neoshare prognostiziert moderate Erholung des deutschen Immobilienmarktes  

Der deutsche Immobilienmarkt steht 2025 vor einer moderaten Erholung der Marktaktivität. Das zeigt die aktuelle Marktanalyse von neoshare Real Estate, dem Immobilienberatungsunternehmen in den Bereichen Transaction, Debt & Structured Finance sowie Valuation. Trotz herausfordernder Rahmenbedingungen wie eingeschränkter Kapitalverfügbarkeit und geopolitischer Unsicherheiten erwartet das Unternehmen eine schrittweise Erholung in den Kernsegmenten. Für den Immobilieninvestmentmarkt 2025 prognostiziert neoshare Real Estate ein gewerbliches Transaktionsvolumen von 30 bis 35 Milliarden Euro. Gleichzeitig stabilisieren sich die Nettoanfangsrenditen in der Spitze für alle etablierten Nutzungsarten auf dem aktuellen Niveau – so der Forecast für das Jahresende 2025.  

Die Markterholung wird derzeit maßgeblich durch zwei Entwicklungen vorangetrieben: zum einen durch eine Annäherung der Preisvorstellungen zwischen Käufern und Verkäufern und zum anderen durch potenziell steigenden Verkaufsdruck auf der Verkäuferseite infolge von Kapitalabflüssen, Finanzierungslücken und Portfoliobereinigungen.

„Unsere Prognosen zeigen erste positive Signale am Immobilienmarkt – wenngleich selektives Handeln entscheidend bleibt. Deutschland bietet als Investitionsstandort auch 2025 attraktive Perspektiven, insbesondere bei klar strukturierten Projekten und nachhaltigen Immobilienkonzepten,“ erklärt José Martinez, Geschäftsführer von neoshare Real Estate.  

Büromarkt: Flächennachfrage stabilisiert sich auf einem reduzierten Post-Corona-Niveau

Am deutschen Bürovermietungsmarkt setzt sich 2025 die Polarisierung zwischen Core-Standorten und peripheren Lagen weiter fort. Andreas Trumpp, Co-Head of Market Intelligence & Foresight bei neoshare, fasst zusammen: „Der deutsche Büromarkt befindet sich inmitten eines tiefgreifenden Transformationsprozesses – geprägt von steigenden Leerständen auf der einen und einem anhaltenden Mietwachstum auf der anderen Seite. Moderne Flächen in zentralen Lagen bleiben weiterhin gefragt, während der Anteil nicht mehr marktgängiger Bestände steigt. Unternehmen setzen verstärkt auf Qualität, Nachhaltigkeit und flexible Nutzungskonzepte – darauf sollten Investoren jetzt konsequent reagieren.“  

Für die Top-7-Standorte erwartet neoshare Real Estate bis Ende 2025 einen moderaten Anstieg der Leerstandsquote um zehn Basispunkte gegenüber dem Vorjahr auf 7,2 Prozent, bis 2028 auf 7,5 Prozent. Gleichzeitig steigen die Spitzen- und Durchschnittsmieten weiter, wenngleich in abgeschwächter Form: Für die Spitzenmieten der Top 7 wird ein Anstieg um rund 2 Prozent gegenüber dem Vorjahr prognostiziert.

Wohnungsmarkt: Angebotsmangel treibt Mietentwicklung in den kommenden Jahren

Das stagnierende Angebot am Wohnungsmarkt trifft auf eine weiter wachsende Nachfrage: Die Wohnungsbaugenehmigungen sind gegenüber 2024 um 17 Prozent gesunken, die Wohnungsfertigstellungen um 13 Prozent. Dem gegenüber steht in den Top 7 ein Haushaltswachstum von knapp 4 Prozent, was die Spitzenmieten in den Metropolen zwischen 2025 und 2028 um jährlich rund 3 Prozent steigen lässt – so die Prognose.

„Das Wohnsegment bietet bei stabilisierten Renditen aufgrund des weiter deutlichen Mietenwachstums in den Großstädten das Potential für überdurchschnittliche Gesamtrenditen. Damit bleibt der Wohnungsmarkt auch zukünftig im Fokus von institutionellen wie privaten Investoren. Im Hinblick auf die Leistbarkeit von Wohnraum gehen wir davon aus, dass sich der Trend zu einer wachsenden Wohnfläche je Kopf in den Großstädten umkehrt“, so Piotr Bienkowski, Geschäftsführer von neoshare Real Estate.

Industrie- und Logistikmarkt: Konjunktureller Rückenwind bleibt vorerst aus

Die Mieten am Industrie- und Logistikimmobilienmarkt entwickeln sich trotz fehlender konjunktureller Impulse weiter positiv. Die Fertigstellung neuer Flächen erreichte 2022 ihren Höhepunkt. Seitdem haben die Flächenneuzugänge abgenommen, was sich in einer stagnierenden Leerstandsquote im Gesamtmarkt von unter 5 Prozent – und damit nahe dem Vollvermietungsniveau – zeigt. Die Spitzenmieten der Top-Logistik-Regionen stiegen in den vergangenen fünf Jahren um durchschnittlich 7 Prozent pro Jahr. Bis Ende 2028 erwartet neoshare Real Estate einen weiteren Anstieg um 3 Prozent pro Jahr.  

Einzelhandelsimmobilien: Strukturwandel eröffnet neue Investitionschancen

Der deutsche Einzelhandelsmarkt befindet sich weiterhin im Wandel. Während die Gesamtumsätze 2025 laut Prognose des Handelsverbands Deutschland auf 677 Milliarden Euro steigen, ist die Zahl der Ladenlokale im stationären Handel weiterhin rückläufig.  

Nahversorgungs- und Fachmarktzentren zeigen stabile Fundamentaldaten. Die Mieten entwickeln sich solide, insbesondere aufgrund langfristiger, indexierter Verträge. Auch wenn die Spitzenrenditen leicht steigen, bleibt die Nachfrage nach Objekten mit Lebensmitteleinzelhandel hoch. Für Investoren bieten sich in diesem sich wandelnden Umfeld attraktive Chancen, vor allem bei gut integrierten Standorten und nachhaltigen Nutzungskonzepten.

Alternative Assetklassen bieten neue Perspektiven

Neben den klassischen Nutzungsarten entwickeln sich 2025 insbesondere alternative Immobiliensegmente wie Data Center, Life Sciences & Tech und Hotel dynamisch – so das Ergebnis der neoshare-Analyse. Der Hotelmarkt hat sich nach der Pandemie erholt: Die Zahl der Gästeübernachtungen entwickelt sich konstant. Die Nachfrage fokussiert sich zunehmend auf Budget-Hotels und nachhaltige Hotels. 2024 entfiel mehr als die Hälfte des Transaktionsvolumens auf internationale Investoren – das erste Mal seit 2017. Die Spitzenrenditen für erstklassige Hotels betrugen Ende 2024 zwischen 5,25 und 5,50 Prozent. Im Jahresverlauf erwartet neoshare Real Estate eine Seitwärtsbewegung der Spitzenrenditen.   Die Analyse kann hier herunter geladen werden: https://www.neoshare.de/house-view