auf den Markt kommen. Bereits jetzt sind jedoch nur noch 35 Prozent dieser Flächen verfügbar, was die anhaltend hohe Vorvermietungsquote und den Druck auf dem Markt unterstreicht. Besonders ESG-konforme Neubauten in zentralen Lagen werden frühzeitig gebunden, wie es sich bereits im laufenden Jahr deutlich gezeigt hat. Ab dem Jahr 2027 leert sich die Pipeline zunehmend, während die Nachfrage nach modernen Büroflächen hoch bleiben wird. „Um dieser Entwicklung entgegenzuwirken, müssten wieder mehr spekulative Projekte angestoßen werden“, sagt Zadeh.

„Für die zweite Jahreshälfte 2025 zeichnet sich eine zunehmende Marktbelebung im Core-Segment ab. Erste Transaktionen im zweiten Quartal haben gezeigt, dass Investoren wieder verstärkt auf hochwertige Büroimmobilien in etablierten Lagen setzen – insbesondere dann, wenn Preisniveau, Lage und ESG-Qualität zusammenpassen“, so Rohrer.

Hamburger Investment- und Bürovermietungsmarkt Q2 2025

Büromarkt Hamburg: Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzungen) und Leerstandsrate

Investitionsvolumen Hamburg Q2 2025