Kein EU-Mitgliedsstaat hält Frist zur Umsetzung der EU-Gebäuderichtlinie
Nur rund ein Drittel der Mitglieder haben bisher Gesetzgebungsprozess initiiert / Erste Vorgaben greifen bereits 2028 / Enorme Planungs- und Investitionsrisiken für Immobilienwirtschaft
Die EU-Richtlinie zur Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (Energy Performance of Buildings Directive, EPBD) ist bislang in keinem EU-Mitgliedsstaat vollständig in nationales Recht umgesetzt. Dabei endete die Frist dafür am 29. Mai 2026. Für Immobilieneigentümer und Unternehmen ergeben sich daraus Planungs- und Investitionsrisiken.
Das zeigt der aktuelle EPBD Transposition Tracker, den EY-Parthenon zum zweiten Mal veröffentlicht. Demnach verläuft die Umsetzung der EPBD in nationales Recht europaweit uneinheitlich. Immerhin hat mehr als ein Drittel der Länder bis Juni 2026 den Gesetzgebungsprozess angestoßen, darunter auch Deutschland. Im April 2026 waren nur gut sieben Prozent der Länder an diesem Punkt. Knapp 56 Prozent haben aktuell Konsultationen dazu initiiert. In diesem Stadium waren im April noch rund 70 Prozent. In Italien – einem besonders wirtschaftsstarken und bevölkerungsreichen Mitgliedsstaat – sind noch überhaupt keine Fortschritte erkennbar.
„Dass sich die meisten Länder noch in frühen Phasen des Umsetzungsprozesses befinden, ist Ausdruck der hohen regulatorischen Komplexität für einen heterogenen europäischen Gebäudebestand. Gleichzeitig gilt es, keine weitere Zeit zu verlieren. Denn die ausstehende vollständige Umsetzung schränkt die Vergleichbarkeit und die Rechtssicherheit für grenzüberschreitende Portfolios enorm ein“, sagt Dirk Rathlev, Partner bei EY-Parthenon und Autor des EPBD Transposition Trackers.
Erste Vorgaben greifen bereits 2028
Die EPBD ist am 28. Mai 2024 in Kraft getreten und Kernstück des European Green Deal. Sie zielt darauf ab, den Energieverbrauch und die Emissionen im gesamten europäischen Gebäudebestand zu senken – bis hin zur vollständigen Dekarbonisierung bis 2050. Dabei sieht sie mehrere Meilensteine vor. So müssen bis 2028 alle neuen öffentlichen Gebäude emissionsfrei sein, bis 2030 gilt das auch für private Neubauten. Ab 2030 müssen jene Nichtwohngebäude saniert werden, die zu den 16 Prozent des Bestands mit der schlechtesten Energieeffizienz gehören. Solche unterhalb der 26-Prozent-Schwelle folgen ab 2033. In zehnjährigen Übergangsplänen sollen die Länder nun jährliche Sanierungsquoten sowie die Senkung von Energieverbrauch und Treibhausgasemissionen definieren.
„Die verpasste Frist im Mai 2026 verunsichert Eigentümer und Investoren. Sie können weder verlässlich planen, welche konkreten Verpflichtungen in welchem Zeitrahmen noch welche Kosten und Risiken, etwa in Bezug auf Wertminderungen oder operative Beschränkungen, auf sie zukommen. Das wiegt umso schwerer, als insbesondere die verbindlichen Mindeststandards für die Energieeffizienz schon ab 2030 greifen“, sagt Dr. Timo Manssen, Senior Manager bei EY-Parthenon und ebenfalls Autor des EPBD Transposition Trackers.
Hohe Planungs- und Investitionsrisiken für Immobilienwirtschaft
Mit der EPBD-Einführung gehen enorme regulatorische Veränderungen einher, die unmittelbaren Einfluss auf die Businesspläne der Unternehmen haben werden. Solange neue Schwellenwerte, Zeitpläne oder Sanktionen unklar bleiben, sind beispielsweise notwendige Capex-Maßnahmen kaum zu beziffern. Auch mögliche Vermietungsbeschränkungen haben signifikantes Wertminderungspotenzial.
„Immobilienmärkte in 27 EU-Mitgliedsländern leiden unter erheblicher Unsicherheit. Immobilienunternehmen stellen Investitionen, Sanierungsmaßnahme oder Neubauten zurück, weil sie sie schlicht nicht rechnen können“, sagt Rathlev. „Die Schaffung verbindlicher nationaler Rechtsvorschriften sollte oberste Priorität erfahren, um diesen Schwebezustand der europäischen Immobilienwirtschaft zu beenden.“
