Schleppendes Dreivierteljahr auf dem Essener Büromarkt: Flächenumsatz deutlich unter dem Schnitt

Wie bereits in der ersten Jahreshälfte 2026 war auch im dritten Quartal nur eine geringe Aktivität auf dem Essener Büromarkt zu verzeichnen. Hierfür verantwortlich sind insbesondere die weiterhin herausfordernden wirtschaftlichen und geopolitischen Rahmenbedingungen, die bei vielen Unternehmen zu einer abwartenden Haltung bei Anmietungsentscheidung führen. Bis Ende September wurden lediglich rund 31.000 m² Bürofläche umgesetzt. Damit lag der Flächenumsatz etwa 33 % unter dem Vorjahreswert und rund 60 % unter dem langjährigen Schnitt. Nach einem moderaten Jahresauftakt und einem sehr schleppenden zweiten Quartal mit lediglich 8.000 m² hat die Marktdynamik zwischen Juli und September mit 13.000 m² leicht an Fahrt aufgenommen. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.

„Ein wesentlicher Grund für die dennoch insgesamt verhaltene Entwicklung ist die geringe Zahl abgeschlossener Mietverträge. In den ersten neun Monaten wurden lediglich rund 60 Verträge registriert. Das sind etwa 22 % weniger als im Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre. Besonders im großvolumigen Flächensegment ab 5.000 m² fehlten wichtige Abschlüsse. Deutlich dynamischer präsentierte sich dagegen das Marktgeschehen bei kleineren Flächen bis 1.000 m². In diesem Segment war eine relativ hohe Vermietungsaktivität zu beobachten. Entsprechend entfiel rund 69 % des Flächenumsatzes auf diese Größenklasse“, erläutert Amedeo Augenbroe, Essener Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate GmbH.

Die Spitzenmiete notiert seit Ende 2025 konstant bei 20 €/m². Gegenüber dem Vorjahresquartal entspricht dies einem Anstieg von 5 %. Auch die Durchschnittsmiete bewegt sich seit Ende Q1 2026 weitgehend seitwärts und liegt aktuell bei 13,40 €/m².

Breites Branchenspektrum, Leerstandsvolumen im modernen Flächensegment weiterhin rückläufig

Die Verteilung des Umsatzes nach Branchen unterstreicht aktuell die breite Nachfragebasis in der Ruhrmetropole. Gleich vier Branchen generieren zweistellige Anteile. Dennoch wird das Marktgeschehen in Essen von den traditionell stark vertretenen Industrieunternehmen geprägt. Sie machen rund ein Viertel des gesamten Ergebnisses aus und spielen insbesondere im kleineren Segment bis 1.000 m² eine wichtige Rolle. Auf dem zweiten Platz folgen sonstige Dienstleister (14 %), die vor allem im kleineren Flächensegment eine hohe Nachfrage entfalten. Auch Lobbyisten leisten mit gut 13 % einen überdurchschnittlichen Beitrag. Ausschlaggebend hierfür ist nicht zuletzt der bislang größte Vertragsabschluss des Jahres durch den technischen Verband der Energieanlagen-Betreiber über rund 3.000 m². Weitere 11,5 % entfallen auf die öffentliche Verwaltung, die mit einer Anmietung von etwa 2.000 m² in der Weststadt auch einen der größeren Abschlüsse beisteuert.

Der Leerstand beläuft sich aktuell auf rund 272.000 m² und hat sich seit Jahresbeginn um 5 % reduziert. Gleichzeitig besteht weiterhin eine hohe Nachfrage nach modern ausgestatteten Büroflächen. Mit 36.000 m² entfällt jedoch lediglich ein geringer Anteil von 13 % des gesamten Angebots auf dieses Segment. Die Leerstandsrate beträgt derzeit 8,4 %.

Ende September 2026 befanden sich zudem rund 25.000 m² im Bau. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht dies einem deutlichen Rückgang von 26 %. Die Vorvermietungsquote liegt mit über 50 % weiterhin auf einem hohen Niveau und übertrifft den Bundesdurchschnitt von 45 % deutlich.

Perspektiven

Der Essener Büromarkt blickt auf ein eher schwaches Dreivierteljahr 2026 zurück. Die Vermietungsaktivität der vergangenen Jahre konnte bislang nicht wieder erreicht werden. Maßgeblich hierfür sind die weiterhin anspruchsvollen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, die insbesondere im großflächigen Segment für Zurückhaltung sorgen.

„Zwar haben die führenden deutschen Wirtschaftsinstitute in ihren jüngsten Prognosen die konjunkturelle Wachstumserwartung für das Restjahr 2026 deutlich nach oben korrigiert. Nichtsdestotrotz dürfte der langfristige Durchschnitt von 90.000 m² bis Ende Dezember kaum noch erreichbar sein. Realistisch ist vielmehr eine Gesamtbilanz von rund 50.000 m²“, so Amedeo Augenbroe.

Beim Leerstand wird mit einem weiteren, allerdings nur moderaten Anstieg gerechnet. Betroffen sind vor allem ältere Büroflächen, die aufgrund ihrer Ausstattungsqualität nur eingeschränkt nachgefragt werden.

Gleichzeitig dürfte die Knappheit hochwertiger Flächen bestehen bleiben. Kurzfristig ist keine spürbare Entlastung durch Fertigstellungen zu erwarten. Vor dem Hintergrund des begrenzten Angebots moderner Büroflächen spricht daher vieles für einen weiteren leichten Anstieg der Spitzenmiete.