Logistikflächenmarkt Rhein-Main schließt 2025 über Vorjahresniveau

• Viertes Quartal 2025 mit 151.700 m² über Vor- und Vorjahresquartal
• Gesamtflächenumsatz 2025 von 496.000 m² über Ergebnisse der letzten drei Vorjahre, aber unter langjährigen Durchschnitt
• Anmietungen in großflächigen Neubauentwicklungen am Jahresende stützen das Umsatzergebnis
• Große Marktbedeutung von Untervermietungen mit Marktanteil von rund 30 Prozent
• Lager- und Logistikunternehmen dominierende Nutzergruppe mit 43 Prozent
• Anstieg der Spitzenmiete auf 8,60 Euro pro m² für Lager- und Logistikflächen ab 5.000 m²
• Ausblick 2026: Marktrisiken bremsen auch 2026 die Marktaktivitäten, konjunkturelle Erholung entscheidend für dauerhaften Marktaufschwung, leichter Umsatzanstieg wahrscheinlich, Jahresendergebnis allerdings erneut unter langjährigen Durchschnitt erwartet

Auf dem Lager- und Logistikflächenmarkt im Rhein-Main-Gebiet haben im vierten Quartal 2025 die Anmietungsaktivitäten weiter zugenommen. Das Gesamtjahresergebnis übertrifft infolge einer insgesamt positiveren zweiten Jahreshälfte auch die Resultate aus den letzten Vorjahren. Nach NAI apollo, Mitglied bei NAI Partners Germany, beläuft sich der Flächenumsatz infolge von Vermietungen und Eigennutzungen in den letzten drei Monaten des Jahres auf rund 151.700 m² und bildet damit das stärkste Quartal im abgelaufenen Jahr. Das dritte Quartal wird dabei um 14,1 Prozent und das Vorjahresquartal sogar um 65,9 Prozent überschritten. Für das Gesamtjahr 2025 summiert sich der Flächenumsatz auf 496.000 m². Für die letzten vier Jahre gilt dies als Spitzenwert. So wurde auch das Vorjahresergebnis um knapp 14 Prozent übertroffen. „Im langfristigen Vergleich ist das jetzige Resultat allerdings unterdurchschnittlich. So liegt der Zehnjahresdurchschnitt mit 567.000 m², inklusive der Rekordumsätze aus den Jahren 2017, 2018 und 2021 mit jeweils deutlich über 700.000 m², auf einem deutlich höheren Niveau“, ordnet Sven Tilse. Head of Industrial and Logistics bei NAI apollo, das aktuelle Ergebnis ein.

Die Rahmenbedingungen haben sich im vergangenen Jahr nur wenig verbessert. Zollkonflikte mit den USA, ein nur langsam fortschreitender wirtschaftlicher Strukturwandel und die noch nicht wirklich spürbaren Auswirkungen der Investitionsprogramme der Bundesregierung haben die konjunkturelle Entwicklung stagnieren lassen. Das BIP hat 2025 nach Berechnungen des Statistischen Bundesamtes nur geringfügig um 0,2 Prozent zugenommen. „Vor diesem Hintergrund verwundert es nicht, dass die Stimmung der hiesigen Wirtschaft eingetrübt geblieben ist. Auf den Lager- und Logistikmärkten spiegelt sich dies in zurückhaltenden Marktaktivitäten wider. Umso erfreulicher ist es, dass vor allem in der zweiten Jahreshälfte die Flächenumsätze im Frankfurter Marktgebiet zugenommen haben. Verantwortlich dafür sind insbesondere mehrere Großabschlüsse oberhalb von 20.000 m² Hallenfläche“, so Dr. Konrad Kanzler, Head of Research bei NAI apollo. Die gestiegene Zahl an Untervermietungen unterstreicht dabei die große Bedeutung von kurzfristig umsetzbaren, flexibel gestalteten Anmietungsmöglichkeiten. Das von NAI apollo betrachtete Marktgebiet erstreckt sich dabei von den Städten Butzbach im Norden und Worms im Süden sowie der Stadt Bingen im Westen und der Stadt Aschaffenburg im Osten.

Großflächiges Segment mit höchstem Umsatzanteil

Im großflächigen Segment oberhalb von 10.000 m² wurden 2025 neun Abschlüsse mit insgesamt 216.700 m² erfasst. Bei einem Marktanteil von 43,7 Prozent bildet es die mit Abstand wichtigste Größenklasse (Marktanteil 2024: 34,9 %). Über 40 Prozent hiervon entfallen auf Untervermietungen – wozu auch der größte Abschluss des Jahres zählt, der durch einen Logistiker über rund 35.000 m² in Gernsheim erfolgte. Das zweitstärkstes Größencluster bilden Abschlüsse von 5.000 bis 10.000 m² mit einem Anteil von 25,7 Prozent. Diese beiden Cluster zeigen im Vergleich zum Vorjahr auch das stärkste Wachstum und kommen in Summe auf Anmietungen in Höhe von 344.100 m². Das bedeutet ein Plus zum Vorjahr von 32,1 Prozent. Demgegenüber weist das Segment der kleinen Flächen bis 1.500 m² den stärksten Rückgang mit -42,1 Prozent aus und kommt damit insgesamt auf einen Umsatz von 29.900 m². „Untermietvermietungen – bezogen auf den Gesamtflächenumsatz – machen dabei einen Marktanteil von rund 30 Prozent aus. Vor dem Hintergrund, dass diese vor 2023 nahezu keine Rolle spielten, ist die Zunahme, insbesondere im großflächigen Segment signifikant“, ergänzt Tilse.

Viertes Quartal geprägt von Anmietungen in Neubauentwicklungen

Rückläufig ist die Bedeutung von Eigennutzerprojekten, die auf einen Marktanteil von lediglich rund einem Prozent kommen. Starken Aufwind erfuhren im Endquartal hingegen Anmietungen in Neubauprojekten. Hier stiegen die entsprechenden Anmietungen im Jahresverlauf von 66.700 m² Ende des dritten Quartals auf 166.500 m² für das Gesamtjahr. Hierunter fallen mit den Abschlüssen eines Logistikdienstleisters über 30.000 m² in einer Projektentwicklung der Dietz AG in Bürstadt sowie eines Handelsunternehmens über 25.000 m² in einer gemeinsamen Entwicklung von Fraport und MB Park in Kelsterbach auch die beiden größten Anmietungen des vierten Quartals 2025.

Zum Neubausegment zählen sowohl Anmietungen in Neubauentwicklungen als auch der Bau von Eigennutzerprojekten. Hierauf entfallen insgesamt 171.300 m². Das Vorjahresniveau wird damit um 3,8 Prozent, das 2023er-Resultat sogar um 78,9 Prozent überschritten. Neubauentwicklungen auf dem Frankfurter Markt haben zuletzt wieder zugenommen und stoßen bei Nutzern auf ein spürbares Interesse, speziell im großflächigen Segment, in dem das Angebot an modernen Flächen unverändert knapp ist. „Umsatzergebnisse aus den letzten Rekordjahren, wie zuletzt 2021, als Neubauabschlüsse über rund 330.000 m² erfasst wurden, bleiben allerdings bei weitem unerreicht. Für solche Zahlen sind die Neubauaktivitäten aktuell auch auf einem zu niedrigen Niveau, ausgebremst durch hohe Bau- und Finanzierungskosten, aber auch einen Mangel an geeigneten Baugrundstücken“, so Stefan Weyrauch, Partner bei NAI apollo.

Lager- und Logistikdienstleister dominieren den Markt

Die wichtigste Nachfragegruppe bilden am Ende des Jahres 2025 erneut die Transport-, Lager- und Logistikunternehmen. Schwach in das Jahr gestartet, stellten sie aber insbesondere in der zweiten Jahreshälfte den marktdominierenden Flächennutzer dar. Auf Jahressicht kommen sie auf 212.900 m² und einen Marktanteil von 42,9 Prozent. „In den großflächigen Clustern über 5.000 beziehungsweise über 10.000 m² bildeten sie dabei mit Anteilen von über 60 beziehungsweise fast 50 Prozent die mit Abstand stärkste Flächennutzergruppe. In den Segmenten unterhalb von 5.000 m² spielen Lager- und Logistikdienstleister hingegen eine untergeordnete Rolle“, so Kanzler. Hier belegen Unternehmen aus Industrie und verarbeitendem Gewerbe mit einem Marktanteil von knapp 30 Prozent den ersten Rang. „Auf den Gesamtumsatz bezogen folgt auf den Lager- und Logistikdienstleistern mit 21,4 Prozent der Handel. Die Unternehmen aus Industrie und verarbeitendem Gewerbe halten mit 18,1 Prozent den dritten Platz“, so Weyrauch.

Räumlich haben sich die Marktaktivitäten erneut auf die beiden südlichen Teilmärkte konzentriert. Hier haben sowohl die größten als auch die meisten Abschlüsse stattgefunden. Vor allem der Süd-Westen, zwischen den Bundesautobahnen A63 und A5 gelegen, sticht heraus. „220.400 m² und damit 44,4 Prozent des diesjährigen Flächenumsatzes wurden hier verzeichnet – darunter die fünf größten Abschlüsse und der Großteil der Neubauanmietungen des Jahres. Die Teilmärkte außerhalb des Südens fallen im Vergleich dazu mit Marktanteilen zwischen 2 und 10 Prozent zurück“, sagt Tilse.

Schwächelnde Konjunktur bremst auch 2026 die Marktaktivitäten

Die Rahmenbedingungen für die Lager- und Logistikmärkte in Deutschland zeigen wenig Verbesserung. Nach aktuellen Prognosen wird die Wirtschaftsleistung 2026 zwar etwas stärker ansteigen, eine wirkliche Trendwende wird bislang aber nicht erwartet. Parallel gibt es Risiken – wie der zu Beginn des Jahres wieder kurzzeitig aufkeimende Zollstreit mit den USA zeigt – die eine weitere Marktbelebung nach wie vor verhindern könnten. „Positive Impulse werden weiterhin mit den aktuellen Investitionsprogrammen der Bundesregierung verbunden. Vor allem wird ein zunehmender Bedarf an Lager- und Logistikflächen durch die Sicherheit- und Verteidigungsindustrie erwartet. Inwieweit hiervon aber der hiesige Markt profitieren kann, bleibt abzuwarten“, so Kanzler.

Aktuell ist zu erwarten, dass die Marktteilnehmer im Jahr 2026 wie im Vorjahr überwiegend zurückhaltend agieren werden. Anmietungsentscheidungen werden auch in den kommenden Monaten mehr Zeit in Anspruch nehmen als in der Vergangenheit oder gänzlich abgebrochen. Flexible Anmietungsmöglichkeiten werden bevorzugt. Dies hat im gerade abgelaufenen Jahr zu längeren Nachvermietungszeiten bei freien Flächen insbesondere in Randbereichen des Marktes sowie von älteren Objekten geführt. Gleichzeitig – dies zeigen gerade die Ergebnisse im letzten Quartal 2025 – bleibt die Nachfrage nach modernen Lager- und Logistikhallen in zentralen Lagen hoch. „Neubauflächen sind begehrt. Speziell im großflächigen Segment oberhalb von 10.000 m² übersteigt die Nachfrage nach neuen Entwicklungen weiterhin das Angebot. So werden die wenigen aktuellen spekulativen Bauvorhaben, die wie die Entwicklung eines Projektentwicklers in Kahl am Main mit circa 25.000 m² Logistikfläche entstehen, schnell einen Nutzer finden“, so Weyrauch. Dieser Nachfrageüberhang hat zuletzt zu einer steigenden Miete geführt. So beläuft sich die Spitzenmiete für Lager- und Logistikflächen ab 5.000 m² am Jahresende 2025 auf 8,60 Euro pro m². Dies sind 20 Cent mehr als im Vorquartal. Gegenüber dem Jahresende 2025 steht ein Plus von 50 Cent. Auch in den kommenden Monaten ist mit einem weiteren moderaten Anstieg der Spitzenmiete zu rechnen. Hinsichtlich des Flächenumsatzes ist bei den gegebenen Rahmenbedingungen von einer Stabilisierung auf dem jetzigen Niveau beziehungswiese einer leichten Zunahme der Marktaktivitäten auszugehen. „Die konjunkturelle Entwicklung in den nächsten Quartalen ist hierbei von zentraler Bedeutung. Vor diesem Hintergrund ist zum jetzigen Zeitpunkt ein Umsatzergebnis für 2026 im Bereich von 500.000 m² möglich, womit das 2025er Resultat zwar übertroffen würde, der langjährige Durchschnitt aber erneut unerreicht bliebe“, prognostiziert Tilse.