Logistikflächenmarkt Rhein-Main mit über 210.000 m² Flächenumsatz im ersten Halbjahr 2025
- Zweites Quartal 2025 mit Flächenumsatz von 112.700 m² stärker als zum Jahresbeginn
- Halbjahresresultat bei 211.300 m² – damit aber unter Vorjahresniveau
- Mittleres Größencluster zwischen 5.000 und 10.000 m² zur Jahresmitte führend – keine großflächigen Anmietungen oberhalb von 10.000 m² im zweiten Quartal
- Unternehmen aus Industrie und verarbeitendem Gewerbe bilden wichtigste Nachfragegruppe – Logistikdienstleister im Jahresverlauf mit deutlichem Zuwachs
- Anstieg der Spitzenmiete auf 8,20 Euro pro m² für Lager- und Logistikflächen ab 5.000 m²
- Ausblick: Rahmenbedingungen bleiben herausfordernd und sorgen bei Markteilnehmern unverändert für zurückhaltende Aktivitäten – angekündigte Großabschlüsse sowie eine sich moderat aufhellende Stimmung bei der deutschen Wirtschaft jedoch stützen den Markt und lassen mittelfristig eine leicht anziehende Dynamik erwarten
Der Lager- und Logistikflächenmarkt im Rhein-Main-Gebiet verzeichnete im zweiten Quartal 2025 einen Flächenumsatz infolge von Vermietungen und Eigennutzungen in Höhe von 112.800 m². Nach Analyse von NAI apollo, Mitglied bei NAI Partners Germany, bedeutet dies im Vergleich zu den drei direkt vorangegangenen Quartalen eine Zunahme zwischen 15 und 23 Prozent. Das Vorjahresergebnis von 159.900 m² allerdings wurde klar unterschritten.
Für das erste Halbjahr ergibt sich ein Flächenumsatz von insgesamt 211.300 m². Das Ergebnis aus dem ersten Halbjahr 2024 wird damit um 15,2 Prozent unterschritten (H1 2024: 249.000 m² ). Auch der Durchschnitt der vorangegangenen fünf ersten Jahreshälften bewegt sich mit 243.400 m² über dem aktuellen Niveau. Allerdings werden dabei die Ergebnisse zur Jahresmitte 2022 und 2023 klar übertroffen.
„In den letzten Quartalen konnten wir eine leichte, aber kontinuierliche Steigerung des Flächenumsatzes auf dem Lager- und Logistikmarkt im Rhein-Main-Gebiet erleben. Vor diesem Hintergrund ist das jetzige Resultat auch positiv zu bewerten. Im Vergleich zu den Ergebnissen früherer Jahre, wie zuletzt 2021, in denen in einem Halbjahr die 400.000 Quadratmetermarke übertroffen wurde, bleibt aber noch Luft nach oben“, so Stefan Weyrauch, Head of Industrial and Logistics bei NAI apollo.
„Die Marktteilnehmer agieren aufgrund der weiterhin schwierigen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen unverändert mit Zurückhaltung. Zwar weisen verschiedene Indikatoren sowohl auf Bundesebene als auch konkret für das Rhein-Main-Gebiet auf eine verbesserte Stimmung in der deutschen Wirtschaft hin – so ist unter anderem der Geschäftsklimaindex im IHK-Bezirk Frankfurt am Main zuletzt gestiegen – dies spiegelt sich aber noch nicht in den Marktzahlen wider. Das Investitionsprogramm der neuen Bundesregierung wird mittelfristig voraussichtlich einen wirtschaftlichen Aufschwung fördern, wenn auch die konkreten Folgen für den hiesigen Markt noch nicht abzusehen sind. Aktuelle geopolitische Risiken wirken wiederum bremsend“, erklärt Dr. Konrad Kanzler, Head of Research bei NAI apollo.
Positiv entwickelt haben sich die Mieten. Gefragt sind weiterhin moderne, hochwertige Neubauflächen. Verbunden mit hohen Bau- und Finanzierungskosten hat dies zu einem Anstieg der Spitzenmiete für Lager- und Logistikflächen ab 5.000 m² von 8,10 Euro pro m² im letzten Quartal auf nun 8,20 Euro pro m² geführt. Im Vergleich zur Jahresmitte 2024 bedeutet dies ein Plus von 25 Cent pro m². Parallel ist aber vermieterseitig auch eine höhere Bereitschaft zur Gewährung von Incentives, wie unter anderem von mietfreien Zeiten, festzustellen.
Umsatzrückgang im großflächigen Segment
Bei Unterscheidung nach Größenclustern zeigt sich ein signifikanter Rückgang im Flächensegment oberhalb von 10.000 m². Der Flächenumsatz von 41.200 m² für das erste Halbjahr 2025 resultiert ausschließlich aus Abschlüssen in den ersten drei Monaten des Jahres. Im Vergleich zum ersten Halbjahr 2024 stellt dies einen Rückgang von 60,0 Prozent dar. Ein deutliches Plus von 17.100 m² konnte hingegen das Cluster von 5.001 bis 10.000 m² erzielen, welches nun mit 87.300 m² das stärkste Größensegment bildet. Alle mittleren Größenklassen weisen im Vorjahresvergleich Zugewinne auf, während neben dem großflächigen Cluster auch die kleineren Flächen bis 1.500 m² eine Abnahme aufweisen. „Hieraus lässt sich zum aktuellen Zeitpunkt aber kein neuer Trend ableiten. Neue großflächige Abschlüsse stehen kurz vor der Finalisierung, konnten aber noch nicht in die Statistik aufgenommen werden. So wird sich die Verteilung voraussichtlich wieder verschieben“, so Weyrauch.
Neubausegment wieder mit Umsatzrückgang
Da großflächige Abschlüsse häufig in Neubauentwicklungen stattfinden, spiegelt sich auch hier der Umsatzrückgang entsprechend wider. So hat die Bedeutung von Abschlüssen im Neubausegment nach einer Zunahme im ersten Quartal zur Jahresmitte hin wieder abgenommen. Insgesamt entfallen in den ersten sechs Monaten 2025 rund 71.500 m² auf Anmietungen in Neubauentwicklungen bzw. Eigennutzerbauprojekten. Dies entspricht einem Marktanteil von 33,8 Prozent (H1 2024: 124.300 Quadratmeter/Marktanteil: 49,9 Prozent).
Ein Zuwachs wiederum ist bei Untervermietungen zu verzeichnen, die seit dem Jahr 2023 eine höhere Bedeutung auf dem Lager- und Logistikmarkt Rhein-Main haben. Über 40.000 m² entfallen auf entsprechende Unteranmietungen, was einem Marktanteil von fast 20 Prozent entspricht.
Lager- und Logistikdienstleister mit zunehmender Flächennachfrage im zweiten Quartal
Stärkste Branchengruppe im bisherigen Jahresverlauf bilden die Unternehmen aus Industrie und verarbeitendem Gewerbe. Von ihnen geht vor allem seit zwei Jahren stets eine erhöhte Flächennachfrage aus. Ihr Flächenumsatz summiert sich bis zur Jahresmitte auf 64.900 m² . Der im Frühjahr noch führende Handel wird damit auf den zweiten Platz verwiesen. Mit 60.900 m² hat dieser im Vergleich zum Vorjahr aber am stärksten zugelegt (+111,6 Prozent). „Deutlich steigern konnten sich wieder die Transport-, Lager- und Logistikunternehmen. Die in den letzten Jahren häufig dominierende Gruppe zeigte im ersten Quartal zunächst nur sehr geringe Aktivitäten. In den letzten drei Monaten jedoch bilden diese die Spitze. Für das erste Halbjahr bedeutet dies mit 43.600 vermieteten m² den dritten Rang im Branchenranking“, so Kanzler.
Bei der räumlichen Umsatzverteilung innerhalb des Gesamtmarkts gab es wenig Bewegung. Die beiden traditionell starken und zur Jahresmitte weiterhin führenden südlichen Teilmärkte „Süd-Ost“ und „Süd-West“ kommen auf Marktanteile von 29,6 und 28,8 Prozent. Hier fanden sowohl die meisten als auch die größten Abschlüsse statt, so dass in Summe ein Flächenumsatz 123.500 m² unter dem Strich steht. Die weiteren Teilmärkte folgen mit deutlicherem Abstand. „So nimmt mit 30.800 m² der Teilmarkt Nord-West den dritten Platz ein, wozu der größte Abschluss des zweiten Quartals – eine Untervermietung von über 9.000 m² in Butzbach – wesentlich beigetragen hat“, erläutert Weyrauch.
Marktteilnehmer bleiben zurückhaltend
Die schwachen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen bleiben herausfordernd und neue geopolitische Risiken erschweren eine konjunkturelle Erholung. Eine Vielzahl der Marktakteure wartet hier unverändert die weitere Entwicklung ab. „Neue Anmietungsentscheidungen werden infolgedessen häufig in die Zukunft verschoben. So lange ein wirtschaftlicher Aufschwung nicht deutlicher sichtbar wird, ist mit einem signifikanten Anziehen der Marktaktivitäten auch auf dem Lager- und Logistikmarkt im Rhein-Main-Gebiet nicht zu rechnen. Vor diesem Hintergrund und mit Blick auf die zuletzt zunehmenden Quartalsresultate ist der Flächenumsatz von deutlich über 200.000 m² im ersten Halbjahr 2025 ein gutes Ergebnis“, so Kanzler. „Neue Großabschlüsse oberhalb von 10.000 m² stehen kurz vor der Finalisierung. Zudem weisen aktuelle Konjunkturumfragen auf eine sich aufhellende Stimmung bei deutschen Wirtschaftsunternehmen hin. Dies wird mittelfristig auch zu einer stärkeren Zunahme der Aktivitäten auf den Lager- und Logistikmärkten führen. Somit erwarten wir auch für das Rhein-Main-Gebiet in den kommenden Monaten eine stabile bis weiter leicht steigende Umsatzentwicklung und infolgedessen ein Jahresendresultat über dem Niveau des Vorjahres, in dem 435.000 m² erzielt wurden“, ergänzt Weyrauch.
