München: Dynamik am Bürovermietungsmarkt nimmt Fahrt auf, Immobilieninvestmentmarkt auf dem Weg zurück zur Normalität

• Flächenumsatz deutlich über Vorjahresniveau
• Tech-Sektor und Industrieunternehmen als Umsatztreiber
• Spitzenmiete setzt Aufwärtstrend fort – Durchschnittsmiete erhöht sich moderat
• Leerstand gibt erstmals nach vier Jahren wieder leicht nach
• Investmentvolumen bleibt trotz Vorjahres-Plus verhalten
• Bürospitzenrendite weiter bei 4,40 Prozent

Münchens Bürovermietungsmarkt überzeugte im ersten Halbjahr mit einem robusten Flächenumsatz von 335.600 m², insbesondere bedingt durch ein starkes zweites Quartal. Der Fokus der Nachfrage liegt weiterhin auf hochwertigen Flächen in zentralen Bürolagen. Das Transaktionsgeschehen am Münchner Immobilieninvestmentmarkt bleibt insgesamt verhalten, allerdings war im ersten Halbjahr 2026 dank einzelner großvolumiger Transaktionen eine spürbare Belebung zu registrieren. Das Gesamtvolumen über alle Assetklassen hinweg erhöhte sich im Jahresvergleich deutlich auf 1,27 Milliarden Euro. Auch die Anzahl an registrierten Transaktionen nahm auffällig zu. Das sind die Ergebnisse einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

Bürovermietungsmarkt

Das Umsatzgeschehen im ersten Halbjahr wurde geprägt von großflächigen Anmietungen und Eigennutzungen von Tech- und Industrieunternehmen, speziell aus KI-affinen Zukunftstechnologien, wie beispielsweise Robotics. Auch Life Science Unternehmen agierten umsatzfreudig. Größere Anmietungen in Topobjekten in Premium-Citylage, insbesondere getätigt von Unternehmen aus der Berater- und Finanzbranche, trieben die Mietentwicklung weiter an. Die Spitzenmiete markierte, mit Evidenz aus mehreren getätigten Abschlüssen, ein neues Höchstniveau von 62,00 Euro pro m² und Monat. Die Durchschnittsmiete erhöhte sich ebenfalls moderat.

„Neben den angebotsknappen CBD-Lagen werden auch hochwertige Neubau- oder Sanierungsflächen außerhalb des Stadtkerns nachgefragt, wenn sie gut angeboten sind. Sofern die weiteren erforderlichen Rahmenbedingungen es zulassen, setzt dies Anreize für Bestandshalter und Projektentwickler zu Refurbishments und Neubauten auch außerhalb des Altstadtrings“ sagt Georg Illichmann, Head of Office Leasing München bei CBRE. 67 Prozent der registrierten Abschlüsse fanden (lageunabhängig) in Objekten der höchsten Qualitätskategorie „A“ statt.

Die Leerstandsrate gab vom ersten auf das zweite Quartal auf 8,1 Prozent nach. Im CBD liegt der Wert weiterhin bei unter zwei Prozent. Herausfordernd bleibt die Situation bei veralteten Flächen mit schlechter Verkehrsanbindung am Stadtrand und im Umland, wobei mehrere Konversionen, vor allem zu gewerblichem Wohnen, zuletzt für etwas Entlastung sorgten.

„Generell ist jedoch festzustellen, dass bei entsprechend guter Lage- und Objektqualität auch Flächen am Stadtrand und im Umland auf Akzeptanz der Nutzer treffen können“, meint Georg Illichmann. Dennoch fanden 52 Prozent der Abschlüsse innerhalb des Mittleren Rings statt und nur zwölf Prozent im Umland – außerhalb des Münchner Stadtgebiets.

Sowohl das Angebot an Untermietflächen als auch die Fertigstellungspipeline der nächsten zwölf Monate gaben im Vorjahresvergleich leicht nach, wodurch sich das Gesamtangebot am Markt München leicht rückläufig entwickelte.

Immobilieninvestmentmarkt

„Die lange Zeit marktbeeinflussenden exogenen Schocks treten zunehmend in den Hintergrund, so dass der Markt langsam wieder die Rückkehr zur Normalität findet und sich der Fokus der Investoren wieder mehr auf Objektqualität und die jeweiligen Chancen-Risiko-Potentiale konzentriert“, sagt Peter Tomas, Head of Investment München bei CBRE.

Angesichts hoher Zinsen für Fremdkapital bei gleichzeitig anhaltend restriktiver Kapitalvergabe von Seiten der Kreditinstitute werden aktuell überwiegend kleinere Objekte zu geringeren Losgrößen am Markt gehandelt. Jedoch gab es vereinzelt auch immer wieder größere Transaktionen, wie beispielsweise den Verkauf des Büroobjekts Prinzregentenplatz 7-9 im vergangenen Quartal.

Im Assetklassenvergleich markierten vor allem Büro-, Wohn- sowie Industrie- und Logistikimmobilien deutlich mehr Transaktionsvolumen als im Vorjahreszeitraum. Büro war dabei die mit Abstand meistgehandelte Nutzungsart. Es zeigte sich eine Bestätigung des Anlegerfokus auf nachhaltige, hochwertige Büroprodukte, insbesondere in attraktiven, gut angebundenen Innenstadtlagen mit hohem ESG-Standard.

Auf Käuferseite dominierten weiterhin eigenkapitalstarke Privatinvestoren und Family Offices. Institutionelle Investoren agieren aufgrund der hohen Finanzierungskosten und inflationsbedingten Risiken derzeit noch mehrheitlich zurückhaltend. Gleichzeitig blieb der Markt überwiegend von deutschen Investoren geprägt, allerdings war speziell im zweiten Quartal eine leicht erhöhte Aktivität ausländischer Investoren zu registrieren, für die der Münchner Markt auch im internationalen Vergleich weiterhin äußerst attraktive Anlageoptionen bietet.

„Bei der Bürospitzenrendite gab es vorerst keine Veränderung, so dass diese ihr Vorquartals-Niveau von 4,40 Prozent auch zum Ende des zweiten Quartals beibehielt“, sagt Beatrix Pillmayer, Senior Director Valuation Advisory Services bei CBRE. Der Spread zur Benchmarkrendite der zehnjährigen Bundesanleihe beträgt damit aktuell 1,49 Prozentpunkte.

Ausblick auf den weiteren Jahresverlauf

„Die aktuellen Entwicklungen und laufenden Gesuche bekräftigen die Prognose, einen Jahresumsatz am Bürovermietungsmarkt München von circa 600.000 m² erreichen zu können. Man muss erwähnen, dass der Flächenumsatz im zweiten Quartal 2026 auch wesentlich getrieben war durch zwei großvolumige Eigennutzer-Abschlüsse“, so Illichmann.

Am Investmentmarkt begründet sich das im Vergleich zum ersten Quartal geringere Transaktionsvolumen im vergangenen Quartal auch in der Tatsache, dass sich einige Abschlüsse in das dritte Quartal verschoben haben. „Die Deal-Pipeline ist gut gefüllt, es gibt mehrere Exklusivitäten, die kurz vor Beurkundung stehen“, kommentiert Peter Tomas. „Darüber hinaus gibt es aktuell viele laufende Prozesse, die hinsichtlich des weiteren Marktgeschehens optimistisch stimmen und steigende Investmentvolumina in den kommenden Monaten erwarten lassen.“ Generell steht der Investmentmarkt München auf breiter, internationaler Ebene ungebrochen hoch auf dem Anlegerradar der Investoren. Der Markt überzeugt weiterhin mit stabilem und nachhaltigem Mietwachstum, insbesondere bei Immobilien auf Topniveau sowie Prime Assets in innenstadtnahen Lagen.