Mietmarkt Q1 2026: Wie schnell wird unmöblierter Wohnraum im Bestand vermietet?

Für Investoren, Projektentwickler und Bestandshalter ist die Vermarktungsdauer ein zentraler Frühindikator: Sie zeigt nicht nur die Nachfrage, sondern auch, wie angespannt ein Markt tatsächlich ist. Die aktuelle GeoMap-Analyse verdeutlicht, wie sich die Vermarktungsdauer von unmöblierten Bestandswohnungen in Deutschland entwickelt hat und wie stark sich regionale Unterschiede ausprägen. Besonders auffällig ist die räumliche Konzentration – nicht nur bei den stärksten Rückgängen, sondern auch bei den kürzesten Vermarktungsdauern im Q1 2026: Ein Großteil dieser Regionen liegt in Baden-Württemberg, was auf eine besonders hohe Nachfrage und beschleunigte Marktaufnahme hindeutet. Unter den deutschen Metropolen weist Stuttgart mit rund 15 Tagen die kürzeste Angebotsdauer auf. In Leipzig hat sich die Vermarktungsdauer seit 2019 von rund 47 auf etwa 21 Tage reduziert (minus 54,9 Prozent) und damit stärker verändert als in jeder anderen Metropole.

Entwicklung in den Metropolen

In den großen deutschen Metropolen zeigt sich im Vergleich des ersten Quartals 2025 (Q1 2025) zum ersten Quartal 2026 (Q1 2026) ein klarer Anstieg der Vermarktungsdauer im Bestand. In Berlin steigt die durchschnittliche Dauer von 17,0 Tagen in Q1 2025 auf 24,0 Tage in Q1 2026. Ein ähnliches Bild zeigt sich in Hamburg mit einem Anstieg von 12,8 auf 20,6 Tage sowie in München von 11,2 auf 17,4 Tage. Auch in Köln, Frankfurt am Main, Düsseldorf und Stuttgart ist eine Verlängerung der Vermarktungsdauer zu beobachten, was auf eine insgesamt leicht nachlassende Marktdynamik im kurzfristigen Vergleich hindeutet.

Im direkten Vergleich der Metropolen weist Stuttgart mit rund 15,0 Tagen weiterhin die kürzeste Vermarktungsdauer im Q1 2026 auf und bestätigt damit eine vergleichsweise hohe Marktliquidität. Die höchsten Werte zeigen hingegen Berlin mit 24,0 Tagen sowie Leipzig mit 21,2 Tagen, wo Wohnungen aktuell am längsten am Markt verbleiben.

Im langfristigen Vergleich seit 2019 wird die Entwicklung noch deutlicher. In Berlin hat sich die Vermarktungsdauer von 13,7 Tagen auf 24,0 Tage erhöht (plus 75,8 Prozent), in Hamburg von 10,9 auf 20,6 Tage (plus 88,3 Prozent) und in München von 9,5 auf 17,4 Tage (plus 83,0 Prozent). Auch Köln (plus 44,1 Prozent), Frankfurt am Main (plus 32,2 Prozent) und Stuttgart (plus 56,1 Prozent) zeigen deutliche Zuwächse, während Düsseldorf mit plus 24,1 Prozent eine vergleichsweise moderatere Entwicklung aufweist.

Leipzig: Stärkste Veränderung der Vermarktungsdauer seit 2019

Eine besonders ausgeprägte Entwicklung zeigt sich in Leipzig. Keine andere der betrachteten Metropolen weist seit 2019 eine so starke Veränderung der Vermarktungsdauer im Bestand auf. Während die Angebotsdauer im Jahr 2019 noch bei rund 47,0 Tagen lag, ist sie bis 2024 kontinuierlich auf 10,7 Tage gesunken. Dies entspricht einer deutlichen Beschleunigung der Vermarktung und einer mehr als halbierten Angebotsdauer innerhalb weniger Jahre.

Im Vergleich zu Q1 2025 (14,2 Tage) ist im aktuellen Stand Q1 2026 jedoch wieder ein Anstieg auf 21,2 Tage zu beobachten. Trotz dieser kurzfristigen Verlängerung liegt die Vermarktungsdauer weiterhin signifikant unter dem Niveau früherer Jahre. Insgesamt verzeichnet Leipzig damit die stärkste langfristige Reduktion der Angebotsdauer unter den Metropolen (minus 54,9 Prozent seit 2019) und verdeutlicht exemplarisch, wie stark sich die Marktdynamik in einzelnen Städten strukturell verändern kann.

Stärkste Rückgänge der Vermarktungsdauer

Ein Blick auf die Regionen mit der stärksten Verkürzung der Vermarktungsdauer zeigt, dass sich die Marktdynamik insbesondere in kleineren und mittleren Märkten weiter intensiviert hat. Im Bestand verzeichnen vor allem süddeutsche Landkreise deutliche Rückgänge gegenüber Q1 2025. Angeführt wird die Entwicklung von Tuttlingen (minus 35,14 Prozent), gefolgt von Rottweil (minus 35,10 Prozent) und dem Main-Tauber-Kreis (minus 34,79 Prozent). Auch Waldshut (minus 30,45 Prozent), der Schwarzwald-Baar-Kreis (minus 29,87 Prozent) und der Zollernalbkreis (minus 29,86 Prozent) weisen signifikante Verkürzungen auf.

Rückläufige Dynamik: Regionen mit längerer Vermarktungsdauer

Gleichzeitig zeigt sich in einigen Regionen eine gegenläufige Entwicklung mit deutlich steigenden Vermarktungsdauern. Im Bestand sticht insbesondere Freiburg im Breisgau hervor, wo sich die Angebotsdauer gegenüber Q1 2025 um 210,83 Prozent erhöht hat und damit den stärksten Anstieg im Vergleich aller Regionen aufweist. Auch Neustadt an der Waldnaab (plus 74,79 Prozent), Miesbach (plus 71,45 Prozent) sowie Dillingen an der Donau (plus 68,35 Prozent) verzeichnen deutliche Verlängerungen der Vermarktungsdauer.

Weitere Regionen wie Zweibrücken (plus 63,64 Prozent), die Bergstraße (plus 61,77 Prozent), Kaiserslautern (plus 61,37 Prozent) und Alzey-Worms (plus 61,22 Prozent) zeigen ebenfalls signifikante Zuwächse. Auch in größeren Städten wie Hamburg (plus 60,61 Prozent) und Münster (plus 60,36 Prozent) ist eine spürbare Verlängerung der Angebotsdauer zu beobachten.

Methodische Hinweise

Dargestellt ist die durchschnittliche Vermarktungsdauer, auch Angebotsdauer genannt, von Mietwohnungen in Deutschland, die in den jeweiligen Quartalen Q1 2025 und Q1 2026 online waren und innerhalb desselben Quartals wieder vom Markt genommen wurden. Die Vermarktungsdauer entspricht dem arithmetischen Mittel der Anzahl der Tage, die ein Angebot online war. Sie beschreibt somit die durchschnittliche Zeitspanne, die Mietangebote im Markt verbleiben, bevor sie nicht mehr verfügbar sind, und dient als Indikator für die Marktdynamik: Je kürzer die Vermarktungsdauer, desto höher ist in der Regel die Nachfrage.

Für die Analyse wurden 676.000 Angebotsdaten im Bestand sowie 31.238 Neubauangebote aus der Online-Datenbank GeoMap herangezogen. Berücksichtigt wurden ausschließlich Mietangebote für Wohnungen, wobei möblierte Angebote ausgeschlossen wurden. In die Auswertung flossen nur Angebote ein, die nicht mehr online sind und eine maximale Vermarktungsdauer von 365 Tagen aufweisen, um Verzerrungen durch langfristige Inserate zu vermeiden. Zusätzlich wurden ausschließlich Angebote betrachtet, die im jeweiligen Quartal letztmalig online waren. Die Analyse erfolgt auf Ebene aller deutschen Kreise und kreisfreien Städte.

Ergänzend wurde für die acht größten deutschen Metropolen eine Zeitreihenanalyse durchgeführt. Hierfür wurden zusätzlich die Quartale Q1 2019 bis Q1 2024 ausgewertet, um die Entwicklung der Vermarktungsdauer im Zeitverlauf darzustellen.