Logistikflächenmarkt Rhein-Main 2025 bleibt bis dato auf Vorjahresniveau 

• Drittes Quartal 2025 mit Flächenumsatz von 133.000 m² – Zunahme sowohl gegenüber Vorquartal als auch dem Vorjahresergebnis
• Bisheriger Jahresumsatz von 344.300 m² entspricht dem Vorjahresniveau
• Untervermietungen machen 33 Prozent des Gesamtumsatzes aus
• Lager- und Logistikunternehmen nach deutlicher Steigerung im dritten Quartal wieder wichtigste Nachfragegruppe – gefolgt vom Handel
• Anstieg der Spitzenmiete auf 8,30 Euro pro m² für Lager- und Logistikflächen ab 5.000 m²
• Ausblick: Vor dem Hintergrund nahezu unveränderter Rahmenbedingungen keine signifikanten Veränderungen bei der Nutzernachfrage und Jahresumsatzergebnis leicht über dem Niveau des Vorjahres erwartet. 

Der Lager- und Logistikflächenmarkt im Rhein-Main-Gebiet hat im dritten Quartal 2025 eine Steigerung bei den Anmietungsaktivitäten erfahren. NAI apollo, Mitglied bei NAI Partners Germany, registrierte für die vergangenen drei Monate einen Flächenumsatz infolge von Vermietungen und Eigennutzungen in Höhe von rund 133.000 m². Im Vergleich zum Vorquartal bedeutet dies eine Zunahme von 18,0 Prozent. Das dritte Quartal aus 2024 wurde sogar um 40,5 Prozent übertroffen. „Im kurzfristigen Vergleich ist das jetzige Resultat somit positiv zu bewerten. Bei langfristiger Betrachtung ergibt sich allerdings ein anderes Bild. Sowohl der Fünf- als auch der Zehnjahresdurchschnitt der vorangegangen dritten Quartale in Höhe von 141.500 beziehungsweise 154.100 m² konnten nicht erreicht werden. Eine ähnliche Tendenz zeigt sich beim bisherigen Jahresergebnis“, so Stefan Weyrauch, Head of Industrial and Logistics bei NAI apollo. So summiert sich der Flächenumsatz der ersten drei Quartale 2025 auf 344.300 m². Das Vorjahr mit 343.700 m² wurde damit knapp überschritten. Der Fünf- sowie der Zehnjahresschnitt liegen weiterhin deutlich darüber – bei rund 40.000 beziehungsweise 100.000 m² mehr. 

„Die wirtschaftliche Stimmung zeigte sich im Rhein-Main-Gebiet zuletzt robust, wie die letzte Konjunkturumfrage der hiesigen IHK aus dem Frühsommer ergab. Allerdings bleiben die Rahmenbedingungen herausfordernd. So erwarten die führenden Wirtschaftsforschungsinstitute in der aktuellen Gemeinschaftsdiagnose nach der Stagnation in der ersten Jahreshälfte 2025 nun auch nur eine langsame Erholung in der zweiten Jahreshälfte, wobei einige Risken bestehen, die eine dauerhafte Dynamik ausbremsen“, so Dr. Konrad Kanzler, Head of Research bei NAI apollo.

„Vor diesem Hintergrund agieren die Marktteilnehmer auf dem Lager- und Logistikmarkt im Rhein-Main-Gebiet weiterhin mit Zurückhaltung. Anmietungsentscheidungen werden unverändert länger überdacht und flexible Lösungen bevorzugt“, erläutert Kanzler weiter. „Hiervon beeinflusst gewinnen Untervermietungen zunehmend an Bedeutung, insbesondere im großflächigen Segment. Diese machen am Ende des dritten Quartals über 33 Prozent am Gesamtumsatz, in den Clustern oberhalb von 5.000 m² sogar über 46 Prozent aus. Demgegenüber hat das Neubausegment klar verloren“, ergänzt Weyrauch. Anmietungen in Neubauentwicklungen beziehungsweise Eigennutzerbauprojekte kommen auf einen Marktanteil von 20,8 Prozent. Der Flächenumsatz sank entsprechend von 141.300 m² im Vorjahr auf nun rund 71.500 m². 

Großflächige Untervermietungen prägen die Umsatzverteilung  

Untervermietungen – wozu die beiden größten Abschlüsse im bisherigen Jahresverlauf durch zwei Logistiker über zusammen fast 64.000 m² zählen – haben auch dazu geführt, dass die größten Marktanteile wieder auf die großflächigen Cluster fallen. Angeführt wird das Ranking vom Segment oberhalb von 10.000 m² mit einem Marktanteil von 36,3 Prozent, das vor allem im dritten Quartal hinzugewinnen konnte. An zweiter Stelle folgt das Flächensegment zwischen 5.000 und 10.000 m² (Marktanteil: 27,5 Prozent). In Summe kommen diese beiden Segmente auf Anmietungen in Höhe von 219.700 m², was im Vergleich zum Vorjahr ein Plus von 3,8 Prozent bedeutet. Den stärksten Rückgang mit -42,3 Prozent zum Vorjahr wurde demgegenüber bei kleinen Flächen bis 1.500 m² erfasst. Ein Flächenumsatz von 22.100 m² bedeutet dabei auch den niedrigsten Marktanteil von 6,4 Prozent. 

Lager- und Logistikdienstleister wieder stärkste Nachfragegruppe 

Die Gruppe der Transport-, Lager- und Logistikunternehmen hat zum Ende des dritten Quartals nach stetigen Zunahmen bei den Anmietungsaktivitäten wieder die Spitzenposition als umsatzstärkste Nutzergruppe übernommen, wozu vor allem einige Großanmietungen im dritten Quartal einen zentralen Beitrag geleistet haben. Ein Flächenumsatz von 119.300 m² bedeutet einen Marktanteil von 34,6 Prozent, womit das Vorjahresniveau wieder fast vollständig erreicht wurde. Rang zwei besetzt der Handel mit 76.500 m², dicht gefolgt von Unternehmen aus Industrie und verarbeitendem Gewerbe mit 73.100 m². „Während die Lager- und Logistikunternehmen nach einem schwachen Jahresstart die Anmietungsaktivitäten im Jahresverlauf stetig steigerten, zeigten die Unternehmen aus Industrie und verarbeitendem Gewerbe eine entgegengesetzte Entwicklung. Diese haben somit nun zum Ende des dritten Quartals ihre Führungsposition aus dem Sommer eingebüßt“, so Kanzler.  

Innerhalb des Gesamtmarktgebiet Frankfurt/Rhein-Main haben die traditionell starken südlichen Teilmärkte ihre Marktanteile in der vergangenen drei Monaten weiter erhöht. „Hier fanden die meisten sowie auch die größten Abschlüsse des Jahres statt. Vor allem der Süd-Westen, zwischen den Bundesautobahnen A63 und A5 gelegen, nimmt dabei mit 150.600 m² eine dominante Rolle ein“, sagt Weyrauch. Auf den „Süd-Osten“ mit 77.100 m² folgen die weiteren Teilmärkte mit Umsätzen zwischen rund 15.000 und 40.000 m². Lediglich der Nord-Osten, der zuletzt im Jahr 2024 durch einen Eigennutzerbau von DHL in Florstadt deutlicher in Erscheinung getreten ist, fällt nun mit unter 5.000 m² deutlicher zurück  

Weitere Marktaktivitäten bleiben auf aktuellem Niveau 

Die Rahmenbedingungen mit einer langsamen konjunkturellen Erholung und weiterhin bestehenden Risiken unter anderem aufgrund der geopolitischen Herausforderungen bleiben schwierig. Auch wenn die Marktaktivitäten in den vergangenen drei Monaten angezogen haben, hat die Tendenz einer abwartenden Haltung bei Anmietungsentscheidungen Bestand. „Als Folge dieser Entwicklung haben Flächenverfügbarkeiten weiter zugenommen. Bislang finden Leerstände, soweit diese die allgemeinen Erfordernisse erfüllen, aber weiterhin schnell neue Nutzer“, sagt Kanzler. Gleichzeitig bleibt die Nachfrage vor allem nach zentral gelegenen, modernen Flächen hoch und hat in den vergangenen drei Monaten zu einem erneuten Anstieg der Spitzenmiete geführt. Die Spitzenmiete für Lager- und Logistikflächen ab 5.000 m² beläuft sich demnach nun auf 8,30 Euro pro m², was ein Plus gegenüber dem Vorquartal von 10 beziehungsweise dem Vorjahresquartal von 35 Cent bedeutet. „Für das Jahresendquartal werden zum jetzigen Zeitpunkt keine größeren Veränderungen auf der Nachfrageseite erwartet. Für den Flächenumsatz bedeutet dies ein Jahresendergebnis über dem Niveau des Vorjahres, in dem 435.000 m² erzielt wurden. Damit hat unsere Prognose aus der Jahresmitte weiterhin Bestand“, so Weyrauch.