Kurze Hoffnung, harte Realität – Baukosten bremsen den Wohnungsneubau in NRW weiter aus

Die sozial orientierte Wohnungswirtschaft in Nordrhein-Westfalen warnt vor einer anhaltenden Verschärfung der Lage am Wohnungsmarkt. Die Neubautätigkeit reicht nicht aus, um den bestehenden Wohnungsbedarf zu decken. Zwar deuteten zuletzt mehr Baugenehmigungen auf eine leichte Belebung im nordrhein-westfälischen Wohnungsbau hin, doch dieser Trend ist nun wieder ins Stocken geraten. Vor allem die hohen Bau- und Finanzierungskosten belasten die Branche weiterhin stark. Das machte Verbandsdirektor Alexander Rychter bei der Jahrespressekonferenz des Verbands der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft (VdW) Rheinland Westfalen am 7. Juli deutlich.

Noch zu Beginn des Jahres schien es, als sei die lang ersehnte Trendwende im nordrhein-westfälischen Wohnungsbau erreicht: Nach zuvor vier rückläufigen Jahren war die Zahl der Baugenehmigungen 2025 erstmals wieder leicht gestiegen: Knapp 45.000 Wohnungen wurden nach Angaben von IT.NRW im letzten Jahr genehmigt, ein Plus von 10,7 Prozent gegenüber 2024.

Auch Anfang 2026 hielt dieser Aufwärtstrend zunächst an. Seit dem 28. Februar 2026 hat sich die Lage jedoch erneut verschärft. Der Iran-Krieg und die Sperrung der Straße von Hormus treiben Energie- und Materialkosten, verursachen Lieferprobleme, sorgen für steigende Zinsen.

„Wir hatten gehofft, der jahrelange Rückgang beim Wohnungsneubau in Nordrhein-Westfalen sei gestoppt. Jetzt zeigt unsere aktuelle Branchenbefragung*: Diese Hoffnung war verfrüht“, sagt Rychter, Verbandsdirektor des VdW Rheinland Westfalen. „Der Konflikt im Iran zeigt erneut, wie schnell Krisen und Unsicherheiten auf den Wohnungsneubau durchschlagen. Steigende Baukosten, volatile Zinsen und wachsende Unsicherheit bremsen den dringend benötigten Wohnungsbau“, sagt Rychter. Der VdW Rheinland Westfalen hat seine rund 480 Mitglieder befragt, die mehr als 1,1 Millionen Wohnungen allein in NRW bewirtschaften, darunter etwa die Hälfte aller mietpreisgebundenen Wohnungen im Land.

„Die neue Unsicherheit trifft die Wohnungswirtschaft in einer ohnehin angespannten Lage: Nach Jahren gebremster Bautätigkeit hätten unsere Unternehmen gerne wieder zu bezahlbaren Mieten gebaut. „Politik und Gesellschaft erwarten, dass die sozial orientierte Wohnungswirtschaft die dringend benötigten Wohnungen baut und die Mieten bezahlbar hält“, so Rychter.

Iran-Krieg löst Baukosten-Schock aus

Dass der Druck bei den Baukosten besonders hoch ist, zeigt die aktuelle VdW-Branchenbefragung: Fast 40 Prozent der befragten Unternehmen berichten von gestiegenen Baukosten infolge des Iran-Kriegs. Die Mehrheit der Befragten rechnet zudem mit kurz-, mittel- und langfristig weiter steigenden Kosten. Auch die Finanzierung wird schwieriger: Rund ein Drittel der Befragten sieht bereits höhere Zinsen bei Krediten. Bei Baumaterialien berichten fast 30 Prozent von akuten Lieferengpässen, mehr als 60 Prozent erwarten, dass sich die Lage weiter verschärft.

Die Folgen der hohen Baukosten zeigen sich bereits in den aktuellen Baufertigstellungszahlen: In Nordrhein-Westfalen wurden im Jahr 2025 nur noch 37.185 (2024: 41.025) Wohnungen fertiggestellt. Bei den VdW-Mitgliedern sank die Zahl der fertiggestellten Wohnungen – trotz höherer Investitionssummen um mehr als 30 Prozent auf 3.607 (2024: 5.190) Wohnungen, darunter 3.239 Mietwohnungen.

„Die niedrigen Fertigstellungszahlen zeigen die Tragweite der aktuellen Baugenehmigungszahlen“, sagt Rychter. „Was nicht genehmigt wird, wird keinesfalls gebaut. Genehmigte Bauvorhaben werden verschoben oder gar nicht erst begonnen. Der Grund dafür: Bei derart hohen Baukosten können die VdW-Mitglieder Neubauwohnungen zu bezahlbaren Mieten einfach nicht realisieren.“

Der Wohnungsneubau bleibt weiterhin hinter dem Bedarf von jährlich rund 46.000 Wohnungen zurück, wie die aktuelle Wohnungsbedarfsprognose des Landes zeigt. Allein im vergangenen Jahr wurden in Nordrhein-Westfalen rund 9.000 Wohnungen weniger fertiggestellt als benötigt.

Steigende Kosten beeinflussen Investitionen

Für viele Wohnungsunternehmen und -genossenschaften stellt sich damit die Frage, welche Projekte sie noch finanzieren können. Dabei hatten die VdW-Mitglieder 2025 ihre Investitionen gegenüber dem Vorjahr sogar leicht erhöht: Insgesamt flossen knapp 4 Milliarden Euro in Neubau, Instandhaltung und Modernisierung (2024: 3,9 Mrd. Euro).

Doch der Blick nach vorn fällt vorsichtiger aus. Das zeigt die aktuelle Befragung: Über 25 Prozent der Befragten geben an, wegen der Folgen des Iran-Kriegs Neubauvorhaben zurückzustellen, Modernisierungsmaßnahmen zu verschieben. Zugleich versuchen knapp ein Viertel der Befragten Neubau- und Modernisierungsprojekte vorzuziehen, um erwarteten Kostensteigerungen zuvorzukommen.

Mietniveau der VdW-Mitglieder unter NRW-Durchschnitt – Wohnraumförderung bleibt unverzichtbar

Während die Investitionen in klima- und altersgerechte Wohnungen stetig steigen, blieb die Mietentwicklung vergleichsweise moderat: Die durchschnittliche Nettokaltmiete der Wohnungsunternehmen und -genossenschaften lag im Jahr 2025 bei 6,82 Euro pro Quadratmeter (2024: 6,45 Euro) und damit weiterhin unter dem Landesdurchschnitt.

„Gerade dieser Spagat zwischen Investitionserfordernis und bezahlbaren Mieten zeigt, wie wichtig eine verlässliche Wohnraumförderung ist“, sagt Rychter. „Sie ermöglicht mietpreisgebundene Wohnungen, ohne dass die Kosten in vollem Umfang auf die Mieten wirken.“ Rund 80 Prozent der mit öffentlichen Fördermitteln modernisierten Mietwohnungen in NRW entfallen auf die Mitgliedsunternehmen und -genossenschaften des VdW Rheinland Westfalen, wie die Statistik der NRW.BANK zeigt. Im Neubau ist es etwa jede fünfte Wohnung.

„Der Anteil geförderter Neubauwohnungen ist in den vergangenen Jahren landesweit gesunken“, konstatiert Rychter. „Dass der Wert im Neubau seit Jahren sinkt, ist die Folge der anhaltend schlechten Baubedingungen im frei finanzierten Wohnungsbau, die mehr und mehr Bauträger und Projektentwickler Wohnraumförderung beantragen lassen.“ Insgesamt wurden in NRW im Jahr 2025 mehr als 2,1 Milliarden Euro (2024: 1,9 Mrd. Euro) für die Wohnraumförderung ausgegeben – ein neuer Rekordwert.

„Das zeigt: Die Nachfrage nach Fördermitteln ist ungebrochen hoch. Um den dringend benötigten Wohnungsneubau dauerhaft zu sichern, muss die Wohnraumförderung auch künftig verlässlich ausgestattet und an den tatsächlichen Bedarf angepasst werden.“

Heizungsstrategie: VdW-Mitglieder halten an ihren Klimapfaden fest

Auch im Bestand stehen die VdW-Mitglieder vor enormen Herausforderungen. Die Wohnungsunternehmen und -genossenschaften halten trotz immer neuer Vorgaben an ihren Klimapfaden fest. Mehr als 80 Prozent der befragten Unternehmen setzen bei Neubau- und Modernisierungsprojekten weiterhin auf CO2-arme Technologien wie Wärmepumpen. „Daran ändern auch die regulatorischen Anpassungen im Rahmen des Gebäudemodernisierungsgesetzes nur wenig“, sagt Rychter und fordert einen Perspektivwechsel.

Serielles Bauen – ein Ausweg aus der Kostenfalle?

Einen Kostenhebel sieht der VdW Rheinland Westfalen im seriellen und modularen Bauen. Dabei werden Gebäude oder Bauteile weitgehend in Fabriken vorgefertigt und anschließend auf der Baustelle montiert. Mehr als ein Drittel der befragten VdW-Mitglieder verprobt bereits serielle und modulare Bauweisen. „Damit das serielle Bauen wirklich Fahrt aufnimmt, müssen Planungs- und Genehmigungsprozesse stärker standardisiert und beschleunigt werden. Sonst ist der Zeitgewinn schon vor dem ersten Spatenstich wieder aufgebraucht.“

„Die kurze Hoffnung auf eine Erholung war ein Strohfeuer“, sagt Rychter. Ohne bessere wirtschaftliche Rahmenbedingungen wird der Wohnungsneubau auch künftig hinter dem Bedarf zurückbleiben – mit spürbaren Folgen für den Wohnungsmarkt und die Menschen, die bezahlbare Wohnungen suchen.“

^{* Umfrage des VdW Rheinland Westfalen unter Beteiligung von 82 Mitgliedsunternehmen und -genossenschaften. Die Befragung lief vom 26. Mai bis zum 16. Juni 2026.}