Hotel-Transaktionsmarkt: Weiter im Aufwärtstrend?

Hotels bleiben trotz aktueller Herausforderungen im Makro- und Immobilienumfeld eine resiliente Assetklasse mit guten Auslastungszahlen und positiven Fundamentaldaten. Das war ein Ergebnis, das Martin Schaffer, Geschäftsführender Partner bei mrp hotels, gemeinsam Frank Hildwein,  Head of Hotel Acquisitions and Sales bei Deka Immobilien, Karl-Heinz Pawlizki, CEO bei Arabella Hospitality SE, und Monika Rosen, Vizepräsidentin bei der Österreichisch-Amerikanischen Gesellschaft, im Rahmen der vierteljährlich vorgestellten Analyse „mrp hotels quarterly“ erörterten.

Monika Rosen zur Auswirkung der aktuellen Geldpolitik: „Ich halte es eher für unwahrscheinlich, dass die Federal Reserve die Leitzinsen der USA vor den Präsidentschaftswahlen im November anpasst. Im Euroraum könnte das bereits im Juni passieren. Wahrscheinlich wird dann um 25 Basispunkte gesenkt. Die Renditen der 10-jährigen Deutschen Bundesanleihen sind indes auf rund 2,40 Prozent gestiegen und nehmen damit vorweg, was der Markt an kommenden Zinssenkungen erwartet. Hotelaktien haben sich derweil sehr gut entwickelt, was unter anderem an andauernden Nachholeffekten nach der Pandemie liegen könnte.“

Markt gibt Anlass zur Hoffnung

Martin Schaffer sagt: „In den ersten drei Monaten 2024 stiegen die Belegungszahlen bei unseren Asset-Management-Kunden um sechs Prozent im Vergleich zum Vorjahr an. Diese Entwicklungen sind positiv, aber damit liegen wir immer noch sechs Prozent unter dem 2019er-Niveau. Die Ursache dafür sind zum einen weiterhin fehlende Herkunftsmärkte, wie beispielsweise Russland, China, Japan und Israel, aber auch das wachsende Angebot in vielen Städten. Das konstante Wachstum der letzten Jahre bei der durchschnittlichen Zimmerrate (ADR) konnte nicht beibehalten werden. Wir lagen knapp ein Prozent unter dem Vorjahreswert, aber dafür rund 28 Prozent über 2019. Auch der Gross Operating Profit (GOP) lag in unserem Kundenportfolio mit 15 Prozent deutlich über dem Vorjahresquartal. Inflationsbereinigt waren es allerdings weniger. Das ist die größte Herausforderung für alle Betreiber. Der Forecast der mrp hotels Kunden für dieses Jahr gibt dafür Anlass zur Hoffnung: Der Umsatz und auch der GOP werden sich positiv entwickeln. Hier greifen Effekte wie Cost-Cutting-Programme und der Rückgang der Energiepreise, so dass unsere Kunden bis zum Jahresende beim GOP mit einer Steigerung um 17 Prozent im Vergleich zum Vorjahr und sieben Prozent im Vergleich zu 2019 rechnen. Ich in mir nicht ganz sicher, ob die Forecasts der Betreiber eintreten werden.“

Hotels zeigen sich aktuell resilient

Frank Hildwein sagt: „Während der Corona-Pandemie war die Hotellerie natürlich ein Sorgenkind. Zwar sind wir bei den GOPs immer noch hinter dem Vorkrisenniveau, aber das Segment hat sich gut erholt und ist sehr gesund. Für andere Assetklassen sind die Fundamentaldaten deutlich schlechter. Dennoch sind wir bei Hotel- und allgemein Immobilieninvestitionen zurückhaltender als vor der Pandemie.“

Karl-Heinz Pawlizki, CEO bei Arabella Hospitality SE, sagt dazu: „Wir sind auf einem guten Weg, wenn wir auch noch nicht das Niveau von 2019 erreicht haben. Eine Steigerung zum Vorjahr ist erreicht. Allerdings ist nicht mehr derart viel Nachfragedruck auf dem Markt, dass man ADR-Steigerungen wie direkt nach der Pandemie durchsetzen kann. Dazu kommen Themen wie gestiegene Lohnkosten und geringere Nebenausgaben der Gäste in den Hotels. Außerdem drückt die Inflationsentwicklung der vergangenen Zeit auf die GOPs und NOPs, auch wegen indexierter Mietverträge. Die gesetzten GOPs und NOPs müssen wir dann mit Fokus auf Asset Management, einer Senkung des Energieverbrauchs und digitalen Technologien erreichen.“

Fußballeuropameisterschaft und Co: der Einfluss von Großevents

Wie wirken sich Großevents auf die Übernachtungszahlen aus? Karl-Heinz Pawlizki möchte diese differenziert betrachten: „Es kommt ein wenig auf die Veranstaltungen an. Eine Konzertreihe von nachgefragten Popkünstlern, ein Spiel der amerikanischen NFL in Europa oder eines der Champions League zieht mehr Menschen an als zum Beispiel die Fußballeuropameisterschaft und verdrängt anderes Business wie Leisure und MICE.”

Wie steht es um Projektentwicklungen?

Für Martin Schaffer liegt die Problematik bei neuen Entwicklungen auf der Hand: „Die Zinsen und damit der finanzielle Aufwand sind weiter zu hoch und bedingen zu hohe Pachtverträge bei Neuabschlüssen. Sinken die Zinsen, sieht die Welt anders aus. In meinen Augen gibt es aktuell nur zwei Segmente, in denen sich der Aufwand lohnt. Das sind zum einen Serviced Apartments, die auch die hohen Pachtverträge verkraften können, und Marken wie B&B und Premier Inn, die extrem hohe GOPs aufweisen.“

Frank Hildwein pflichtet bei und ergänzt: „Dazu kommt, dass die Exitpreise für Developer deutlich niedriger sind als noch 2019, das macht das Geschäft noch schwieriger. Außerdem sind die Baukosten nicht ausreichend gesunken, um den niedrigeren Preis auszugleichen.“

ESG – der Bumerang der Immobilienbranche

ESG hat weiterhin eine hohe Relevanz in der Branche. Frank Hildwein erklärte dazu, dass die Deka Immobilien sich vor allem auf Objekte fokussiert, die unter ESG-Gesichtspunkten besser als der Durchschnitt des Portfolios seien. Karl-Heinz Pawlizki berichtet aus der Sicht eines Eigentümers und Betreibers, dass eben alle drei Bereiche von ESG für ihn eine wichtige Rolle spielen. Manches aus dem „S“ wie Mitarbeiterwohnen sei auch Pflicht, wenn man Personal gewinnen wolle.
 
Martin Schaffer dazu abschließend zu ESG: „2019 war das Thema wahnsinnig wichtig, dann hat man wegen der Multikrisen in den Überlebensmodus geschaltet. Nun ist ESG wieder wie ein Bumerang zurückgekehrt, da es weiterhin für Investoren und Banken wichtig ist. Auf der anderen Seite liefert der Betreiber die Daten und setzt die Maßnahmen teils auch um. Damit ein ordentliches Taxonomie-Reporting gelingt, müssen Betreiber und Kapital Hand in Hand arbeiten.“