Büromarkt Düsseldorf zeigt sich verhalten mit klar rückläufiger Tendenz

Der Düsseldorfer Büromarkt zeigt sich zum Ende des 1. Quartals 2026 insgesamt verhalten mit klar rückläufiger Tendenz. Der Flächenumsatz liegt mit rund -9,8 % deutlich unter dem bereits schwachen Vorjahr und beträgt 38.500 m² (Vorjahresquartal: 42.700 m²).

Auch im Vergleich zum Fünfjahresdurchschnitt von rund 50.300 m² bleibt das aktuelle Ergebnis mit etwa -3,5 % spürbar darunter und unterstreicht die derzeit gedämpfte Marktentwicklung.

„Der Flächenumsatz liegt weiterhin deutlich unter dem langjährigen Durchschnitt. Eine nachhaltige konjunkturelle Erholung ist bislang nicht erkennbar. Viele Unternehmen agieren aktuell zurückhaltend, insbesondere bei Investitions- und Standortentscheidungen. Diese Unsicherheit wirkt sich unmittelbar auf die Vermietungsdynamik aus und bremst den Markt spürbar aus.“, kommentiert Jonas Pfennings, Geschäftsführer bei Anteon Immobilien.

Mietvertragsverlängerungen verhalten

Das Volumen der Mietvertragsverlängerungen beläuft sich bislang auf rund 3.300 m² und liegt damit um 76 % unter dem Niveau des Vorjahresquartals (ca.13.900 m²). „Für das Gesamtjahr 2026 rechnen wir mit einem rückläufigen Volumen bei Mietvertragsverlängerungen im Vergleich zum Vorjahr. Hintergrund ist, dass derzeit mehrere Großmieter aktiv den Markt sondieren, bei denen ein Standortwechsel aus heutiger Sicht wahrscheinlich erscheint. Gleichzeitig bleibt die Bereitschaft vieler Eigentümer hoch, Bestandsmieter mit attraktiven Konditionen im Objekt zu halten. Umzüge finden vor allem dann statt, wenn sich Unternehmen strukturell verändern oder ihre Flächenanforderungen neu ausrichten“, kommentiert Jonas Pfennings.

Branchenstruktur zeigt differenziertes Bild

In der Branchenstruktur der Vermietungsumsätze fallen vor allem die Anteile von Unternehmen aus dem Bereich Industrie / Handel auf, die bei rund 14,4 % bzw. 5.430 m² liegen. Auch Architekten / Ingenieure verzeichnen mit rund 13,5 % und etwa 5.120 m² ein solides Resultat, gefolgt von Immobilieneigentümer / Investor, die rund 3.030 m² und damit 8,0 % des Flächenvolumens stellen.

Großflächige Anmietungen blieben bislang aus

Die Nachfrage zeigt sich je nach Flächensegment unterschiedlich ausgeprägt. Während kleinere Flächensegmente bis 300 m² sowie bis 1.000 m² weiterhin den Großteil der abgeschlossenen Mietverträge ausmachen, bleibt die Aktivität in größeren Flächensegmenten ab 2.500 m² bislang gering. Mit 13.400 m² wurde der Großteil des Flächenumsatzes im Segment 301–1.000 m² umgesetzt. Insgesamt wurden 65 Mietverträge abgeschlossen (10 weniger als im Vorjahreszeitraum).

0–300 m²: 28 Abschlüsse (gleich zum Vorjahr)
301–1.000 m²: 26 Abschlüsse (12 Abschlüsse weniger im Vergleich zum Vorjahr)
1.001–2.500 m²: 9 Abschlüsse (3 Abschlüsse mehr im Vergleich zum Vorjahr)
2.501–5.000 m²: 2 Abschlüsse (1 Abschluss weniger im Vergleich zum Vorjahr)

>5.000 m²: keine Abschlüsse (1 Abschluss weniger im Vergleich zum Vorjahr)

Top-Deals im 1. Quartal 2026

Die größten Abschlüsse im Düsseldorfer Büromarkt im 1. Quartal 2026 stellen sich aktuell wie folgt dar:

RKW-Architektur + Rhode Kellermann Wawrowsky GmbH – Anmietung im Objekt
„KöTower“, Königsallee 106 im Teilmarkt City, 4.850 m²

Aspen Separation GmbH – Anmietung im Objekt „heylo“, Schwannstraße 6 im Teilmarkt
Kennedydamm / Derendorf, 3.030 m²

Action Deutschland GmbH – Anmietung im „La Cour“, Toulouser Allee 1-3 im Teilmarkt
City, 2.040 m²

Bei der Betrachtung der Spitzenmiete sind insbesondere Abschlüsse in „Trinkaus Karree“ an der Königsallee hervorzuheben, die als marktprägende Transaktionen zur aktuellen Entwicklung der Spitzenmiete beigetragen haben. In der Folge liegt die Spitzenmiete aktuell bei 47,10 €/m² pro Monat, was einer Veränderung von rund 17,8 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Die Spitzenmiete dürfte perspektivisch unter Druck geraten, da kurzfristig keine Neubauprojekte mit vergleichbarer Qualität zu erwarten sind und verfügbare Flächen weitgehend vom Markt absorbiert wurden. Hintergrund ist unter anderem das begrenzte Angebot an hochwertigen Flächen in Premiumlagen. Außerhalb dieser Lagen zeigt sich das Marktumfeld differenziert, geprägt von einem erhöhten Flächenangebot und entsprechendem Wettbewerb. Insgesamt wird im weiteren Jahresverlauf eine kontinuierliche Marktaktivität erwartet. Die Durchschnittsmiete liegt derzeit bei 21,00 €/m²/Monat und hat sich im Vergleich zum Vorjahr um rund 12,9 % verändert, was auf eine zunehmende Preisdifferenzierung je nach Lage und Objektqualität hindeutet. “Das aktuelle Niveau der Spitzenmiete ist in erster Linie auf das begrenzte Angebot hochwertiger Flächen in zentralen Lagen zurückzuführen. Eine weitere Steigerung ist kurzfristig nicht zu erwarten, da das verbleibende Flächenangebot nicht die Qualität in einem dafür relevanten Umfang bietet, um neue Spitzenmieten zu realisieren.“, kommentiert Jonas Pfennings von Anteon Immobilien.

Während zentrale Standorte und etablierte Mikrolagen weiterhin im Fokus der Nachfrage stehen, zeigt sich die Entwicklung im übrigen Stadtgebiet verhalten und ist durch ein erweitertes Flächenangebot und starkem Wettbewerb gekennzeichnet. Außerhalb der Top-Lagen entwickelt sich der Markt entsprechend heterogener: Das gestiegene Flächenangebot führte zu veränderten Marktbedingungen für Vermieter. Der Leerstand ist im Quartalsvergleich um 11,9 % gestiegen und beläuft sich aktuell auf 979.900 m², was einer Leerstandsquote von 12,7 % im gesamten Stadtgebiet entspricht. „Die Entwicklung des Leerstands ist differenziert zu betrachten. “Die Entwicklung des Leerstands ist differenziert zu betrachten. Ein wesentlicher Teil des aus der Markttransformation resultierenden Leerstands ist bereits durch Flächenkonsolidierungen und spekulative Projektfertigstellungen entstanden. Eine weitere signifikante Ausweitung erwarten wir daher nicht. Gleichzeitig haben Qualität, Lage und Nachhaltigkeit weiter an Bedeutung gewonnen und entscheiden zunehmend über die Vermarktungsfähigkeit von Flächen.”, erklärt Jonas Pfennings.

Projektentwicklungen weiterhin rückläufig – Bestand auf konstantem Niveau

Der Düsseldorfer Büroflächenmarkt ist im 1. Quartal 2026 weiterhin durch rückläufige Projektentwicklungen geprägt. Die Aktivität im Neubausegment bleibt vor dem Hintergrund aktueller Rahmenbedingungen insgesamt verhalten und erfolgt selektiv.

„Vor dem Hintergrund der bestehenden Marktbedingungen ist weiterhin von einer zurückhaltenden Bautätigkeit auszugehen, insbesondere gestiegene Baukosten und anspruchsvolle Finanzierungskonditionen erschweren die Realisierung neuer Projekte deutlich. Hohe Vorvermietungsquoten sind daher Voraussetzung für Projektentwicklungen, große Unternehmen sollten bei einem Umzug mit einer entsprechend langen Vorlaufzeit planen“, erläutert Jonas Pfennings.

Für 2026 sind Fertigstellungen von rund 71.400 m² Bürofläche vorgesehen, wobei ein Großteil auf den zweiten Bauabschnitt des EUREF-Campus sowie das Le Coeur entfallen. Für 2027 werden weitere rund 70.000 m² erwartet, unter anderem mit den Projekten UNIQ TOWERS und TRINKAUS KARREE. Die Vorvermietungsquoten liegen derzeit insgesamt bei rund 50 % für 2026 und 37 % für 2027.

Der Büroflächenbestand bewegt sich insgesamt auf einem weitgehend konstanten Niveau und beläuft sich aktuell auf rund 7,77 Mio. m², was einer Steigerung von etwa 2% im Jahresvergleich entspricht.

Fazit und Ausblick

„Auch wenn der Flächenumsatz im ersten Quartal diese Entwicklung noch nicht widerspiegelt, gehen wir für das Gesamtjahr 2026 von einem steigenden Flächenumsatz im Vergleich zum Vorjahr aus. Aktuell beobachten wir eine hohe Marktaktivität, insbesondere bei Großmietern mit Flächenbedarfen oberhalb von 10.000 m². Vor diesem Hintergrund ist im weiteren Jahresverlauf wieder mit größeren Abschlüssen zu rechnen, die dem Markt zusätzliche Dynamik verleihen werden. Gleichzeitig sehen wir Anzeichen dafür, dass der Leerstand seinen Höhepunkt kurzfristig erreichen wird. In Kombination mit einer anziehenden Nachfrage ist mittelfristig eine Stabilisierung und perspektivisch auch eine rückläufige Entwicklung des Leerstands möglich.“, erklärt Jonas Pfennings. Für das Gesamtjahr 2026 wird ein Büroflächenumsatz von rund 225.000 m² erwartet.